Zwar kann eine Zwangssicherungshypothek im Rahmen der Zwangsvollstreckung aufgrund eines Antrags der Prozessbevollmächtigten der Gläubigerin eingetragen werden. Zu ihrer Löschung reicht eine von den Prozessbevollmächtigten erteilte “löschungsfähige Quittung” aber nur aus, wenn deren Vollmacht in grundbuchtauglicher Form nachgewiesen wird. Die Benennung als Prozessbevollmächtigter im Vollstreckungstitel reicht hierfür nicht.
Grundsätzlich erfordert eine Grundbucheintragung die Bewilligung desjenigen, dessen Recht von ihr betroffen wird (§ 19 GBO). Betroffen von einer Eintragung und damit bewilligungsberechtigt ist derjenige, dessen grundbuchmäßiges Recht durch die vorzunehmende Eintragung nicht nur wirtschaftlich, sondern rechtlich beeinträchtigt wird oder zumindest rechtlich nachteilig berührt werden kann.
Danach muss die im Grundbuch eingetragene Hypothekengläubigerin die Löschung des Rechts bewilligen.
Hat der Grundstückseigentümer die Löschung des Rechts bewilligt, ist dies ausreichend, wenn die Unrichtigkeit des Grundbuchs hinsichtlich der Gläubigereintragung und die Stellung des Eigentümers als neuer Rechtsinhaber nachgewiesen wären. Dann könnte das Grundbuch ohne Löschungsbewilligung der Gläubigerin berichtigt werden, indem die Zwangssicherungshypothek gelöscht würde (§ 22 Abs. 1 Satz 1 GBO).
An den notwendigen Nachweisen fehlt es jedoch im hier entschiedenen Fall: Zwar haben die früheren Prozessbevollmächtigten der Gläubigerin, die diese in den Verfahren zur Erlangung des Vollstreckungsbescheids und zur Eintragung der Zwangssicherungshypothek vertreten haben, für die Gläubigerin u. a. eine löschungsfähige Quittung erteilt und darin bestätigt, dass der Grundstückseigentümer die durch die Hypothek gesicherte Forderung durch Zahlung an sie erfüllt habe. Bei dieser Urkunde handelt es sich um eine Quittung im Sinne des § 368 BGB in öffentlich beglaubigter Form über die Forderungstilgung durch den damaligen Inhaber des mit dem Recht belasteten Miteigentumsanteils. Mit Hilfe einer solchen Quittung kann der Grundstückseigentümer die Löschung des Grundpfandrechts oder die Berichtigung des Grundbuchs durch seine Eintragung als neuer Grundpfandgläubiger erreichen.
Aber durch diese Erklärung ist das Erlöschen der durch die Zwangshypothek gesicherten Forderung mit der Folge, dass das Recht gemäß § 1163 Abs. 1 Satz 2 BGB auf den Grundstückseigentümer übergegangen wäre, nicht ausreichend nachgewiesen. Grundsätzlich hat ein Prozessbevollmächtigter nämlich keine Befugnis, für seine Partei die streitgegenständliche Leistung oder andere Leistungen auch nicht im Zwangsvollstreckungsverfahren anzunehmen; vielmehr bedarf es dazu einer besonderen Ermächtigung durch die Partei. Eine solche Ermächtigung für die früheren Prozessbevollmächtigten der Gläubigerin ergibt sich aus der löschungsfähigen Quittung jedoch nicht. Zwar entspricht es weit verbreiteter Praxis, mit der Prozessvollmacht zugleich eine umfassende Geldempfangsvollmacht zu erteilen. Dass dies im hier vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall so war, kann aber nicht festgestellt werden. Die seinerzeit erteilte Prozessvollmacht wurde nicht vorgelegt.
Die in der löschungsfähigen Quittung enthaltene Erklärung der früheren Prozessbevollmächtigten der Gläubigerin, sie seien “mit Geldempfangsvollmacht ausgestattet” gewesen, reicht nicht aus, um die – auch für das Grundbuchamt geltende – Vermutung des § 891 BGB, wonach demjenigen das Recht zusteht, für den es im Grundbuch eingetragen ist, zu widerlegen. Denn widerlegt ist die Vermutung erst durch den vollen Beweis ihres Gegenteils. Daraus folgt für das Grundbuchamt, dass ihm Tatsachen bekannt oder nachgewiesen sein müssen, welche die Unrichtigkeit der Grundbucheintragung – hier aufgrund des Erlöschens der gesicherten Forderung – zweifelsfrei ergeben. Einen solchen Nachweis erbringt die Erklärung der früheren Bevollmächtigten nicht.
Die ebenfalls in der mit “löschungsfähige Quittung” überschriebenen Urkunde enthaltene Bewilligung, den Grundstückseigentümer als Gläubiger der vormaligen Zwangssicherungshypothek in das Grundbuch einzutragen, reicht ebenfalls nicht zur Berichtigung des Grundbuchs aus. Die Bewilligung ist nicht von der Gläubigerin selbst, sondern von ihren früheren Prozessbevollmächtigten in deren Namen abgegeben worden. Zur Eintragung der Löschung führt die Bewilligung des rechtsgeschäftlichen Vertreters eines Gläubigers nur, wenn die Vertretungsberechtigung in der Form des § 29 GBO nachgewiesen wird. Dieser Nachweis ist vorliegend nicht geführt:
Die seinerzeit erteilte Prozessvollmacht oder eine andere Urkunde über die Bevollmächtigung der früheren Prozessbevollmächtigten der Gläubigerin wurde nicht vorgelegt.
Durch den Vollstreckungsbescheid, in welchem die früheren Prozessbevollmächtigten der Beteiligten zu 4 als solche genannt sind und aufgrund dessen die Eintragung der Zwangssicherungshypothek erwirkt worden ist, wird der Nachweis der Vertretungsbefugnis nicht erbracht. Zwar hat der Bundesgerichtshof die Möglichkeit, die Vertretungsverhältnisse einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts mit dem zu vollstreckenden Titel nachzuweisen, für die Eintragung und für die Löschung einer Zwangssicherungshypothek bejaht. Um den Nachweis der Vertretungsbefugnis des handelnden Gesellschafters einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts, also um deren organschaftliche Vertretung, geht es hier aber nicht, ebenso wenig um den Nachweis der aufgrund einer rechtsgeschäftlich einem Dritten von den Gesellschaftern einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts erteilten Geschäftsführungsvollmacht beruhenden Vertretungsbefugnis für die Gesellschaft. Nur für diese Fälle hat der Bundesgerichtshof die vorstehend zitierte Rechtsprechung entwickelt; sie zieht die Konsequenz daraus, dass die Gesellschaft bürgerlichen Rechts einerseits grundbuchfähig ist, sich ihre Vertretungsverhältnisse andererseits nicht aus einem öffentlichen Register ergeben. Ein allgemeiner Grundsatz des Inhalts, dass die Vollmacht desjenigen, der ausweislich eines Vollstreckungstitels für eine Partei gehandelt hat, durch diesen Titel nachgewiesen wird, lässt sich daraus nicht ableiten.
Der Nachweis, dass die Rechtsanwälte berechtigt sind, namens der Gläubigerin die Löschung der Zwangssicherungshypothek zu bewilligen, ist schließlich nicht deshalb entbehrlich, weil die Vorlage des Vollstreckungsbescheids bei Eintragung der Hypothek als Vertretungsnachweis genügte. Die Annahme, sie müsse auch für Löschung der Hypothek ausreichen, ist in dieser Allgemeinheit unzutreffend; sie verkennt die grundbuchrechtlichen Voraussetzungen für die Eintragung und die Löschung eines Rechts.
Die Eintragung einer Zwangshypothek ist nicht nur eine Maßnahme der Zwangsvollstreckung (§ 866 Abs. 1 ZPO), sondern verfahrensrechtlich zugleich ein Grundbuchgeschäft. Das Grundbuchamt hat daher sowohl die vollstreckungsrechtlichen Anforderungen als auch die grundbuchrechtlichen Eintragungsvoraussetzungen zu beachten.
Die Vollstreckungsvoraussetzungen – ein Antrag nach § 867 Abs. 1 ZPO und ein geeigneter Vollstreckungstitel – kann ein für den Gläubiger auftretender Rechtsanwalt ohne Vorlage einer Vollmacht schaffen, solange der Gegner nicht einen Mangel der Vollmacht rügt (§ 88 Abs. 2 ZPO; vgl. für den Antrag: Zöller/Stöber, ZPO, 30. Aufl., § 867 Rn. 2). Für das Grundbuchgeschäft gilt Entsprechendes hinsichtlich des Eintragungsantrags (§§ 13, 30 GBO iVm § 11 Satz 4 FamFG). Die – in der Form des § 29 GBO abzugebende – Bewilligung des Grundstückseigentümers als dem von der Eintragung Betroffenen (§ 19 GBO) wird bei der Eintragung einer Zwangssicherungshypothek durch den Vollstreckungstitel ersetzt.
Soll die Hypothek gelöscht werden – hierbei handelt es sich nur um ein Grundbuchgeschäft , bedarf es neben einem Löschungsantrag, den ein Rechtsanwalt unter den Voraussetzungen des § 11 Satz 4 FamFG ohne Vorlage einer Vollmacht stellen kann, wiederum der Bewilligung des Betroffenen in der Form des § 29 GBO. Betroffener ist nunmehr aber nicht der Grundstückseigentümer, sondern der Vollstreckungsgläubiger. Gibt ein Dritter die Löschungsbewilligung für diesen ab, muss seine Vollmacht in der Form des § 29 GBO nachgewiesen sein, sich also aus einer öffentlichen oder öffentlich beglaubigten Urkunde ergeben. Dass ein solcher Nachweis für die Eintragung des Rechts nicht notwendig war, folgt nicht aus unterschiedlichen Anforderungen an die Eintragung und die Löschung einer Zwangshypothek, sondern erklärt sich daraus, dass es jeweils eine andere Person ist, deren Bewilligung erforderlich ist.
Bundesgerichtshof, Beschluss vom 26. Februar 2015 – V ZB 30/14