Übernimmt jemand im Wege der befreienden Schuldübernahme die Schuld eines anderen, deren zugrunde liegender Anspruch durch eine Vormerkung gesichert ist, und wird er zeitgleich Inhaber des von der Vormerkung betroffenen Rechts, erlischt die Vormerkung nicht. Der Schuldnerwechsel kann nicht in das Grundbuch eingetragen werden.

Die Vormerkung besteht trotz des Wechsels des Schuldners des gesicherten Anspruchs fort.

Werden die Verpflichtungen aus dem vormerkungsgesicherten Anspruch auf Übertragung des Eigentums an dem Grundstück im Wege der befreienden Schuldübernahme (§§ 414, 415 BGB) von einem neuen Schuldner übernommen, ohne dass er Eigentümer des von der Vormerkung betroffenen Grundstücks wird, erlischt die Vormerkung. Denn es fehlt dann an der notwendigen Identität zwischen dem Schuldner des vormerkungsgesicherten Anspruchs und dem Eigentümer des von der Vormerkung betroffenen Grundstücks. Umstritten sind die Rechtsfolgen, wenn – wie hier – zeitgleich die Verpflichtungen aus dem vormerkungsgesicherten Anspruch durch Schuldübernahme und das Eigentum an dem von der Vormerkung betroffenen Grundstück auf den neuen Schuldner übergehen.

Nach einer Auffassung soll auch in diesem Fall die bisherige Vormerkung erlöschen und die Eintragung einer neuen Vormerkung erforderlich sein. Zur Begründung wird entweder darauf abgestellt, dass der gesicherte Anspruch aufgrund der für die Schuldübernahme erforderlichen Zustimmung des vormerkungsberechtigten Gläubigers erloschen sei. Oder es wird argumentiert, dass der Anspruch aufgrund des Schuldnerwechsels nicht identisch bleibe, sondern inhaltlich umgestaltet werde, wenn er von Bedingungen abhänge, welche an das Verhalten des bisherigen Schuldners und Grundstückseigentümers anknüpften.

Nach anderer Auffassung soll die Vormerkung bei zeitgleichem Übergang von schuldrechtlicher Verpflichtung durch Schuldübernahme und Grundstückseigentum bestehen bleiben. Zur Begründung wird angeführt, dass der vormerkungsgesicherte Anspruch ungeachtet des Schuldnerwechsels inhaltlich unverändert und die erforderliche Identität von Schuldner und Rechtsinhaber gewahrt bleibe.

Der Bundesgerichtshof entscheidet den Meinungsstreit dahingehend, dass der im Wege der Schuldübernahme nach § 415 BGB eingetretene Schuldnerwechsel nicht zum Erlöschen der Vormerkung führt, wenn der neue Schuldner zeitgleich mit der Übernahme der Verpflichtungen aus dem vormerkungsgesicherten Anspruch das Eigentum an dem von der Vormerkung betroffenen Grundstück erlangt.

Die Schuldübernahme, die zwischen den Antragstellern und den Voreigentümern des Grundstücks in dem Kaufvertrag vereinbart und sodann von der Gemeinde genehmigt wurde, ist wirksam (§ 415 Abs. 1 Satz 1 BGB). Sie ging nicht etwa deshalb ins Leere, weil ein Teil der von den Voreigentümern übernommenen Verpflichtungen bereits erfüllt war (Beschaffung der Baugenehmigung, Errichtung des Wohnhauses) oder – wie teilweise angenommen wird, ohne dass dies hier einer Klärung bedarf – infolge der Genehmigung der Grundstücksveräußerung durch die Gemeinde die Verpflichtung der Voreigentümer, ohne Zustimmung der Gemeinde nicht über das Grundstück zu verfügen, erloschen sei. Denn die Voreigentümer haben der Gemeinde das Ankaufsrecht auch für die Fälle eingeräumt, dass innerhalb von 15 Jahren Zwangsvollstreckungsmaßnahmen in das Grundstück eingeleitet werden oder über ihr Vermögen das Insolvenzverfahren eröffnet wird. Letzteres betrifft ersichtlich nicht die Voreigentümer höchstpersönlich, sondern den jeweiligen Grundstückseigentümer. Da die Frist, während derer das Ankaufsrecht insoweit ausgeübt werden kann, noch nicht abgelaufen ist, hat es bereits deshalb weiterhin Bestand. Demgemäß bestand die von den Voreigentümern mit der Einräumung des Ankaufsrechts eingegangene Verpflichtung, bei der Rechtsausübung durch die Gemeinde dieser das Eigentum an dem Grundstück zu verschaffen, auch noch im Zeitpunkt des Abschlusses des Grundstückskaufvertrags mit den Antragstellern. Diese haben die Verpflichtung übernommen. Das führte zur Sukzession der Schuld von den Voreigentümern als den ursprünglichen Schuldnern auf die Antragsteller als die neuen Schuldner (Übernehmer), wobei die Schuld so überging, wie sie war. Ihre Identität blieb gewahrt. Nach der vertraglichen Vereinbarung traten diese Wirkungen mit der Eintragung der Antragsteller als neue Eigentümer in das Grundbuch ein.

Den Bestand der Vormerkung hat dies unberührt gelassen. Sie sicherte den – bedingten und befristeten Anspruch – der Gemeinde gegen die ursprünglichen Grundstückseigentümer auf Auflassung des Grundstücks. Zu diesem Anspruch ist die Vormerkung streng akzessorisch. Besteht er nicht, ist sie wirkungslos; erlischt er infolge Vereinbarung, Rechtsausübung oder Erfüllung, erlischt die Vormerkung trotz Fortbestehens ihrer Eintragung im Grundbuch. So ist es hier jedoch nicht. Die Besonderheit bei der Schuldübernahme besteht – wie vorstehend aufgezeigt – darin, dass nicht etwa die ursprüngliche Schuld aufgehoben und der neue Schuldner gegenüber dem Gläubiger eine neue Schuld begründet, sondern dass die ursprüngliche Schuld unverändert bestehen bleibt. Dementsprechend besteht auch der ursprüngliche Anspruch unverändert fort. Das hat den Fortbestand der Vormerkung zur Folge, wenn der aus ihr Verpflichtete zeitgleich Eigentümer des von der Vormerkung betroffenen Grundstücks wird.

Dem steht die Regelung in § 418 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht entgegen. Danach erlöschen infolge der Schuldübernahme die für die Forderung bestellten Bürgschaften und Pfandrechte. Die Vormerkung ist in der Vorschrift nicht genannt. Diese ist somit nicht unmittelbar anwendbar. Ob eine analoge Anwendung jedenfalls auf die Auflassungsvormerkung möglich ist, kann hier offenbleiben. Denn die Analogie führte auch zu der entsprechenden Anwendung der Regelung in § 418 Abs. 1 Satz 3 BGB, wonach das nach Satz 1 angeordnete Erlöschen dann nicht eintritt, wenn der Bürge oder der Eigentümer des Pfandes in die Schuldübernahme einwilligen. Sind also in dem in § 418 BGB geregelten Vier-Personen-Verhältnis sämtliche Beteiligte von vornherein mit der Schuldübernahme einverstanden, erlöschen die an der übernommenen Schuld bestehenden Sicherungsrechte nicht. Dasselbe gilt dann für die Auflassungsvormerkung, wenn Gläubiger, Altschuldner und übernehmender Schuldner sich über die Schuldübernahme einig sind. Das ist, so auch hier, bei der Schuldübernahme durch Vertrag zwischen Schuldner und Übernehmer mit Genehmigung des Gläubigers (§ 415 BGB) der Fall.

Ob der Schuldnerwechsel bei bestehenbleibender Vormerkung in das Grundbuch eingetragen werden kann, ist ebenfalls umstritten.

Nach einer Auffassung ist die Eintragungsfähigkeit zu verneinen. Begründet wird dies damit, dass für die Hauptwirkung der Vormerkung, den Verfügungsschutz nach § 883 Abs. 2 BGB, allein der Inhalt des durch die Vormerkung gesicherten Anspruchs entscheidend sei. Danach richte sich, ob eine spätere Verfügung des Grundstückseigentümers vormerkungswidrig sei. Die Person des Schuldners des gesicherten Anspruchs spiele dabei keine Rolle.

Eine Gegenauffassung hält den Schuldnerwechsel für eintragungsfähig. Nur dies entspreche dem Grundsatz der Grundbuchklarheit. Anderenfalls erwecke der Grundbuchinhalt den unzutreffenden Eindruck, dass Schuldner nach wie vor der frühere Eigentümer sei. Ohne Verlautbarung des Schuldnerwechsels sei nicht einmal die Wirksamkeit des Eigentumserwerbs gegenüber dem Vormerkungsberechtigten aus dem Grundbuch ersichtlich. Die Schuldnerstellung zähle zu den unverzichtbaren Merkmalen einer Vormerkung, die im Grundbuch zu verlautbaren seien.

Der Bundesgerichtshof entscheidet diesen Meinungsstreit dahin, dass der Schuldnerwechsel nicht in das Grundbuch eingetragen werden kann.

In der Eintragung einer Vormerkung müssen der Gegenstand des Anspruchs und der Anspruchsgläubiger bezeichnet werden; die Angabe des Schuldgrundes ist nicht notwendig. Der Schuldner des gesicherten Anspruchs muss in dem Eintragungsvermerk nicht bezeichnet werden. Ob er bei der Eintragung der Vormerkung anhand des gesicherten Anspruchs und des übrigen Grundbuchinhalts eindeutig bestimmbar sein muss, kann an dieser Stelle offen bleiben. Eine Vormerkung darf nämlich nur unter der Voraussetzung in das Grundbuch eingetragen werden, dass sich der zu sichernde Anspruch gegen denjenigen richtet, dessen Grundstück oder Grundstücksrecht von der Vormerkung betroffen wird; der Schuldner des Anspruchs muss also bei der Eintragung der Vormerkung Eigentümer des von der Vormerkung betroffenen Grundstücks oder Inhaber des von ihr betroffenen Grundstücksrechts sein. Diese Rechtsstellungen ergeben sich aus dem Grundbuch, so dass daraus auf die Person des Anspruchsschuldners geschlossen werden kann.

Daran fehlt es allerdings, wenn er durch Schuldübernahme nach § 415 BGB an die Stelle des ursprünglichen Schuldners getreten und zeitgleich neuer Eigentümer des von der Vormerkung betroffenen Grundstücks geworden ist. In diesem Fall bleibt – wie vorstehend unter 1. ausgeführt – die Vormerkung bestehen. Dass sie nunmehr einen Anspruch sichert, der sich nicht mehr gegen denjenigen richtet, der im Zeitpunkt ihrer Eintragung als Grundstückseigentümer eingetragen war, sondern gegen den jetzigen Grundstückseigentümer, lässt sich dem Grundbuchinhalt nicht entnehmen. Denn die Vormerkung wurde zeitlich vor der Eigentumsumschreibung in das Grundbuch eingetragen. Nach dem zuvor Gesagten lassen sich deshalb nur die Voreigentümer als Schuldner des gesicherten Anspruchs identifizieren.

Gleichwohl bedarf es keiner Eintragung eines solchen Schuldnerwechsels in das Grundbuch. Denn wer Schuldner des durch die bestehen gebliebene Vormerkung gesicherten Auflassungsanspruchs ist, muss sich nicht aus dem Grundbuch ergeben.

Die Vormerkung ist kein dingliches Recht an dem Grundstück, sondern ein Sicherungsmittel eigener Art; sie schützt den Gläubiger eines schuldrechtlichen, auf die Änderung der dinglichen Rechtslage an dem von der Vormerkung betroffenen Grundstück gerichteten Anspruchs vor dessen Vereitelung oder Beeinträchtigung durch Verfügungen des Schuldners und Zwangsvollstreckungsmaßnahmen anderer Gläubiger. Darüber hinaus hat die Vormerkung den Zweck, Dritten gegenüber deutlich zu machen, dass sie damit rechnen müssen, später erworbene, mit dem vorgemerkten Anspruch unvereinbare Rechte wieder zu verlieren (§ 883 Abs. 2, § 888 BGB), sofern der vorgemerkte Anspruch besteht und geltend gemacht wird. Diese Schutzzwecke werden auch dann erreicht, wenn nicht jede Änderung, die – wie der Schuldnerwechsel – ausschließlich den schuldrechtlichen Anspruch betrifft, im Grundbuch verlautbart wird.

Die Frage, wer Anspruchsschuldner ist, betrifft ausschließlich das zwischen dem Anspruchsgläubiger und seinem Schuldner bestehende Schuldverhältnis. Über dieses verlautbart das Grundbuch nichts. Den Grund des durch eine Vormerkung gesicherten Anspruchs wird im Grundbuch nicht bezeichnet; dieses gibt auch keine Auskunft über die Wirksamkeit des Anspruchs, und der Eintritt einer Bedingung, von der das Bestehen des Anspruchs abhängig ist, oder dessen Fälligkeit ist dem Grundbuch ebenfalls nicht zu entnehmen. Das erhellt, dass auch der Anspruchsschuldner als solcher nicht in dem Grundbuch zu bezeichnen ist. Auch ohne diese Angaben erfüllt das Grundbuch seine Aufgabe, eine eindeutige, klare und vollständige Aussage über vergangene und gegenwärtige Rechtsverhältnisse zu treffen. Hierfür weist es die Eigentumsverhältnisse an Grundstücken, die daran bestehenden dinglichen Belastungen und deren Rangverhältnisse untereinander aus.

Der Vollständigkeit halber weist der Bundesgerichtshof darauf hin, dass der Hinweis des Oberlandesgerichts Frankfurt am Main auf die Möglichkeit der Eintragung eines Wirksamkeitsvermerks zur Kennzeichnung der Wirksamkeit einer einzelnen, der Eintragung der Vormerkung nachfolgenden Verfügung hier nicht weiter führt. Ein solcher Vermerk dokumentierte lediglich, dass der Eigentumserwerb der Antragsteller gegenüber der rangbesseren Auflassungsvormerkung der Gemeinde wirksam ist. Wer Schuldner des durch die Vormerkung gesicherten Eigentumsübertragungsanspruchs ist, ließe sich dem Vermerk nicht entnehmen.

Bundesgerichtshof, Beschluss vom 13. Februar 2014 – V ZB 88/13

Soll eine vor dem 20.08.2008 bestellte sofort fällige Grundschuld auf ein weiteres Grundstück erstreckt werden, und steht aufgrund der Umstände fest, dass es sich um eine Sicherungsgrundschuld handelt, dann bedarf es keiner ausdrücklichen Erklärung zur (abweichenden) Fälligkeit der Grundschuld auf dem neu belasteten Grundstück in der Nachverpfändungserklärung. Das Grundbuchamt hat von Amts wegen einen Klarstellungsvermerk einzutragen, wenn durch die Eintragung der unzutreffende Eindruck entstehen würde, die Gesamtgrundschuld sei insgesamt sofort fällig.

Die Pfanderstreckung ist bezogen auf das weitere Grundstück bzw. Erbbaurecht als Neubestellung einer Grundschuld anzusehen. Handelt es sich bei der Grundschuld um eine Sicherungsgrundschuld, gilt an dem nachbelasteten Erbbaurecht die gesetzliche Kündigungsfrist gem. § 1193 Abs. 2 Satz 2 i.V.m. Abs.1 BGB (n. F.). Da nach der Übergangsregelung in Art. 229 § 18 Abs. 3 EGBGB die Regelung in § 1193 Abs. 2 S.2 BGB n. F. nur auf diejenigen Grundschulden anzuwenden ist, die nach dem 19.08.2008 bestellt werden, gilt hinsichtlich des ursprünglich belasteten Grundstücks diese gesetzlich zwingende Fälligkeitsregel, wonach die Kündigungsfrist sechs Monate beträgt, nicht. Um diese Abweichung deutlich zu machen, soll ein entsprechender Klarstellungsvermerk im Grundbuch angebracht werden, weil andernfalls der Eindruck erweckt werden könnte, das Grundschuldkapital sei an allen haftenden Erbbaurechten ohne Einhaltung der Kündigungsfrist sofort fällig. Der Bundesgerichtshof hat die Frage in seinem Beschluss vom 10.06.2010, offengelassen, aber gemeint, dass das Grundbuchamt zu erwägen habe, ob der (aus der Eintragungsbewilligung nicht ersichtliche) Umstand, dass für den neu belasteten Grundbesitz abweichend die neue Kündigungsfrist gilt, durch eine Klarstellungsvermerk im Grundbuch zu kennzeichnen ist.

Zu der Frage, ob bei unterschiedlicher Fälligkeit von bereits eingetragener und noch einzutragender Grundschuld in der Nachverpfändungserklärung die Geltung des § 1193 Abs.1, Abs.2 BGB (n.F.) dargetan werden muss, werden unterschiedliche Auffassungen vertreten. Teilweise wird gefordert, dass die abweichende Fälligkeit aus der Nachverpfändungserklärung ersichtlich sein müsse. Teilweise wird dies wohl nur gefordert, wenn sich der Charakter als Sicherungsgrundschuld nicht bereits aus anderen Umständen ergibt. Der Bundesgerichtshof hat in der o.g. Entscheidung, in der feststand, dass es sich um eine Sicherungsgrundschuld handelt, eine entsprechende Nachverpfändungserklärung mit Erklärung zur Fälligkeit nicht ausdrücklich gefordert, aber sich u.a. auf die von Böhringer vertretene Auffassung bezogen.

Ob es einer ausdrücklichen Erklärung zur Fälligkeit in der Nachverpfändungserklärung bedarf oder ob ein Klarstellungsvermerk von Amts wegen eingetragen werden kann, hängt nach Auffassung des Oberlandesgerichts davon ab, ob sich bereits aus den Umständen ergibt, dass es sich bei dem zu erstreckenden Recht um eine Sicherungsgrundschuld handelt. Steht eindeutig fest, dass es sich um eine Sicherungsgrundschuld handelt, dann ist eine Erklärung zur (abweichenden) Fälligkeit nicht erforderlich, weil es sich insoweit um eine zwingende gesetzliche Regelung handelt, und das Grundbuchamt kann den Klarstellungsvermerk von Amts wegen eintragen. “Schweigt” die Bewilligung in diesem Punkt und steht auch sonst nicht fest, dass es sich um eine Sicherungsgrundschuld handelt, dann ist die Bewilligungserklärung nicht eindeutig und das Grundbuchamt ist nicht in der Lage zu beurteilen, ob von der gesetzlichen Regelung abweichende und für die bereits belasteten Grundstücke/Erbbaurechte wirksame bisherige Kündigungs- und Fälligkeitsregelungen auch für das neu belastete Grundstück/Erbbaurecht gelten oder ob die gesetzliche Fälligkeits-/Kündigungsregelung gilt. In diesem Fall ist in die Bewilligung des Eigentümers ein Hinweis auf die abweichende Fälligkeit nach § 1193 Abs. 1 BGB im Hinblick auf das nachverhaftete Grundstück/Erbbaurecht aufzunehmen.

Oberlandesgericht Braunschweig, Beschluss vom 7. Februar 2013 – 2 W 10/13

Eine Grunddienstbarkeit des Inhalts, dass auf einen nach § 917 BGB zu duldenden Notweg verzichtet wird, ist im Grundbuch des durch den Verzicht belasteten Grundstücks einzutragen. Aus einer Eintragung im Grundbuch des durch das Notwegrecht belasteten Grundstücks kann sich ein dinglich wirkender Verzicht nicht ergeben.

Eine auf dem Verbindungsgrundstück lastende Grunddienstbarkeit steht dem von Notwegrecht gemäß § 917 BGB nicht entgegen. In der Beschränkung des eingetragenen Geh- und Fahrtrechts auf Kraftfahrzeuge, die keine Personenkraftwagen sind, liegt kein dinglich wirkender Verzicht zu Lasten des verbindungslosen Grundstücks.

Zwar kann der Berechtigte auf das Notwegrecht verzichten. Ein seitens des Berechtigten erklärter Verzicht liegt im hier vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall aber nicht vor. Ein schuldrechtlicher Verzicht seiner Rechtsvorgänger, der sich aus dem der Bestellung des Geh- und Fahrtrechts zugrundeliegenden Schuldverhältnis ergeben kann, bindet den Berechtigten nicht.

Eine dingliche und damit auch den Einzelrechtsnachfolger bindende Wirkung des Verzichts kann nur durch eine entsprechende Grunddienstbarkeit erreicht werden.

Nach der dritten Alternative des § 1018 BGB kann ein Grundstück zugunsten des jeweiligen Eigentümers eines anderen Grundstücks auch in der Weise belastet werden, dass die Ausübung eines Rechts ausgeschlossen ist, das sich aus dem Eigentum an dem belasteten Grundstück dem anderen Grundstück gegenüber ergibt. Dies betrifft in erster Linie die dingliche Verpflichtung, die Nachbarrechte aus §§ 904 bis 923 BGB nicht oder nur eingeschränkt auszuüben. Ein sich aus dem Grundeigentum ergebendes Recht im Sinne des § 1018 BGB stellt auch das Notwegrecht gemäß § 917 BGB dar. Ein Verzicht auf das Notwegrecht kann daher Gegenstand einer Grunddienstbarkeit im Sinne des § 1018 BGB sein.

Eine dingliche und damit auch den Einzelrechtsnachfolger bindende Wirkung des Verzichts kann nur durch eine entsprechende Grunddienstbarkeit erreicht werden.

Nach der dritten Alternative des § 1018 BGB kann ein Grundstück zugunsten des jeweiligen Eigentümers eines anderen Grundstücks auch in der Weise belastet werden, dass die Ausübung eines Rechts ausgeschlossen ist, das sich aus dem Eigentum an dem belasteten Grundstück dem anderen Grundstück gegenüber ergibt. Dies betrifft in erster Linie die dingliche Verpflichtung, die Nachbarrechte aus §§ 904 bis 923 BGB nicht oder nur eingeschränkt auszuüben. Ein sich aus dem Grundeigentum ergebendes Recht im Sinne des § 1018 BGB stellt auch das Notwegrecht gemäß § 917 BGB dar. Ein Verzicht auf das Notwegrecht kann daher Gegenstand einer Grunddienstbarkeit im Sinne des § 1018 BGB sein.

Im hier entschiedenen Fall liegen die Voraussetzungen für ein Notwegrecht des Klägers gemäß § 917 BGB vor, ausgehend von der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, wonach eine ordnungsmäßige Grundstücksnutzung i.S.d. § 917 BGB bei einem Wohngrundstück auch die Möglichkeit voraussetzt, dieses mit einem Personenkraftwagen anzufahren, wenn es nicht lediglich um das Abstellen von Kraftfahrzeugen auf dem Grundstück, sondern um dessen Erreichbarkeit mit Kraftfahrzeugen geht. Seine tatrichterliche, auf einer Augenscheinnahme beruhende Würdigung, wonach unter Zugrundelegung dieser Maßstäbe ein Notwegrecht des Klägers zum Befahren mit einem Personenkraftwagen besteht, ist revisionsrechtlich nicht zu beanstanden.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 7. März 2014 – V ZR 137/13

Bei der Eintragung einer Zwangssicherungshypothek wird das Grundbuchamt als Vollstreckungsorgan tätig und hat neben den grundbuchrechtlichen Voraussetzungen der Eintragung auch die vollstreckungsrechtlichen Voraussetzungen zu prüfen. Wie jedes Vollstreckungsorgan hat das Grundbuchamt dabei zu prüfen, ob überhaupt ein vollstreckbarer Titel vorliegt und ob er einen vollstreckbaren Inhalt hat.

Zweifel an der Wirksamkeit einer Abtretung der titulierten Forderung und an der Rechtmäßigkeit einer diesbezüglich erteilten Rechtsnachfolgeklausel berechtigen das Grundbuchamt nicht zur Verweigerung der begehrten Eintragung einer Zwangssicherungshypothek. Die Person des Vollstreckungsgläubigers wird mit der erteilten Klausel für das Grundbuchamt bindend bescheinigt.

Die vollstreckungsrechtlichen Voraussetzungen einer Grundbucheintragung müssen grundsätzlich in der Form des § 29 GBO nachgewiesen werden. Bei Zustellung des Vollstreckungstitels an einen Vertreter des Schuldners kann dessen Empfangsvollmacht als Voraussetzung für den Nachweis der wirksamen Zustellung von Vollstreckungstitel und Vollstreckungsklausel jedoch auch im Wege freier Beweiswürdigung festgestellt werden.

Die Eintragung der Zwangssicherungshypothek ist Vollstreckungsmaßregel, die durch ein Grundbuchgeschäft vollzogen wird. Insoweit wird das Grundbuchamt auch als Vollstreckungsorgan tätig und hat deshalb neben den grundbuchrechtlichen Voraussetzungen auch die vollstreckungsrechtlichen Voraussetzungen nach der ZPO zu prüfen. Wie jedes Vollstreckungsorgan hat es dabei nur die formellen, nicht auch die sachlichen Voraussetzungen der Zwangsvollstreckung zu prüfen. Dies gilt für die Grundbuchvollstreckung ebenso wie für andere Vollstreckungsarten. Das Vollstreckungsorgan hat zwar zu prüfen, ob überhaupt ein vollstreckbarer Titel vorliegt und ob er einen vollstreckbaren Inhalt hat. Die mit der Vollstreckungsklausel bescheinigten sachlichen Erfordernisse der Vollstreckung sind aber einer Überprüfung durch die Vollstreckungsorgane entzogen. Ob bei Nichtigkeit der Klauselerteilung das Vollstreckungsorgan die Vollstreckung verweigern darf, kann dahinstehen, da dieser Fall hier nicht vorliegt. Denn die im Streitfall aufgeworfene Frage, für wen der Titel zu vollstrecken ist, ist von dem für das Klauselverfahren zuständigen Organ zu prüfen und wird mit der Klauselerteilung für das Vollstreckungsorgan bindend bescheinigt.

Die vollstreckungsrechtlichen Voraussetzungen müssen in der Form des § 29 GBO nachgewiesen werden. Dies umfaßt den Nachweis der Zustellung des Vollstreckungstitels und hier nach § 750 Abs. 2 ZPO auch der Zustellung der gemäß § 727 ZPO erteilten Rechtsnachfolgeklausel nebst der zugrundeliegenden Abtretung.

Im vorliegenden Fall wurde der Vollstreckungsbescheid ausweislich des auf ihm aufgebrachten Zustellungsvermerks zugestellt. Seine Zustellung ist damit durch öffentliche Urkunde nachgewiesen (§ 29 Abs. 1 S. 2 GBO). Da die Zustellung aber nicht an den Schuldner bewirkt wurde, sondern an Frau Rechtsanwältin M., bedarf es auch des Nachweises von deren Empfangsbefugnis. Dieser ist nunmehr durch Vorlage der Zustellungsvollmacht in Originalurkunde vom 13.05.2013 in gehöriger Form geführt.

Insoweit bedarf es nicht des Nachweises in der strengen Form des § 29 Abs. 1 GBO. Bestimmte Eintragungsvoraussetzungen lassen sich wegen ihrer Beschaffenheit durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden nicht oder nur unter unverhältnismäßigen Schwierigkeiten nachweisen. Es sind dies vornehmlich diejenigen Umstände, die die Wirksamkeit einer Grundbucherklärung begründen, z.B. bei Erklärung durch einen Vertreter dessen Vertretungsmacht. Für solche Eintragungsvoraussetzungen ist eine Ausnahme von dem Formerfordernis des § 29 Abs. 1 GBO anzuerkennen, mit der Folge, daß das Vorliegen dieser Voraussetzungen unter Berücksichtigung allgemeiner Erfahrungssätze in freier Beweiswürdigung festgestellt werden kann. Wo ein formgerechter Nachweis möglich ist, ist dieser allerdings zu fordern. Diese Grundsätze sind auch auf den Nachweis der hier in Rede stehenden Voraussetzungen für die wirksame Empfangsvollmacht bei der Zustellung anzuwenden.

Danach genügt zum Nachweis der wirksam erteilten Zustellungsvollmacht die nunmehr vorgelegte Originalurkunde vom 13.05.2013. Dem Vollstreckungsgläubiger wird es regelmäßig unmöglich sein, die Vollmachtserteilung an einen Verfahrensbevollmächtigten des Vollstreckungsschuldners in der Form des § 29 GBO nachzuweisen. Er wird aber in der Regel im Besitz der ihm zum Nachweis der Verfahrensbevollmächtigung übermittelten Urschrift der Vollmachtsurkunde sein. Es ist deshalb zu verlangen, aber auch ausreichend, daß der Gläubiger dem Grundbuchamt zumindest die Urschrift der Zustellungsvollmacht vorlegt. Das hat die Antragstellerin mit Schriftsatz vom 04.12.2013 getan.

Der Umstand, daß die Zustellung am 30.04.2013 vor Erteilung der Vollmacht an die Verfahrensbevollmächtigte des Schuldners erfolgt war, steht der Wirksamkeit der Zustellung nicht entgegen. Der insoweit zunächst bestehende Mangel ist geheilt.

Die Zustellung war zunächst mangelbehaftet, weil eine zum Zeitpunkt der Zustellung wirksame Vollmacht nicht bestanden hat. Eine Vollmacht nach § 171 ZPO lag noch nicht vor, weil die Vollmacht vom 13.05.2013 erst nach der Zustellung erteilt wurde. Eine Zustellungsvollmacht als Verfahrensbevollmächtigte nach § 172 ZPO – die Vorschrift ist auf die Vertretung im Zwangsvollstreckungsverfahren anwendbar – war ebenfalls noch nicht gegeben, weil Frau Rechtsanwältin M. die Vertretung des Schuldners im Vollstreckungsverfahren erst mit Schreiben vom 16.05.2013 gegenüber dem Verfahrensbevollmächtigten der Vollstreckungsgläubigerin angezeigt hat.

Der Mangel wird nach § 189 ZPO geheilt, wenn die zuzustellenden Schriftstücke der späteren Verfahrensbevollmächtigten zugegangen sind. Die Vorschrift ist weit auszulegen und auch dann anzuwenden, wenn ein Rechtsanwalt erst durch spätere Bevollmächtigung zu einem Verfahrensbeteiligten wird und er bereits zuvor oder zeitgleich mit der Bevollmächtigung in den Besitz des zuzustellenden Schriftstücks gelangt ist und im Zeitpunkt der Bevollmächtigung noch in dessen Besitz ist. Das ist hier der Fall. Der Nachweis der genannten Voraussetzungen für die Heilung kann durch die Mittel des § 29 GBO nicht geführt werden. In Anwendung der Grundsätze der freien Beweiswürdigung ist aber davon auszugehen, daß Frau Rechtsanwältin M. zum Zeitpunkt der Bevollmächtigung am 13.05.2013 noch im Besitz der ihr zwei Wochen zuvor zugestellten Schriftstücke war, die schließlich die Grundlage für die von ihr wahrzunehmende Vertretung des Schuldners im Vollstreckungsverfahren bildeten.

Oberlandesgericht Karlsruhe, Beschluss vom 3. Dezember 2013 – 14 Wx 80/13

Beschwerde gegen die Zurückweisung eines Eintragungsantrags kann auch mit dem Rechtsschutzziel erhoben werden, dass zunächst eine Zwischenverfügung zu erlassen gewesen wäre.

Eine Zwischenverfügung vor Zurückweisung eines Eintragungsantrags ist nicht zu erlassen, wenn der Mangel des Antrags nicht mit rückwirkender Kraft geheilt werden kann. Das ist. u.a. der Fall, wenn das einzutragende Rechtsgeschäft wegen des Mangels der Neuvornahme bedarf.

Allerdings kann gegen die Zurückweisung eines Antrags Beschwerde mit dem Ziel erhoben werden, daß zunächst eine Zwischenverfügung zu erlassen gewesen wäre. Auch ist der Erlaß einer Zwischenverfügung die Regel und die sofortige Zurückweisung die Ausnahme; insbesondere ist dem Antragsteller grundsätzlich Gelegenheit zu geben, fehlende Voraussetzungen der beantragten Eintragung in angemessener Frist zu beheben. Andererseits ist nach herrschender Rechtsprechung eine Zwischenverfügung dann unzulässig, wenn der Mangel des Antrags nicht mit rückwirkender Kraft geheilt werden kann.

Letzteres ist vorliegend der Fall, weshalb das Grundbuchamt zu Recht keine Zwischenverfügung erlassen hat. Eine Heilung des Mangels der fehlenden Auflassung und Bewilligung mit rückwirkender Kraft ist nicht möglich, weil das Rechtsgeschäft insgesamt nichtig ist und die Eintragungsvoraussetzungen nur durch Neuvornahme in gehöriger Form geschaffen werden können. Die Neuvornahme des Rechtsgeschäfts ist aber nicht geeignet, den Rang des streitgegenständlichen Eintragungsantrags zu wahren. Überdies ist fraglich, ob das Grundbuchamt durch Zwischenverfügung überhaupt aufgeben könnte, die Auflassung erneut zu erklären, und wäre darüberhinaus zweifelhaft, ob die Behebung des Hindernisses durch Neuvornahme in angemessener Frist möglich wäre.

Ein Verstoß gegen das Gebot des rechtlichen Gehörs liegt im hier entschiedenen Fall auch nicht vor. Das Grundbuchamt hat den Notar auf die Unwirksamkeit hingewiesen, ohne dass der Notar daran Anstoß genommen oder darauf reagiert hätte.

Oberlandesgericht Karlsruhe, Beschluss vom 13. Dezember 2013 – 14 Wx 16/13

Die Teilung oder Vereinigung von Grundstücken ist eine Verfügung im Sinne von § 23 ZVG, die dem Gläubiger gegenüber unwirksam ist, solange dieser die Verfügung nicht genehmigt; auch wenn sie im Grundbuch vollzogen wird, muss das Zwangsversteigerungsverfahren so fortgeführt werden, als wäre die Verfügung nicht erfolgt.

Andernfalls ist der Zuschlag gemäß § 83 Nr. 7 ZVG zu versagen, weil § 43 Abs. 1 Satz 1 ZVG verletzt ist. Dieser Bestimmung zufolge muss die Terminsbestimmung sechs Wochen vor dem Versteigerungstermin bekannt gemacht sein. Daran fehlt es, wenn die Bekanntmachung inhaltlich nicht den zwingenden Vorgaben des § 37 ZVG genügt; hierzu gehört die Bezeichnung des Grundstücks gemäß § 37 Nr. 1 ZVG. Diese war im hier vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall bereits deshalb fehlerhaft, weil in der Terminsbestimmung zwei Grundstücke (Nr. 8 und 10) genannt wurden, obwohl nur eines (Nr. 11) versteigert wurde.

Darüber hinaus fehlte die in § 74a Abs. 5 Satz 1 ZVG vorgeschriebene Verkehrswertfestsetzung. Eine solche gab es zwar für die Grundstücke Nr. 7, 8 und 9, aber weder für das in der Terminsbestimmung genannte Grundstück Nr. 10 noch für das zugeschlagene Grundstück Nr. 11. Die Verkehrswertfestsetzung vom 05.03.2004 für das ursprünglich beschlagnahmte Grundstück Nr. 6, das dem zugeschlagenen Grundstück Nr. 11 entspricht, war durch die spätere Verkehrswertfestsetzung vom 03.11.2011 überholt und damit formal obsolet geworden. Ob dies einen Zuschlagsversagungsgrund aus § 83 Nr. 1 ZVG oder aus § 83 Nr. 5 ZVG begründet, ob ferner der Schuldner im Hinblick auf die Wertgrenzen des § 85a ZVG im Sinne von § 100 Abs. 2 ZVG in seinen Rechten verletzt ist und ob ein etwaiger Verfahrensmangel gemäß § 84 Abs. 1 ZVG geheilt worden ist, kann dahinstehen. Ebenso kann offen bleiben, ob noch weitere Zuschlagsversagungsgründe vorliegen, etwa im Hinblick auf den mit der fehlenden Verkehrswertfestsetzung verbundenen Verstoß gegen § 66 Abs. 1 ZVG. Denn der Zuschlag ist schon aus dem eingangs genannten Grund zu versagen.

Auch der Gesichtspunkt des Rechtsmissbrauchs steht der Versagung des Zuschlags nicht entgegen. Zwar spricht vieles dafür, dass der Schuldner mit seinen wiederholten Verfügungen über das Grundstück eine Behinderung des Verfahrens beabsichtigte und das Vollstreckungsgericht bewusst in die Irre geführt hat. Die Zuschlagsversagungsgründe beruhen aber auf Verfahrensfehlern des Vollstreckungsgerichts. Es hat verkannt, dass das ursprünglich beschlagnahmte Grundstück Nr. 6 während des gesamten Verfahrens das Versteigerungsobjekt blieb und sich daran durch die nach der Beschlagnahme erfolgten Vereinigungen und Teilungen nichts änderte; dies ist dem Schuldner nicht zuzurechnen.

Die Teilung oder Vereinigung von Grundstücken ist eine Verfügung im Sinne von § 23 ZVG. Die Beschlagnahme bewirkt keine Grundbuchsperre, sondern ein relatives Veräußerungsverbot (§§ 135, 136 BGB). Genehmigt der Gläubiger eine solche Verfügung nicht, so ist sie ihm gegenüber unwirksam. Folglich wird eine § 23 ZVG unterfallende Verfügung zwar im Grundbuch eingetragen; das Zwangsversteigerungsverfahren muss aber dessen ungeachtet so fortgeführt werden, als wäre die Verfügung nicht erfolgt. Erteilt der Gläubiger die Genehmigung, wird die Verfügung wirksam. Nur dann wird der neue Bestand Versteigerungsobjekt und tritt an die Stelle des Grundstücks, das Gegenstand der ursprünglichen Beschlagnahme war; in diesem Fall muss eine neue Wertfestsetzung erfolgen.

Weil hier für eine nachträgliche Zustimmung der betreibenden Gläubiger nichts ersichtlich ist, blieb das ursprüngliche (ungeteilte) Grundstück Nr. 6 Versteigerungsobjekt. Es hätte deshalb im Grundsatz bei dem für dieses Grundstück am 5.03.2004 festgesetzten Verkehrswert bleiben müssen. Stattdessen hat das Vollstreckungsgericht den Verkehrswert verfahrensfehlerhaft für die durch Teilung entstandenen Einzelgrundstücke festgesetzt. Die Terminsbestimmung weist weder das ungeteilte Grundstück aus noch die drei Grundstücke, die Gegenstand der Verkehrswertfestsetzung waren, sondern die beiden nach der weiteren Änderung eingetragenen Grundstücke; versteigert wurde wiederum das gesamte Grundstück, also das ursprüngliche Beschlagnahmeobjekt mit veränderter Nummer, aber ohne Verkehrswertfestsetzung. Dazu wäre es nicht gekommen, wenn das Vollstreckungsgericht – wie es rechtlich geboten gewesen wäre – die Aktivitäten des Schuldners unbeachtet gelassen und das beschlagnahmte Grundstück – gegebenenfalls nach einer im Hinblick auf den Zeitablauf aktualisierten Verkehrswertfestsetzung – versteigert hätte.

Bundesgerichtshof, Beschluss vom 5. Juni 2014 – V ZB 16/14

Die Zwischenverfügung nach § 18 Abs. 1 Satz 1 GBO dient dazu, der Eintragung den sich nach dem Eingang des Antrags bestimmenden Rang zu sichern, der bei Zurückweisung des Antrags nicht gewahrt bliebe. Die Regelung bezieht sich nur auf die Beseitigung eines der Eintragung entgegenstehenden Hindernisses und ist nicht anwendbar, wenn der Mangel des Antrags nicht mit rückwirkender Kraft geheilt werden kann.

Vor diesem Hintergrund ist es nicht zulässig, mit einer Zwischenverfügung auf den Abschluss eines Rechtsgeschäfts hinzuwirken, das Grundlage der einzutragenden Rechtsänderung werden soll, weil sonst die beantragte Eintragung einen ihr nicht gebührenden Rang erhielte.

Ebenso wenig kann dem Antragsteller mit einer Zwischenverfügung nach § 18 GBO aufgegeben werden, eine erst noch zu erklärende Eintragungsbewilligung eines unmittelbar betroffenen Dritten beizubringen.

Diese Grundsätze finden auch auf behördliche Ersuchen nach § 38 GBO Anwendung.

Gemessen daran ist im hier vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall die Zwischenverfügung unzulässig.

Sie gibt der Beteiligten zu 1 auf, eine Teilungsbewilligung des Eigentümers beizubringen, der von der (nach § 13 Abs. 4 i.V.m. Abs. 2 GBV mit der angestrebten Abschreibung einzelner Flurstücke einhergehenden) Grundstücksteilung unmittelbar betroffen ist. Nach der Rechtsauffassung des Grundbuchamts, auf deren Grundlage die Zulässigkeit der Zwischenverfügung zu beurteilen ist, erfordert die Umsetzung des Eintragungsersuchens eine Teilung des Grundstücks durch den Eigentümer. Ein ohne Teilungsbewilligung gestelltes Ersuchen wäre danach sofort zurückzuweisen gewesen.

Anders wäre es nur, wenn das Grundbuchamt der Beteiligten zu 1 lediglich die Gründe mitgeteilt hätte, warum es dem Ersuchen nicht stattgeben kann. Solche Meinungsäußerungen des Grundbuchamts sind – auch wenn sie mit der Ankündigung einer beabsichtigten Zurückweisung des Eintragungsersuchens verbunden werden – keine beschwerdefähigen Entscheidungen nach § 71 GBO. So verhält es sich hier jedoch nicht. Das Grundbuchamt hat der Beteiligten zu 1 unter ausdrücklicher Bezugnahme auf § 18 GBO eine Frist zur Behebung des Eintragungshindernisses gesetzt, eine Rechtsmittelbelehrung erteilt und seine Verfügung in der Nichtabhilfeentscheidung zudem ausdrücklich als Zwischenverfügung bezeichnet.

Hat das Beschwerdegericht die Beschwerde gegen eine unzulässige Zwischenverfügung zurückgewiesen, sind auf eine Rechtsbeschwerde hin seine Entscheidung und die Zwischenverfügung des Grundbuchamts aufzuheben.

Bundesgerichtshof, Beschluss vom 26. Juni 2014 – V ZB 1/12

Ein dingliches Vorkaufsrecht an einem ungeteilten Grundstück kann auf den Erwerb eines noch zu bildenden Miteigentumsanteils an dem belasteten Grundstück gerichtet sein, wenn der zu verschaffende Miteigentumsanteil hinreichend bestimmt oder bestimmbar ist.

An einem Grundstück können mehrere auf den Erwerb von Miteigentumsanteilen an dem belasteten Grundstück gerichtete subjektivdingliche Vorkaufsrechte im gleichen Rang begründet werden.

Wem das Vorkaufsrecht zusteht und worauf der gesicherte Eigentumsverschaffungsanspruch (§ 1098 Abs. 1 Satz 1, § 464 Abs. 2, § 433 Abs. 1 Satz 1, § 453 Abs. 1 BGB) gerichtet ist, bestimmt sich nach der Grundbucheintragung. Diese darf das Revisionsgericht selbst auslegen. Dabei ist vorrangig auf den Wortlaut und den Sinn abzustellen, wie er sich aus der Grundbucheintragung und der darin in Bezug genommenen Eintragungsbewilligung für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung ergibt. Umstände außerhalb dieser Urkunden dürfen nur insoweit mit herangezogen werden, als sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalls für jedermann ohne weiteres erkennbar sind.

Auszugehen ist demnach von dem Wortlaut des Vorkaufsrechts, wie er sich vorliegend aus der Erbbaurechtsbestellungsurkunde ergibt. Danach räumt der Grundstückseigentümer dem jeweiligen Erbbauberechtigten ein Vorkaufsrecht für alle Verkaufsfälle an dem Erbbaugrundstück ein. Es soll mehreren Berechtigten gemeinschaftlich, bei Wohnungs- und Teilerbbaurechten mehreren Berechtigten in einer Einheit gemeinschaftlich zustehen. Diese Regelung kann, worauf der Vertreter der Beklagten zu 4 in der mündlichen Verhandlung im Ansatz zutreffend hingewiesen hat, so ausgelegt werden, dass Gegenstand des Vorkaufsrechts in allen Fallgestaltungen das ungeteilte Grundstück sein und dieses Recht mehreren Berechtigte am Erbbaurecht gemeinschaftlich zustehen soll. Die besondere Erwähnung der Teil- und Wohnungserbbauberechtigte hätte bei diesem Ansatz nur den Sinn sicherzustellen, dass mehrere Inhaber eines einzelnen Wohnungserbbaurechts nur gemeinsam handeln können. Die Regelung lässt aber auch die Auslegung zu, dass das Vorkaufsrecht einen unterschiedlichen Inhalt haben soll, je nach dem, ob das Erbbaurecht in Bruchteile oder in Teil- und Wohnungseigentum aufgeteilt wird oder nicht. Im ersten Fall wäre sein Gegenstand das ungeteilte Grundstück; es könnte nur gemeinschaftlich ausgeübt werden. Im zweiten Fall dagegen wäre es auf den Erwerb eines noch zu bildenden Miteigentumsanteils am Erbbaugrundstück gerichtet und stünde den – gegebenenfalls auch mehreren – Berechtigten eines einzelnen Wohnungs- oder Teilerbbaurechts jeweils allein zu.

Die zuletzt genannte Auslegung der Regelung liegt näher als die erste und ist deshalb maßgebend.

Der ursprüngliche Eigentümer wollte ausweislich der Präambel der Erbbaurechtsbestellungsurkunde seinen Grundbesitz in Wohnungseigentum aufteilen und das Teil- und Wohnungseigentum an Bauinteressenten verkaufen. Dieses Teil- und Wohnungseigentum hatte aber bei der von ihm gewählten Konstruktion den Nachteil, dass das Sondereigentum nicht mit einem Miteigentumsanteil am Grundstück, sondern mit einem Anteil an einem Eigentümererbbaurecht verbunden werden sollte, das er sich daran bestellte. Die sich aus der Befristung des Erbbaurechts und vor allem aus den Regelungen über den Heimfall ergebenden Schwächen der Rechte sollten durch das in Nr. II § 6 Abs. 3 als Inhalt des Erbbaurechts vorgesehene Erneuerungsvorrecht und das Vorkaufsrecht ausgeglichen werden. Diese beiden Rechte sind unterschiedlich ausgestaltet. Während bei dem Erneuerungsvorrecht keine besondere Regelung für den Fall einer Mehrheit von Berechtigten vorgesehen ist, regelt Nr. II § 8 der Urkunde diese Berechtigung beim Vorkaufsrecht unter besonderer Hervorhebung der Aufteilung in Teil- und Wohnungseigentum. Schon das spricht dafür, dass es bei dem Vorkaufsrecht nach der Bildung von Teil- und Wohnungserbbaurechten gerade keine gemeinschaftliche Berechtigung geben sollte. Denn zu der gemeinschaftlichen Berechtigung wäre es – wie beim Erwerbsvorrecht – auch ohne eine ausdrückliche Regelung gekommen.

Die dem einzelnen Erwerbsinteressenten – in entfernter Anlehnung an das Mietervorrecht im sozialen Wohnungsbau nach dem damals geltenden § 2b WoBindG (heute § 577 BGB) – zugedachte Absicherung durch das Vorkaufsrecht konnte nicht gelingen, wäre es auf den Erwerb des ungeteilten Grundstücks gerichtet und könnte es nur gemeinschaftlich ausgeübt werden. Denn dann wäre der einzelne Bauinteressent auf die Mitwirkung der – hier sehr vielen – übrigen Wohnungserbbauberechtigten angewiesen. Außerdem würde er bei Ausübung des Vorkaufsrechts als Gesamtschuldner mit den übrigen Wohnungserbbauberechtigten aus dem dann wirksam geworden (Vor) Kaufvertrag den angesichts von dessen Größe beträchtlichen Kaufpreis für das Gesamtgrundstück schulden und nicht nur einen seinem Anteil am Erbbaurecht entsprechenden Teil davon. Damit wäre jeder Wohnungsberechtigte ersichtlich überfordert.

Seinen Zweck kann das Vorkaufsrecht nur erfüllen, wenn es – ähnlich dem erwähnten Mietervorkaufsrecht – auf den Erwerb eines Miteigentumsanteils an dem Erbbaugrundstück gerichtet ist und den Berechtigten an dem jeweiligen Teil- und Wohnungserbbaurecht allein zusteht. Zwar könnte der einzelne Berechtigte eine Überführung des Wohnungserbbaurechts in Wohnungseigentum oder die Vereinbarung einer dinglich wirkenden Benutzungsregelung nach § 1010 BGB nur erreichen, wenn alle Wohnungserbbauberechtigten Miteigentumsanteile erwerben und mit ihm einvernehmlich zusammenwirken. Aber schon der Erwerb des Miteigentumsanteils verschafft dem einzelnen Wohnungserbbauberechtigten Vorteile: Er ist bei Auslaufen des Erbbaurechts eigentumsrechtlich und nicht nur durch den Entschädigungsanspruch gesichert. Auch könnte er sich durch Aufrechnung mit seinem Anspruch auf Beteiligung am Erbbauzins von der Zahlung des Erbbauzinses befreien. Dafür, dass das Vorkaufsrecht in diesem Sinne zu verstehen ist, spricht auch das Vorgehen des Insolvenzverwalters, der den Wohnungserbbauberechtigten unabhängig von dem Eintritt des Vorkaufsfalls den Erwerb entsprechender Miteigentumsanteile an dem Erbbaugrundstück angeboten hat.

Das den Berechtigten jedes einzelnen Wohnungserbbaurechts eingeräumte Vorkaufsrecht kann sich nach seinem Zweck, dem Einzelnen eine persönliche Absicherung zu ermöglichen, nicht auf den Erwerb des Alleineigentums an dem Erbbaugrundstück beziehen. Vielmehr kommt nur ein Vorkaufsrecht in Betracht, das den Wohnungserbbauberechtigten die Möglichkeit verschafft, einen ihrem Anteil am Erbbaurecht entsprechenden Miteigentumsanteil am Erbbaugrundstück zu erwerben.

Das angestrebte Vorkaufsrecht jedes einzelnen Wohnungserbbauberechtigten auf Erwerb eines seinem Anteil am Erbbaurecht entsprechenden Miteigentumsanteils an dem Erbbaugrundstück ist rechtlich möglich.

Ein dingliches Vorkaufsrecht kann nach §§ 1094, 1095 BGB nur an dem ganzen Grundstück oder an bereits bestehenden Miteigentumsanteilen bestellt werden. Anerkannt ist indessen ein an dem ganzen (ungeteilten) Grundstück lastendes dingliches Vorkaufsrecht, welches in der Weise beschränkt ist, dass der Berechtigte bei dem Verkauf des Grundstücks nur eine reale Teilfläche soll erwerben dürfen, die aber hinreichend bestimmt sein muss.

Ob die zuletzt genannte Möglichkeit der Ausgestaltung eines Vorkaufsrechts auch für eine Beschränkung der Ausübung auf den Erwerb ideeller Bruchteile gilt, ist für das Vorkaufsrecht im Allgemeinen bislang, soweit ersichtlich, noch nicht diskutiert worden. Die Frage ist zu bejahen.

Das hat der Bundesgerichtshof für den speziellen Anwendungsfall des gesetzlichen Vorkaufsrechts des Mieters nach § 577 BGB – wenn auch mit hier nicht einschlägigen Einschränkungen – entschieden. Nach der genannten Vorschrift steht dem Mieter einer Wohnung bei deren Verkauf ein gesetzliches Vorkaufsrecht zu, wenn daran Wohnungseigentum begründet worden ist oder begründet werden soll. Das Vorkaufsrecht lastet an dem ganzen Grundstück und berechtigt den Mieter nicht zum Erwerb des Eigentums an dem Gesamtgrundstück, sondern zum Erwerb des Eigentums an dem bereits bestehenden Wohnungseigentum. Gegenstand des Anspruchs kann auch das erst noch zu begründende Wohnungseigentum sein, wenn sich der Veräußerer vertraglich zur Durchführung der Aufteilung gemäß § 8 WEG verpflichtet und ferner die von dem Vorkaufsrecht erfasste zukünftige Wohnungseigentumseinheit in dem Vertrag bereits hinreichend bestimmt oder zumindest bestimmbar ist.

Ein sachlicher Grund, eine Beschränkung des Vorkaufsrechts auf den Erwerb eines noch zu schaffenden Miteigentumsanteils anders zu behandeln, als eine Beschränkung auf den Erwerb einer noch zu bildenden realen Teilfläche oder eines noch zu bildenden Wohnungseigentumsrechts, ist nicht ersichtlich. Der Vergleich zur Auflassungsvormerkung spricht im Gegenteil dafür, beide Fälle gleich zu behandeln. Eine solche kann zwar – wie das Vorkaufsrecht – weder an einer noch nicht abgeschriebenen Teilfläche eines Grundstücks noch an einem erst zu bildenden Miteigentumsanteil begründet werden. Sie kann aber nicht nur einen Anspruch auf Verschaffung des Eigentums an einer erst noch abzuschreibenden Teilfläche sichern, sondern auch den Anspruch auf Verschaffung eines erst noch zu schaffenden Miteigentumsanteils.

Deshalb ist es möglich, ein dingliches Vorkaufsrecht auf den Erwerb eines noch zu bildenden Miteigentumsanteils an dem belasteten Grundstück zu beschränken. Voraussetzung ist auch in dieser Fallgestaltung, dass eine entsprechende Verpflichtung besteht und dass der zu verschaffende Miteigentumsanteil hinreichend bestimmt oder zumindest bestimmbar ist.

Diese Voraussetzungen liegen hier vor. Die Verpflichtung zur Schaffung des Miteigentumsanteils an dem Grundstück liegt in der Begründung eines so ausgestalteten dinglichen Vorkaufsrechts. Denn dieses führt nach § 1098 Abs. 1 Satz 1, § 464 Abs. 2 BGB dazu, dass mit dem Eintritt des Vorkaufsfalls und der Ausübung des Vorkaufsrechts ein Kaufvertrag mit entsprechendem Inhalt zustande kommt. Dieser begründet nach § 433 Abs. 1 Satz 1, § 453 Abs. 1 BGB den Anspruch auf Bildung und Übertragung des Miteigentumsanteils. Dieser entspricht dem Anteil der Wohnungserbbauberechtigten an dem Erbbaurecht und ist damit hinreichend bestimmt.

Der Annahme eines Vorkaufsrechts jedes einzelnen Inhabers von Wohnungserbbaurechten an dem Erbbaugrundstück steht auch nicht entgegen, dass es sich um ein subjektivdingliches Vorkaufsrecht handelt und ein solches Vorkaufsrecht bei der Aufteilung des herrschenden Grundstücks nicht in Einzelrechte zerfällt, sondern als einheitliches Recht bestehen bleibt und nur gemeinschaftlich ausgeübt werden kann. Die Vorkaufsberechtigung der Wohnungserbbauberechtigten ist hier nicht als bloße Folge der Aufteilung des Erbbaurechts in Wohnungseigentum entstanden. Sie war vielmehr von vornherein als eigenständige Berechtigung der Wohnungserbbauberechtigten vorgesehen, freilich unter der dann auch eingetretenen – Bedingung, dass es zu dieser Aufteilung kommt. Das ist rechtlich möglich.

Einer Vorkaufsberechtigung der einzelnen Inhaber von Wohnungserbbaurechten steht auch nicht entgegen, dass das Erbbaugrundstück dann mit mehreren Vorkaufsrechten belastet ist, die alle den gleichen Rang haben und nach der Gestaltungsidee auch haben sollen. Die Begründung mehrerer gleichrangiger Vorkaufsrechte an einem Grundstück ist zwar grundsätzlich ausgeschlossen. Etwas anderes gilt nach herrschender Ansicht aber jedenfalls dann, wenn durch Vereinbarung Kollisionen zwischen den gleichrangigen Vorkaufsrechten vermieden werden: Lemke/Böttcher, Immobilienrecht, § 1094 BGB Rn. 23; RGRK/Rothe, BGB, 12. Aufl., § 1094 Rn. 3; Kuntze/Ertl/Herrmann/Eickmann/Keller, Grundbuchrecht, 6. Aufl., Einl. K Rn. 15; Schöner/Stüber, Grundbuchrecht, 8. Aufl., Rn. 1405; Holderbaum, JZ 1965, 712; Lüdtke-Handjery, DB 1974, 517, 520; Promberger, MittBayNot 1974, 145)). Das ist hier der Fall, weil die Vorkaufsrechte auf Verschaffung ideeller Bruchteile entsprechend der Aufteilung des Erbbaurechts gerichtet sind.

Der Anspruch der Vorkaufsberechtiten scheitert nicht daran, dass die Schuldnerin nicht das ungeteilte Grundstück in die Gesellschaft eingebracht hat, sondern nur einen – wenn auch recht großen – Miteigentumsanteil. Denn auch der Verkauf eines ideellen Bruchteils an einem mit einem Vorkaufsrecht belasteten Grundstück löst den durch die Ausübung des dinglichen Vorkaufsrechts bedingten Eigentumsverschaffungsanspruch aus.

Der Eigentumsverschaffungsanspruch der Vorkaufsberechtigten ist auch weiterhin auf Verschaffung eines ihrem (ungekürzten) Anteil am Erbbaurecht entsprechenden Miteigentumsanteils am Erbbaugrundstück gerichtet. Zwar kann das Vorkaufsrecht bei dem Verkauf eines ideellen Bruchteils an dem belasteten Grundstück nur hinsichtlich dieses Anteils ausgeübt werden. Es spricht auch einiges dafür, dass die Eigentumsverschaffungsansprüche mehrerer gleichrangiger Vorkaufsberechtigter zur Vermeidung von Kollisionen in einer solchen Fallgestaltung auf die Verschaffung entsprechend kleinerer Miteigentumsanteile gerichtet sind und ihre Vorkaufsrechte an dem nicht veräußerten Miteigentumsanteil fortbestehen. Das gilt aber jedenfalls nicht, wenn, wie hier, die nicht veräußerten Miteigentumsanteile einigen der Vorkaufsberechtigten veräußert worden sind. Diese Veräußerungen führen dann nämlich zu einer Vorwegerfüllung der Eigentumsverschaffungsansprüche dieser Vorkaufsberechtigten, die deshalb auch nicht die Verschaffung weiterer Miteigentumsanteile verlangen können. Die Folge davon ist, dass die übrigen Vorkaufsberechtigten die Verschaffung eines ungekürzten Miteigentumsanteils verlangen können.

Bundesgerichtshof, Versä, umnisteilurteil und, Urteil vom 11. Juli 2014 – V ZR 18/13

Wenn Gegenstand eines Grundstückskaufvertrags noch zu vermessende Teilflächen von mit Grundpfandrechten belasteten Grundstücken sind, ist der Notar nach § 17 Abs. 1 Satz 1 BeurkG verpflichtet, mit den Beteiligten zu erörtern, wie eine den Verkäufern versprochene Lastenfreistellung zu bewerkstelligen ist.

Dies kann sowohl durch die vollständige Löschung als auch durch eine Teillöschung (Entlassung der verkauften Teilflächen aus der Mithaft) der Pfandrechte geschehen. Auf jedem der beiden Wege lässt sich das Ziel, den Käufern lastenfreies Eigentum zu verschaffen, erreichen.

Indessen können die jeweiligen rechtlichen und wirtschaftlichen Folgen unterschiedlich ausfallen. Dies gilt insbesondere für die Rangverhältnisse von Grundpfandrechten, soweit sie im Falle ihrer nur teilweisen Löschung auf dem nicht veräußerten Grundstücksteil ruhen bleiben; hierüber hat der Notar zu belehren.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 11. September 2014 – III ZR 217/13

Im Bereich der notariellen Amtshaftung (§ 19 Abs. 1 BNotO) kann die Übermittlung einer Eintragungsnachricht des Grundbuchamts im Einzelfall – insbesondere in sehr einfach gelagerten Sachen – für die Erfüllung der subjektiven Voraussetzungen des Verjährungsbeginns nach § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB (Kenntnis oder grob fahrlässige Unkenntnis von einer Amtspflichtverletzung des Notars) ausreichen. Geht es jedoch um komplexe, für den Geschädigten schwer überschaubare Grundbuchvorgänge, so kann nicht ohne weiteres davon ausgegangen werden, dass dieser mit der Übersendung einer Veränderungsmitteilung zugleich Kenntnis von einer Amtspflichtverletzung des Notars erlangt oder diesbezüglich fortan grob fahrlässig keine Kenntnis hat.

Die dreijährige Verjährungsfrist (§ 195 BGB) wird in Lauf gesetzt worden, wenn der Gläubiger Kenntnis von den den Anspruch begründenden Umständen erlangt oder sich insoweit grob fahrlässig in Unkenntnis befunden haben (§ 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB).

Kenntnis von den den Anspruch begründenden Umständen und der Person des Ersatzpflichtigen liegt im Allgemeinen vor, wenn dem Geschädigten die Erhebung einer Schadensersatzklage, sei es auch nur in Form einer Feststellungsklage, Erfolg versprechend, wenn auch nicht risikolos, möglich ist. Weder ist notwendig, dass der Geschädigte alle Einzelumstände kennt, die für die Beurteilung möglicherweise Bedeutung haben, noch muss er bereits hinreichend sichere Beweismittel in der Hand haben, um einen Rechtsstreit im Wesentlichen risikolos führen zu können. Auch kommt es, von Ausnahmefällen abgesehen, nicht auf die zutreffende rechtliche Würdigung an. Vielmehr genügt im Grundsatz die Kenntnis der den Einzelanspruch begründenden tatsächlichen Umstände. Hierzu gehört in Fällen unzureichender Beratung oder Aufklärung auch die Kenntnis der Umstände einschließlich der wirtschaftlichen Zusammenhänge, aus denen sich die Rechtspflicht zur Aufklärung ergibt. Die dem Geschädigten bekannten Tatsachen müssen ausreichen, um den Schluss auf ein schuldhaftes Fehlverhalten des Anspruchsgegners als nahe liegend erscheinen zu lassen. Es muss dem Geschädigten zumutbar sein, auf Grund dessen, was ihm hinsichtlich des tatsächlichen Geschehensablaufs bekannt ist, Klage zu erheben, wenn auch mit dem verbleibenden Prozessrisiko, insbesondere hinsichtlich der Nachweisbarkeit von Schadensersatz auslösenden Umständen.

Grob fahrlässige Unkenntnis im Sinne von § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB liegt vor, wenn dem Gläubiger die erforderliche Kenntnis deshalb fehlt, weil er ganz nahe liegende Überlegungen nicht angestellt oder das nicht beachtet hat, was im gegebenen Fall jedem hätte einleuchten müssen, wie etwa dann, wenn sich dem Gläubiger die den Anspruch begründenden Umstände förmlich aufgedrängt haben und er leicht zugängliche Informationsquellen nicht genutzt hat. Dem Gläubiger muss persönlich ein schwerer Obliegenheitsverstoß in seiner eigenen Angelegenheit der Anspruchsverfolgung, eine schwere Form von “Verschulden gegen sich selbst”, vorgeworfen werden können.

Die Feststellung, ob die Unkenntnis des Gläubigers von verjährungsauslösenden Umständen auf grober Fahrlässigkeit beruht hat, unterliegt als Ergebnis tatrichterlicher Würdigung nur einer eingeschränkten Überprüfung durch das Revisionsgericht darauf, ob der Streitstoff umfassend, widerspruchsfrei und ohne Verstoß gegen Denkgesetze, allgemeine Erfahrungssätze oder Verfahrensvorschriften gewürdigt worden ist, und ob der Tatrichter den Begriff der groben Fahrlässigkeit verkannt oder bei der Beurteilung des Grads des Verschuldens wesentliche Umstände außer Betracht gelassen hat. Die Frage, wann eine für den Beginn der Verjährung hinreichende Kenntnis vorhanden ist, ist allerdings nicht ausschließlich Tatfrage, sondern wird maßgeblich durch den der Beurteilung des Revisionsgerichts unterliegenden Begriff der Zumutbarkeit der Klageerhebung geprägt.

Im Bereich der Notarhaftung (§ 19 BNotO) kann die Übermittlung einer Eintragungsnachricht des Grundbuchamts (§ 55 GBO) im Einzelfall – insbesondere in sehr einfach gelagerten Sachen – für die Erfüllung der subjektiven Voraussetzungen des Verjährungsbeginns nach § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB (Kenntnis oder grob fahrlässige Unkenntnis von einer Amtspflichtverletzung des Notars) ausreichen. Den Grundbuchbeteiligten trifft allgemein die Obliegenheit, ihm übersandte Eintragungsnachrichten zu prüfen. Ist eine aus der Sicht des geschädigten Beteiligten “unrichtige” (etwa: abredewidrige) Eintragung erfolgt, so muss er neben einer Amtspflichtverletzung des Grundbuchamts auch eine Amtspflichtverletzung des Notars in Erwägung ziehen. Denn auch dann, wenn der Fehler primär dem Grundbuchamt unterlaufen sein sollte, hätte der Notar diesen Fehler bemerken und entsprechende Schritte zu seiner Behebung unternehmen müssen.

Bei der Verjährung von Amtshaftungsansprüchen gegen einen Notar ist jedoch zu beachten, dass sich der Geschädigte in aller Regel darauf verlässt und auch verlassen darf, dass der Notar amtspflichtgemäß handelt und Grundbucheintragungen selbst fachkundig kontrolliert. Es ist dementsprechend grundsätzlich nicht Aufgabe des Geschädigten, die Amtsführung des Notars zu überwachen. Geht es um komplexe, für den Geschädigten schwer überschaubare Grundbuchvorgänge, so kann nicht ohne weiteres davon ausgegangen werden, dass er mit der Übersendung einer Veränderungsmitteilung zugleich auch Kenntnis von einer Amtspflichtverletzung des Notars erlangt oder diesbezüglich fortan grob fahrlässig keine Kenntnis hat. Die Überprüfung solch komplexer Grundbuchvorgänge kann einem juristischen Laien nicht abverlangt und zugemutet werden.

So liegt es auch hier: Die immerhin elf Seiten umfassende und auch für einen Juristen nicht eben leicht zu überschauende Eintragungsmitteilung des Grundbuchamts weist eine Vielzahl von Veränderungen aus lässt und für sich allein genommen nicht laienverständlich erkennen, dass das Grundpfandrecht III/12 – im Gegensatz zu den Grundpfandrechten III/5 und III/8 – für die nicht veräußerten Teile des Grundbesitzes fortbesteht und nur für die verkauften Teilflächen zur Löschung gebracht worden ist. Ein Grundbuchauszug mit vollständigem Bestandsverzeichnis hat der Eintragungsmitteilung nicht beigelegen, so dass für den Laien nicht hinreichend deutlich zu ersehen war, welche (Teil)Flächen von der Löschung betroffen gewesen sind und welche nicht. Hinzu kommt, dass der genaue Unterschied zwischen der vollständigen Löschung eines Grundpfandrechts und seiner “Teillöschung” im Wege der Entlassung einiger Grundstücke (oder Teilflächen) aus der Mithaft dem juristischen Laien in aller Regel nicht bekannt ist.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 11. September 2014 – III ZR 217/13

Bei der Abtretung einer Gesamtgrundschuld von hohem Nennwert, die eine Vielzahl (möglicherweise geringwertigerer) Grundstücke in Haft nimmt, die sämtlich in den Grundbüchern unterschiedlicher Grundämter eingetragen sind, entsteht für die Eintragung der Veränderung des Gesamtrechts eine 0,5-Gebühr (Nr. 14130 GNotKG-KV), die sich um jeweils 0,1 erhöht ab dem zweiten für jedes weitere beteiligte Grundbuchamt.

Diese Ermäßigung statt des Ansatzes einer 0,5-Gebühr bei jedem einzelnen Grundbuchamt aus dem vollen Nennbetrag der Belastung (§ 53 As. 1 GNotKG) setzt voraus, dass der Antrag für mehrere Grundbuchämter gleichzeitig bei einem Grundbuchamt gestellt wird oder dass bei gesonderter Antragstellung die Anträge innerhalb eines Monats bei den beteiligten Grundbuchämtern eingehen (Nr. 14141 GNotKG-KV analog).

Dabei wird die Gebühr gemäß § 18 Abs. 3 GNotKG analog bei dem Gericht angesetzt, bei dessen Grundbuchamt der Antrag zuerst eingegangen ist.

Damit schließt sich das Oberlandesgericht Stuttgart nicht der vom Berliner Kammergericht; und vom Amtsgericht Böblingen vertretenen Rechtsauffassung kann, sondern vielmehr der des Oberlandesgerichts Dresden, sowie der von Wilsch und Böhringer.

Der Gesetzgeber hat sowohl für die Eintragung von Belastungen (Nrn. 14120 und 14121 GNotKG) als auch für deren Löschung (Nr. 14140 GNotKG) Ermäßigungstatbestände eingeführt, wenn es um die Eintragung oder Löschung eines Gesamtrechts bei verschiedenen Grundbuchämtern geht (Nrn. 14122 und 14141 GNotKG).

Eine entsprechende Regelung wurde aber offensichtlich bei der Eintragung der Änderung einer Belastung (Nr. 14130 GNotKG) vergessen, da sich eine Andersbehandlung im Vergleich zur Eintragung oder Löschung durch nichts rechtfertigen lässt und auch nicht durch die Gesetzesmaterialien begründet wird.

Es muss danach von einer planwidrigen Regelungslücke ausgegangen werden, die bis zu einem Tätigwerden des Gesetzgebers durch eine Analogie zu Nr. 14140 und 14141 GNotKG zu schließen ist, nachdem die Gebühren für die Eintragung 1,3 (Nr. 14120 GNotKG) bzw. 1 0 (Nr. 14121 GNotKG) betragen, für die Löschung wie auch für die Veränderung jeweils nur 0,5 (Nrn. 14140 und 14130 GNotKG) und der Gesetzgeber darüber hinaus die zuvor bestandene Gebührenerhebung begrenzt durch den Wert des jeweils betroffenen Grundstücks (§ 63 KostO) wegen der oftmals komplizierten Wertermittlungen vermeiden wollte.

Es entsteht deshalb für die Eintragung der Veränderung von Belastungen eine 0,5-Gebühr (Nr. 14130 GNotKG), die sich bei der Beteiligung verschiedener Grundbuchämter um jeweils 0,1 erhöht ab dem zweiten für jedes weitere beteiligte Grundbuchamt. Diese Ermäßigung statt des Ansatzes einer 0,5-Gebühr bei jedem einzelnen Grundbuchamt aus dem vollen Nennbetrag der Belastung (§ 53 Abs. 1 GNotKG) setzt allerdings voraus, dass der Antrag für mehrere Grundbuchämter gleichzeitig bei einem Grundbuchamt gestellt wird oder bei gesonderter Antragstellung, wenn die Anträge innerhalb eines Monats bei den beteiligten Grundbuchämtern eingehen (Nr. 14141 GNotKG analog). Dabei wird die Gebühr gemäß § 18 Abs. 3 GNotKG analog bei dem Gericht angesetzt, bei dessen Grundbuchamt der Antrag zuerst eingegangen ist.

Allein diese Analogie kann der Intention des Gesetzgebers gerecht werden. Es ist nicht erkennbar, dass er abweichend von der Eintragung und Löschung von Belastungen für deren Veränderung zulasten des Berechtigten eine Kostenexplosion beabsichtigte, die vorliegend zu Ansätzen einer (29 x 0,5 =) 14,5-fachen Gebühr führen würde statt einer (28 x 0,1 = 2,8 + 0,5 = ) 3,3-Gebühr.

Oberlandesgericht Stuttgart, Beschluss vom 17. September 2014 – 8 W 333/14

Der Nacherbenvermerk bringt die Verfügungsbeschränkungen des Vorerben nach § 2113 BGB zum Ausdruck und dient in dieser Funktion ausschließlich dem Schutz des Nacherben. Bewilligt dieser die Löschung des Nacherbenvermerks, verzichtet er auf die Schutzwirkungen dieser Eintragung.

Der Verzicht auf die Eintragung des Vermerks hat solcher nicht das materiell-rechtliche Erlöschen des Nacherbenrechts zur Folge. Ob und welche materiell-rechtlichen Verfügungen über die Nacherbenanwartschaft getroffen worden sind, ist bislang offen geblieben und bedarf auch keiner weiteren Nachweise.

Der Verzicht auf den Schutz des Nacherbenvermerks bewirkt indessen, dass das etwa fortbestehende Nacherbenrecht im Grundbuchverkehr nicht mehr beachtet und der Gefahr des Untergangs mit gutgläubigem Erwerb Dritter durch Verfügung des Vorerben preisgegeben wird. Dementsprechend hat das Grundbuchamt nach Löschung des Nacherbenvermerks keinen Anlass mehr in eine Prüfung einzutreten, ob der eingetragene Eigentümer den Verfügungsbeschränkungen einer Nacherbfolge unterliegt. Diese Wirkung erstreckt sich auch auf die Erben des eingetragenen Eigentümers. Die grundbuchverfahrensrechtliche Wirkung des Verzichts auf den Schutz des Nacherbenvermerks wäre im Ergebnis gegenstandslos, wenn nach dem Tod des Vorerben eine dem Grundbuchamt zur Kenntnis gelangte Nacherbfolge gleichwohl zunächst im Berichtigungswege im Grundbuch eingetragen werden müsste und die Erben des eingetragenen Eigentümers auf diese Weise auf eine erneute Mitwirkung der Nacherben bei einer Verfügung über das eingetragene Recht angewiesen wären.

Eine davon zu unterscheidende Frage ist, ob das Grundbuchamt bei der Löschung des Nacherbenvermerks gegen gesetzliche Vorschriften verstoßen hat und deshalb nunmehr vorab ein Amtswiderspruch einzutragen ist (§ 53 Abs. 1 S. 1 GBO).

Ein eingetragener Nacherbenvermerk darf nach gefestigter Auffassung nur gelöscht werden, wenn diese auch von den durch die letztwillige Verfügung berufenen Ersatznacherben bewilligt wird.

Ist eine Löschung des Nacherbenvermerks erfolgt, obowhl eine Löschungsbewilligung der Ersatznacherben nicht nachgewiesen worden ist, so hat trotz dieser Verletzung gesetzlicher Vorschriften die Eintragung eines Amtswiderspruchs zu unterbleiben, wenn das Grundbuch zum jetzigen Zeitpunkt gleichwohl mit der materiell-rechtlichen Rechtslage übereinstimmt. Der Verzicht des Nacherben auf den Schutz des Nacherbenvermerks und eine damit ggf. materiell-rechtlich verbundene (entgeltliche) Übertragung der Nacherbenanwartschaft auf den Vorerben bewirkt nicht einen Wegfall des Vorerben und damit den Eintritt des Ersatzfalls.

Der Ersatznacherbe, der an der Übertragung der Nacherbenanwartschaft nicht mitgewirkt hat, wird dadurch in seiner Rechtsstellung nicht beeinträchtigt. Deshalb fallen die Beschränkungen der Nacherbenanwartschaft für den Vorerben noch nicht endgültig weg. Vielmehr steht die Wirksamkeit dieser Verfügung unter der auflösenden Bedingung, dass bis zum Eintritt des Nacherbfalls der Ersatzfall eintritt. Erlebt der Nacherbe den Nacherbfall nicht, so tritt die auflösende Bedingung ein, so dass der Ersatznacherbe alsdann in die Nacherbenstellung aufrückt. Erlebt jedoch der Nacherbe den Nacherbfall, so tritt eine Ersatznacherbfolge nicht ein; der Vorerbe ist endgültig von den Beschränkungen der Nacherbschaft freigeworden.

Das Grundbuchamt wird deshalb aufgrund der ihm im Amtsverfahren nach § 53 Abs. 1 GBO obliegenden Amtsermittlungspflicht (§ 26 FamFG) feststellen müssen, ob die Nacherben den Nacherbfall erlebt haben. Entsprechende Feststellungen lassen sich beispielhaft durch eine beglaubigte Abschrift des jeweiligen Geburtseintrags der betroffenen Frauen treffen, in dem auf ein etwaiges Versterben und den Zeitpunkt des Todes hingewiesen werden muss (§ 27 Abs. 4 Nr. 3 PStG).

Oberlandesgericht Hamm, Beschluss vom 24. Juli 2014 – 15 W 300/14

Ist bei der Buchung eines Rechts im Grundbuch ganz oder teilweise über den nach § 874 BGB zulässigen Umfang hinaus auf die Eintragungsbewilligung Bezug genommen worden, stellt sich die Eintragung des Rechts im Grundbuch selbst aber als inhaltlich zulässig dar, hat das Grundbuchamt von Amts wegen einen Vermerk in das Grundbuch einzutragen, durch den klargestellt wird, welche Teile der Eintragungsbewilligung nicht Inhalt des Grundbuchs geworden sind.

Der Inhalt des Grundbuchs ergibt sich grundsätzlich aus dem Eintrag im Grundbuch und der in Bezug genommenen Eintragungsbewilligung. Bei einer rechtlich zulässigen Verweisung wird die Eintragungsbewilligung genauso Inhalt des Grundbuchs wie die in ihm vollzogene Eintragung selbst.

Bei der Auslegung des Grundbuchinhalts ist vorrangig auf den Wortlaut und den Sinn abzustellen, wie er sich für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung des Eingetragenen ergibt. Außerhalb dieser Urkunden liegende Umstände dürfen nur insoweit mit herangezogen werden, als sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalles für jedermann ohne weiteres erkennbar sind.

Eine Eintragung ist inhaltlich unzulässig, wenn das Recht mit dem Inhalt oder der Ausgestaltung, wie es eingetragen ist, aus Rechtsgründen nicht bestehen kann oder wenn die Eintragung etwas Widersprüchliches verlautbart und ihre Bedeutung auch durch Auslegung nicht ermittelt werden kann.

Das Bestimmtheitsgebot erfordert, dass der Umfang der Belastung aus der Eintragung selbst oder in Verbindung mit der Eintragungsbewilligung ohne weiteres ersichtlich ist. Der Rechtsinhalt muss auf Grund objektiver Umstände erkennbar und für einen Dritten verständlich sein, so dass dieser in der Lage ist, die hieraus folgende höchstmögliche Belastung des Grundstücks einzuschätzen und zumindest eine ungefähre Vorstellung davon zu gewinnen, welche Bedeutung die Dienstbarkeit für das Eigentum haben kann. Das Bestimmtheitsgebot ist dagegen nicht schon verletzt, wenn die Beteiligten unterschiedlicher Auffassung über den Inhalt des Rechts sind (hier über die im Falle einer Bebauung der Teilfläche von dem Berechtigten einzuhaltenden Abstandsflächen), sondern erst dann, wenn die richterliche Auslegung der Grundbucheintragung ergibt, dass der Inhalt der Grunddienstbarkeit mehrdeutig oder nicht vollständig geregelt ist.

Der Inhalt des Bebauungsrechts wird durch die Bezugnahme auf die Eintragungsbewilligung konkretisiert. Diese Verweisung ist nach § 874 BGB zulässig, da sie den Inhalt des im Eintragungsvermerk mit “Bebauungsrecht” schlagwortartig gekennzeichneten Rechts näher bestimmt. Das eingetragene Bebauungsrecht zeichnet sich danach dadurch aus, dass dem Berechtigten keine Beschränkungen bei der Bebauung auferlegt sind, der Verpflichtete vielmehr jede nach dem jeweiligen öffentlichen Baurecht zulässige Bebauung der Teilfläche dulden muss. Dass derartige Bestimmungen des Inhalts eines Rechts zur Bebauung nach dem jeweils geltenden öffentlichrechtlichen Bauplanungsrecht (sog. dynamische Verweisungen) sachenrechtlich zulässig sind, hat der Bundesgerichtshof für das Erbbaurecht entschieden. Für ein durch eine Dienstbarkeit begründetes Bebauungsrecht gilt nichts anderes.

Die Eintragung der Grunddienstbarkeit ist auch nicht wegen des Widerspruchs zwischen Eintragungsvermerk und Eintragungsbewilligung unzulässig, der sich hier daraus ergibt, dass im Grundbuch selbst ein auf vier Nutzungsarten beschränktes Recht eingetragen ist, in der in Bezug genommenen Bewilligung jedoch ein unbeschränktes Nutzungsrecht gewährt wird.

Dieser Teil der Eintragungsbewilligung ist nämlich nicht Bestandteil der Eintragung geworden. Zwar setzt sich der Inhalt der Eintragung regelmäßig aus dem Eintragungsvermerk und der nach § 874 BGB in Bezug genommenen Eintragungsbewilligung zusammen. Anders ist es jedoch bei einer nach dieser Vorschrift unzulässigen Bezugnahme. Der nicht zulässig in Bezug genommene Teil der Eintragungsbewilligung wirkt dann nicht als Eintragung.

Die Bezugnahme ist hier insoweit unzulässig, als der Umfang des Rechts nach der Eintragungsbewilligung über das hinausgeht, was sich aus dem Eintrag im Grundbuch ergibt. Das überschreitet die Grenze einer nach § 874 BGB zulässigen Bezugnahme, mit der nur zur näheren Bezeichnung des Inhalts des Rechts auf die Eintragungsbewilligung verwiesen werden darf. Bei der Eintragung einer Dienstbarkeit ist die Bezugnahme auf die Eintragungsbewilligung danach unzulässig, wenn der Berechtigte nach deren Inhalt weitergehende Nutzungsbefugnisse an dem dienenden Grundstück hätte als dies durch den Eintrag im Grundbuch verlautbart wird. So verhält es sich hier.

Die Unzulässigkeit der Bezugnahme führt jedoch nicht zu einer inhaltlich unzulässigen Eintragung des dinglichen Rechts. Weist der Eintrag der Grunddienstbarkeit im Grundbuch einzelne Nutzungsarten auf, hat das Recht allein den sich aus dem Eintragungsvermerk ergebenden Inhalt. Der sich aus der durch die unzulässige Bezugnahme ergebende weitergehende Inhalt ist nicht Teil der Eintragung geworden; der über den Eintragungsvermerk hinausgehende (im Grundbuch verschwiegene) Teil ist mangels Buchung nicht entstanden. Erfüllt der Eintrag im Grundbuch mit den zulässigen Teilen der Bezugnahme – wie hier – alle wesentlichen Erfordernisse für die Buchung einer Grunddienstbarkeit, liegt keine inhaltlich unzulässige, nach § 53 Abs. 1 Satz 2 GBO von Amts wegen zu löschende Eintragung vor.

Bundesgerichtshof, Beschluss vom 6. November 2014 – V ZB 131/13

Das Recht des Dienstbarkeitsberechtigten ist nicht auf eine Nutzung des dienenden Grundstücks in einzelnen Beziehungen begrenzt, wenn es jegliche Nutzung im Rahmen der jeweiligen öffentlichrechtlichen Vorschriften zulässt. Ein unbeschränktes Nutzungsrecht kann auch dann nicht Inhalt einer Grunddienstbarkeit sein, wenn seine Ausübung auf eine Teilfläche des dienenden Grundstücks begrenzt ist.

Bei der Auslegung des Grundbuchinhalts ist vorrangig auf den Wortlaut und den Sinn abzustellen, wie er sich für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung des Eingetragenen ergibt. Außerhalb dieser Urkunden liegende Umstände dürfen nur insoweit mit herangezogen werden, als sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalles für jedermann ohne weiteres erkennbar sind.

Die Beschreibung des Rechtsinhalts, dass der Berechtigte das dienende Grundstück unter Ausschluss des Eigentümers “in der nach den jeweiligen öffentlichrechtlichen Vorschriften zulässigen Art” nutzen darf, kann nur so verstanden werden, dass der Berechtigte die Fläche, auf die sich die Dienstbarkeit bezieht, wie ein Eigentümer soll nutzen können. Deutlicher als in der gewählten Formulierung kann der Wille, dem Dienstbarkeitsberechtigten alle dem Eigentümer nach § 903 Satz 1 BGB zustehenden Nutzungsbefugnisse zu gewähren, kaum zum Ausdruck gebracht werden.

Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus dem Verweis auf die jeweils geltenden öffentlichrechtlichen Vorschriften. Das Recht des Dienstbarkeitsberechtigten ist nicht auf eine Nutzung des dienenden Grundstücks in einzelnen Beziehungen (§ 1018 Alt. 1 BGB) begrenzt, wenn bestimmt wird, dass die Nutzung nur im Rahmen der jeweiligen öffentlichrechtlichen Vorschriften zulässig ist. Dem Berechtigten stehen deswegen keine geringeren Nutzungsbefugnisse als dem Grundstückseigentümer zu, da Einschränkungen aus dem öffentlichen Recht diesen in der gleichen Weise treffen.

Eine Einschränkung des bewilligten Nutzungsrechts ergibt sich auch nicht aus der nachfolgenden Aufzählung einzelner Nutzungsarten. Dass es sich hierbei nicht um eine abschließende Bestimmung, sondern nur um eine beispielhafte Aufzählung zulässiger Nutzungen handelt, folgt schon daraus, dass der Aufzählung das Wort “insbesondere” vorangestellt ist. Im allgemeinen Sprachgebrauch hat dieses Wort die Bedeutung “vor allem” oder “besonders”; in Rechtstexten wird es dazu verwendet, um zu kennzeichnen, dass die nachfolgende Enumeration nicht abschließend, sondern beispielhaft sein soll (vgl. § 308 Abs. 1 BGB, § 2 Abs. 1 UrhG). Irgendwelche Anhaltspunkte dafür, dass ein unbefangener Betrachter den Wortsinn der Eintragungsbewilligung anders – nämlich als eine auf die nachstehend genannten Nutzungsarten beschränkte Rechtsgewährung – verstehen könnte, sind nicht erkennbar; die gegenteilige Auslegung des Beschwerdegerichts ist nicht haltbar.

Ein solches Nutzungsrecht kann allerdings nicht Inhalt einer Grunddienstbarkeit sein, da nach § 1018 Alt. 1 BGB als Dienstbarkeit nur eine Belastung zulässig ist, die es dem Berechtigten erlaubt, das Grundstück “in einzelnen Beziehungen” zu nutzen. Eine derartige Nutzung steht als eine bestimmte, näher definierte Nutzungsart im Gegensatz zu einem umfassenden, nicht näher bezeichneten oder begrenzten Nutzungsrecht. Ein nicht auf bestimmte Nutzungen beschränktes Nutzungsrecht kann auch dann nicht Inhalt einer Grunddienstbarkeit nach § 1018 Alt. 1 BGB sein, wenn seine Ausübung auf eine Teilfläche des dienenden Grundstücks begrenzt ist.

Die Eintragung einer Dienstbarkeit mit dem im Eintragungsvermerk bezeichneten Inhalt ist inhaltlich zulässig und daher nicht nach § 53 Abs. 1 Satz 2 GBO von Amts wegen zu löschen. Eine Eintragung ist inhaltlich unzulässig, wenn das Recht mit dem Inhalt oder der Ausgestaltung, wie es eingetragen ist, aus Rechtsgründen nicht bestehen kann oder wenn die Eintragung etwas Widersprüchliches verlautbart und ihre Bedeutung auch durch Auslegung nicht ermittelt werden kann. Beides trifft auf die im Grundbucheintrag bezeichnete Dienstbarkeit nicht zu.

Das mehrere Nutzungen gewährende Recht kann Inhalt einer Grunddienstbarkeit sein. Nach § 1018 Alt. 1 BGB ist eine Benutzungsdienstbarkeit auch mit einer Kombination verschiedenartiger Befugnisse zur Nutzung des dienenden Grundstücks zulässig. In derartigen Fällen ist allerdings der verschiedenartige Inhalt der Dienstbarkeit im Grundbuch selbst anzugeben., weil der wesentliche Inhalt des Benutzungsrechts zumindest schlagwortartig im Grundbuch selbst gekennzeichnet sein muss. Der vorliegende Eintrag im Grundbuch entspricht in Bezug auf die aufgeführten Nutzungsarten diesen Anforderungen.

Das in dem Eintrag schlagwortartige bezeichnete Bebauungsrecht hat auch einen sachenrechtlich bestimmten Inhalt. Die diesen Punkt betreffenden Angriffe der Rechtsbeschwerde sind unbegründet.

Das Bestimmtheitsgebot erfordert, dass der Umfang der Belastung aus der Eintragung selbst oder in Verbindung mit der Eintragungsbewilligung ohne weiteres ersichtlich ist. Der Rechtsinhalt muss auf Grund objektiver Umstände erkennbar und für einen Dritten verständlich sein, so dass dieser in der Lage ist, die hieraus folgende höchstmögliche Belastung des Grundstücks einzuschätzen und zumindest eine ungefähre Vorstellung davon zu gewinnen, welche Bedeutung die Dienstbarkeit für das Eigentum haben kann. Das Bestimmtheitsgebot ist dagegen nicht schon verletzt, wenn die Beteiligten unterschiedlicher Auffassung über den Inhalt des Rechts sind (hier über die im Falle einer Bebauung der Teilfläche von dem Berechtigten einzuhaltenden Abstandsflächen), sondern erst dann, wenn die richterliche Auslegung der Grundbucheintragung ergibt, dass der Inhalt der Grunddienstbarkeit mehrdeutig oder nicht vollständig geregelt ist.

Die mit dem Eintrag gebuchte Grunddienstbarkeit hat auch nicht deshalb einen unzulässigen Inhalt, weil der Eigentümer des dienenden Grundstücks auf der Teilfläche, auf der die Dienstbarkeit ausgeübt werden kann, von jeder wirtschaftlich sinnvollen Nutzung ausgeschlossen worden ist. Der Bundesgerichtshof hat bereits entschieden, dass eine solche Grunddienstbarkeit jedenfalls dann inhaltlich zulässig ist, wenn – wie hier – dem Eigentümer die volle Nutzung an dem von der Ausübungsbefugnis des Dienstbarkeitsberechtigten nicht erfassten Teil des Grundstücks verbleibt.

Enthält eine im Grundbuch in Bezug genommene Eintragungsbewilligung nicht eintragungsfähige Vereinbarungen, müssen diese Teile durch die Eintragung eines Vermerks von der Bezugnahme ausgenommen werden. Ein solcher Vermerk kann auch zur Klarstellung der Eintragung erforderlich sein, wenn der vorhandene Eintrag im Grundbuch Umfang und Inhalt des eingetragenen Rechts nicht in einer Weise verlautbart, die Zweifel ausschließt. So verhält es sich, wenn – wie hier – bei der Buchung des Rechts im Grundbuch zwar ganz oder teilweise über den nach § 874 BGB zulässigen Umfang hinaus auf die Eintragungsbewilligung Bezug genommen worden ist, die Eintragung des Rechts im Grundbuch selbst sich aber als inhaltlich zulässig darstellt. Das Grundbuchamt hat dann von Amts wegen einen Vermerk in das Grundbuch einzutragen, durch den klargestellt wird, welche Teile der Eintragungsbewilligung nicht Inhalt des Grundbuchs geworden sind. Dadurch wird für den Verkehr deutlich, dass dem Berechtigten aus derDienstbarkeit nur die sich aus dem Grundbucheintrag selbst ergebenden Nutzungsbefugnisse zustehen.

Bundesgerichtshof, Beschluss vom 6. November 2014 – V ZB 131/13

Inhaber des Ausgleichsanspruchs gemäß § 9 Abs. 3 GBBerG ist derjenige, in dessen Eigentum das Grundstück im Zeitpunkt der gesetzlichen Begründung der beschränkten persönlichen Dienstbarkeit stand; ein späterer Eigentumswechsel ändert daran für sich genommen nichts.

Bei einer Wohnungseigentümergemeinschaft stehen die Ausgleichsansprüche mithin der Wohnungseigentümergemeinschaft materiellrechtlich nicht zu. Inhaber eines möglichen Ausgleichsanspruchs gemäß § 9 Abs. 3, Abs. 11 Nr. 1 GBBerG sind vielmehr die Wohnungseigentümer als Miteigentümer des belasteten Grundstücks.

Die Wohnungseigentümergemeinschaft darf den Anspruch gleichwohl im eigenen Namen einklagen, weil sie in gesetzlicher Prozessstandschaft handelt. Insoweit dürfte ohnehin eine (geborene) Ausübungsbefugnis des Verbands gemäß § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 1 WEG anzunehmen sein; jedenfalls ist die Wohnungseigentümergemeinschaft gemäß § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 2 WEG zu der gebündelten Rechtsverfolgung befugt, nachdem die Wohnungseigentümer sie ausnahmslos zur Geltendmachung ihrer individuellen Ansprüche ermächtigt haben.

Eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit gemäß § 9 Abs. 1 Satz 1 GBBerG entsteht kraft Gesetzes mit dessen Inkrafttreten. Stichtag bei Telekommunikationsanlagen der früheren Deutschen Post ist der 1.08.1996, weil an diesem Tag § 9 Abs. 11 GBBerG in Kraft getreten ist. Das Versorgungsunternehmen ist verpflichtet, dem Eigentümer des nach Absatz 1 mit dem Recht belasteten Grundstücks einen einmaligen Ausgleich für das Recht zu zahlen (§ 9 Abs. 3 Satz 1 GBBerG). Diese Zahlung hat erst später und gestaffelt zu erfolgen; gemäß § 9 Abs. 3 Satz 3 GBBerG ist die erste Hälfte des Ausgleichsbetrags unverzüglich nach Eintragung der Dienstbarkeit in das Grundbuch und Aufforderung durch den Grundstückseigentümer, frühestens jedoch am 1.01.2001 zu zahlen, während die zweite Hälfte am 1.01.2011 fällig wird. Verzichtet das Versorgungsunternehmen vor dem jeweiligen Eintritt der Fälligkeit auf die Dienstbarkeit, so erlischt diese, und das Unternehmen ist zu der Zahlung eines Ausgleichs nicht verpflichtet (§ 9 Abs. 3 Satz 4 Alt. 2, Abs. 6 GBBerG).

Inhaber des Ausgleichsanspruchs ist der Eigentümer. Allerdings ergibt sich aus dem Wortlaut der Norm nicht direkt, auf welchen Zeitpunkt es bei einem Eigentumswechsel ankommt; das Gesetz ist auf gleichbleibende Eigentumsverhältnisse zugeschnitten. Entgegen der in der mündlichen Verhandlung vor dem Bundesgerichtshof geäußerten Rechtsauffassung des Prozessbevollmächtigten der Klägerin ist jedenfalls der Zeitpunkt der Eintragung der Grunddienstbarkeit in das Grundbuch unerheblich; diese berichtigt das Grundbuch lediglich und lässt die materielle Rechtslage unverändert. Im Übrigen ist sie nur eine von mehreren Voraussetzungen für die Pflicht zur Zahlung der ersten Rate (§ 9 Abs. 3 Satz 3 GBBerG).

Das Berliner Kammergericht hält den Zeitpunkt der Begründung der Dienstbarkeit für maßgeblich und folgt damit der einhelligen Auffassung in Rechtsprechung und Literatur.

Dagegen sieht die Gegenansicht denjenigen als Anspruchsinhaber an, der im Zeitpunkt des ersten Zahlungstermins Eigentümer ist. Vertreten ließe sich aber auch, dass für beide Hälften des Ausgleichsanspruchs jeweils auf die aktuellen Eigentumsverhältnisse abzustellen ist.

Im Ergebnis sprechen die besseren Argumente für die Auffassung des Kammergerichts.

Die beiden in § 9 Abs. 3 Satz 3 GBBerG genannten Zahlungszeitpunkte regeln die Fälligkeit des Ausgleichsanspruchs. Zwar wird der Begriff der Fälligkeit – worauf die Revision abstellt – nur im Hinblick auf die zweite Hälfte der Zahlung verwendet. Aber auch die den ersten Zahlungstermin betreffende Regelung bezieht sich eindeutig (nur) auf die Frage, ab wann der Grundstückseigentümer die Leistung verlangen kann; die Zahlungspflicht wird (unter anderem) an eine Aufforderung des Berechtigten geknüpft, und dem Schuldner unter Verwendung des Begriffs “unverzüglich” eine darauf bezogene angemessene Reaktionszeit eingeräumt. Bestätigt wird dies durch § 9 Abs. 3 Satz 4 GBBerG. Der dort verwendete Begriff der “jeweiligen Fälligkeit” bezieht sich auf beide in § 9 Abs. 3 Satz 3 GBBerG genannten Zahlungstermine.

Gleichwohl könnte sich die Person des Berechtigten in zeitlicher Hinsicht nach der Fälligkeit bestimmen. Denn jedenfalls im Sinne des Verjährungsrechts (§ 199 Abs. 1 Nr. 1 BGB) entsteht ein Anspruch regelmäßig erst mit der Fälligkeit. Zudem kann das Versorgungsunternehmen die Ausgleichspflicht vor Eintritt der jeweiligen Fälligkeit durch einen Verzicht auf die Dienstbarkeit abwenden (§ 9 Abs. 3 Satz 4 GBBerG), ohne dass der Eigentümer es daran hindern könnte; eine gesicherte Rechtsposition hat er deshalb vor Eintritt der Fälligkeit nicht.

Wäre aber die Fälligkeit entscheidend, könnte es nicht – wie die Revision meint – lediglich auf den ersten Zahlungstermin ankommen; vielmehr wäre Anspruchsinhaber, wer bei dem jeweiligen Fälligkeitstermin Eigentümer des Grundstücks ist. Dies hätte zur Folge, dass die beiden Hälften des Ausgleichsanspruchs nach einem Eigentumswechsel verschiedenen Eigentümern zustehen könnten. Hierdurch wäre es zumindest erschwert worden, die Höhe des Ausgleichsanspruchs bei Fälligkeit der ersten Hälfte mit Bindungswirkung auch für die zweite Hälfte zu klären. Eine solche Aufspaltung auf zwei Anspruchsinhaber entspricht eindeutig nicht der Absicht des Gesetzgebers; dieser hat einen einmaligen Ausgleich schaffen wollen, der nur im Interesse der Versorgungsunternehmen in zwei Hälften und zeitversetzt zu zahlen sein sollte.

Diese unerwünschten Folgen werden vermieden, wenn mit der bislang einhelligen Ansicht nicht auf die Fälligkeit, sondern auf den Zeitpunkt der Begründung der Dienstbarkeit abgestellt wird. Hierfür spricht auch, dass zu diesem Zeitpunkt – vorbehaltlich eines Verzichts auf die Dienstbarkeit – die mit der dinglichen Belastung verbundene Wertminderung eintritt. Weil sich diese bei einem Verkauf des Grundstücks realisieren kann, besteht im Regelfall ein sachlicher Grund dafür, einen belastungsbedingt niedrigeren Kaufpreis durch die spätere Ausgleichszahlung an den ehemaligen Eigentümer zu kompensieren. Allerdings – das ist der Revision zuzugeben – setzt dies voraus, dass die Leitungen und Anlagen im Sinne von § 9 GBBerG bekannt bzw. offenkundig sind, wie es etwa bei Leitungsmasten oder oberirdisch verlaufenden Versorgungsleitungen regelmäßig der Fall sein wird. Sind Leitungen oder Anlagen dagegen – wie hier – im Erdreich verborgen, muss ihre Existenz bei dem Verkauf des Grundstücks den Vertragsparteien nicht zwingend bekannt sein; sind sie unbekannt, steht die Ausgleichszahlung dem Verkäufer zu, obwohl die Wertminderung erst für den Käufer erkennbar wird. Für eine Differenzierung nach solchen Kriterien bietet § 9 GBBerG jedoch keinerlei Anhaltspunkt; der Gesetzgeber hat insoweit eine einheitliche Regelung geschaffen. Schließlich gibt es auch keinen allgemeinen Grundsatz des Entschädigungsrechts, wonach Entschädigungsansprüche stets am Eigentum hafteten. Weder ist § 96 BGB auf derartige Ansprüche anwendbar noch ist die von dem Prozessbevollmächtigten der Klägerin in der mündlichen Verhandlung vor dem Bundesgerichtshof herangezogene Rechtsprechung zu § 42 Abs. 1 Satz 1 BImSchG mit der hier zu beurteilenden Rechtsfrage vergleichbar. § 42 Abs. 1 Satz 1 BImSchG enthält nämlich, wie sich aus Abs. 2 der Norm ergibt, gerade keinen (echten) Entschädigungs, sondern einen objektbezogenen Aufwendungsersatzanspruch; dieser hat einen dinglichen Bezug, an dem es anderen Entschädigungsansprüchen und dem Ausgleichsanspruch nach § 9 Abs. 3 GBBerG gerade fehlt.

Dieser Auslegung stehen verfassungsrechtliche Gründe nicht entgegen.

Dass § 9 GBBerG im Grundsatz verfassungskonform ist, hat der Bundesgerichtshof bereits entschieden; das Bundesverfassungsgericht hat die Verfassungsbeschwerde nicht zur Entscheidung angenommen. Die Norm stellt keine Enteignung im Sinne von Art. 14 Abs. 3 GG dar, sondern eine Inhalts- und Schrankenbestimmung im Sinne von Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG, mit der der Gesetzgeber die schutzwürdigen Interessen der Beteiligten in einen gerechten Ausgleich und ein ausgewogenes Verhältnis gebracht hat.

Einen angemessenen Ausgleich, wie ihn der Bundesgerichtshof der Regelung grundsätzlich entnommen hat, stellt die Zahlungspflicht auch dann dar, wenn wie hier der frühere Eigentümer Anspruchsinhaber bleibt, obwohl die Leitung bei dem Eigentumswechsel unbekannt war. Ein angemessener Interessenausgleich muss nach abstrakten Kriterien erfolgen, wenn er Rechtssicherheit gewährleisten soll; eine weitere Ausdifferenzierung, etwa nach den subjektiven Kenntnissen der Grundstückseigentümer, hätte neue Abgrenzungsprobleme geschaffen. Käufern von Grundstücken im Beitrittsgebiet musste zudem bekannt sein, dass aus dem Grundbuch nicht ersichtliche Belastungen existieren konnten. Auf eine Kompensation von dritter Seite konnten sie nicht vertrauen, sondern mussten im Verhältnis zu ihrem Vertragspartner Vorsorge treffen. Sie konnten insbesondere auf einer vorsorglichen Abtretung etwaiger Ausgleichsansprüche bestehen, wie sie im Schrifttum angeraten worden ist. Im Verhältnis der Kaufvertragsparteien kann eine schuldrechtliche Lösung ggf. auch durch ergänzende Auslegung des Kaufvertrags oder nach den Regeln über den Wegfall der Geschäftsgrundlage gefunden werden; darüber ist hier nicht zu befinden, weil die Klägerin aus eigenem Recht ihrer Mitglieder vorgeht. Dass der ausgleichsberechtigte Eigentümer nicht mehr existiert oder der Realisierung des Anspruchs vergleichbare Hindernisse entgegenstehen können, ist ein Risiko, das Käufern von Grundstücken hinsichtlich ihrer vertraglichen Ansprüche stets droht; eine typische und damit verfassungsrechtlich bedenkliche Entlastung der Versorgungsunternehmen stellt dies indes nicht dar. Schließlich entspricht die nunmehr bestätigte Auslegung der langjährigen einhelligen Rechtsauffassung in Rechtsprechung und Literatur, auf die sich die beteiligten Verkehrskreise bei den bereits getätigten Zahlungen auch in Fallkonstellationen der vorliegenden Art eingestellt haben dürften.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 7. November 2014 – V ZR 250/13

Der Bereinigungsanspruch des Nutzers nach § 32 Satz 1, § 61 Abs. 1 Sachen-RBerG verjährt entsprechend § 196 BGB in zehn Jahren. Die Frist beginnt nach Art. 229 § 6 Abs. 4 Satz 1 EGBGB mit dem 1.01.2002. Das Besitzrecht nach Art. 233 § 2a EGBGB erlischt, wenn der Bereinigungsanspruch des Nutzers verjährt ist und der Grundstückseigentümer die Einrede der Verjährung erhebt. Nach Verjährung des Bereinigungsanspruchs kann der Grundstückseigentümer von dem Nutzer in entsprechender Anwendung von § 886 BGB die Löschung des Besitzrechtsvermerks nach Art. 233 § 2c Abs. 2 EGBGB verlangen.

Die Eigentümerin kann in diesem Fall von dem Nutzer nach § 886 BGB die Beseitigung des Besitzrechtsvermerks und dazu die Abgabe der für die Löschung des Vermerks erforderlichen materiellrechtlichen und formellen Erklärungen verlangen.

Die Norm ist zwar auf den Besitzrechtsvermerk nach Art. 233 § 2c Abs. 2 Satz 1 EGBGB nicht unmittelbar anwendbar, weil er nicht einen Anspruch des Nutzers auf Einräumung oder Aufhebung eines Rechts an dem genutzten Grundstück oder an einem Recht daran oder auf Änderung des Inhalts oder Rangs eines solchen Rechts sichert, sondern dessen Bereinigungsanspruch nach § 32 Satz 1 oder § 61 Abs. 1 SachenRBerG. Dieser ist auf Annahme eines Angebots zum Abschluss eines Kauf- oder eines Erbbaurechtsbestellungsvertrags zu den Bedingungen des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes gerichtet.

Die Vorschrift ist aber auf den Besitzrechtsvermerk entsprechend anzuwenden.

Dieser hat nach Art. 233 § 2c Abs. 2 Satz 3 EGBGB die Wirkungen einer Vormerkung. Zu den Wirkungen einer Vormerkung gehört auch § 886 BGB, wonach derjenige, dessen Grundstück oder Recht von einer Vormerkung betroffen wird, deren Beseitigung verlangen kann, wenn ihm eine Einrede zusteht, durch welche die Geltendmachung des durch die Vormerkung gesicherten Anspruchs dauernd ausgeschlossen wird.

Ob das auch für den Besitzrechtsvermerk gilt, wird allerdings, was der Nutzer aufgreift, in der Literatur teilweise in Zweifel gezogen. Der Vermerk sichere, so wird argumentiert, nicht nur den Bereinigungsanspruch. Er dokumentiere vielmehr das Besitzrecht nach Art. 233 § 2a EGBGB. Deshalb komme ihm die Wirkung eines Widerspruchs zu. Er könne erst gelöscht werden, wenn das Besitzrecht nicht mehr bestehe. Dieses ende nicht schon mit der Verjährung des Bereinigungsanspruchs. Ähnlich wie das Besitzrecht des Käufers, dem der Verkäufer den Besitz eingeräumt habe, verjähre es selbst nicht. Es bestehe vielmehr auch gegenüber einem Rechtsnachfolger solange fort, bis die Bereinigung durch Verkauf des Grundstücks oder Bestellung eines Erbbaurechts daran erfolgt sei.

Das ist nicht richtig. Der Besitzrechtsvermerk sichert nur den Bereinigungsanspruch, nicht das Besitzrecht.

Zutreffend ist allerdings, dass er im Unterschied zur Vormerkung (vgl. § 885 Abs. 2 BGB), an die er sich konstruktiv anlehnt, nicht den zu sichernden Bereinigungsanspruch ausweist, sondern nach § 7 Abs. 2 Satz 2 GGV das Recht zum Besitz nach Art. 233 § 2a EGBGB. Das ist dem Umstand geschuldet, dass der Vermerk mit dem insoweit am 1.06.1994 in Kraft getretenen Registerverfahrenbeschleunigungsgesetz vom 20.12 1993 zu einem Zeitpunkt eingeführt wurde, zu dem das Sachenrechtsbereinigungsgesetz noch nicht erlassen war. Er setzt deshalb nach Art. 233 § 2c Abs. 2 Satz 1 Halbsatz 2 EGBGB das Bestehen eines Besitzrechts voraus und weist dieses aus.

Daraus folgt aber nicht, dass der Vermerk das Besitzrecht des Nutzers sichert. Die Eintragung des Vermerks ist für das Entstehen und den Fortbestand des Besitzrechts irrelevant. Dieses ist durch Art. 8 Nr. 2 Buchstabe b des Zweiten Vermögensrechtsänderungsgesetzes vom 14.07.1992 eingeführt worden und entstand kraft Gesetzes unabhängig von der Eintragung des Besitzrechtsvermerks. Es wird nach Art. 233 § 2a Abs. 2 Satz 1 EGBGB durch eine Übertragung oder einen Übergang des Eigentums an dem Grundstück oder eine sonstige Verfügung über das Grundstück nicht berührt. Auf den Erwerbsgrund kommt es dafür ebenso wenig an wie auf den guten Glauben des Erwerbers oder eine Eintragung im Grundbuch. Die Eintragung des Besitzrechts im Grundbuch ist zudem erst durch den mit Art. 13 Nr. 3 Buchstabe d des Registerverfahrenbeschleunigungsgesetzes eingeführten Art. 233 § 2c EGBGB ermöglicht worden. Zweck seiner Einführung ist auch nicht, den Nutzer vor einem Verlust seines Besitzrechts zu bewahren, sondern vor dem Verlust (seines selbständigen Gebäudeeigentums und) seines Bereinigungsanspruchs. Das folgt aus dem mit dem gleichen Gesetz eingeführten § 9a Abs. 1 Sätze 1 und 2 EGZVG. Danach erlischt der Bereinigungsanspruch des Nutzers durch den Zuschlag in der Zwangsversteigerung, wenn weder der Besitzrechtsvermerk noch selbständiges Gebäudeeigentum, ein Nutzungsrecht nach Art. 233 § 4 EGBGB oder ein Vermerk über ein Bereinigungsverfahren im Grundbuch des genutzten Grundstücks eingetragen ist. Eine entsprechende Regelung ist mit Wirkung vom 01.10.1994 durch § 111 SachenRBerG für den gutgläubigen rechtsgeschäftlichen Erwerb eingeführt worden. Danach führt das Fehlen eines Besitzrechtsvermerks oder einer gleich gestellten Eintragung ebenfalls nicht zum Erlöschen des Besitzrechts, sondern zum Erlöschen des Anspruchs (und nach Art. 231 § 5 Abs. 3 Satz 1 und Art. 233 § 4 Abs. 2 Satz 1 EGBGB auch eines nicht in dem Grundbuch für das genutzte Grundstück gebuchten selbständigen Gebäudeeigentums und eines Nutzungsrechts).

Das Besitzrecht erlischt auch nicht erst, wenn dem Nutzer das Eigentum an dem genutzten Grundstück übertragen oder ein Erbbaurecht daran bestellt worden ist, sondern schon, wenn der Bereinigungsanspruch verjährt ist und der Grundstückseigentümer die Verjährungseinrede erhebt.

Allerdings begründet der Anspruch auf Erwerb des Eigentums an einem Grundstück nach einem auf die Rechtsprechung des Reichsgerichts zurückgehenden Urteil des Bundesgerichtshofs ein Recht des Erwerbers zum Besitz des Grundstücks, wenn ihm im Hinblick auf diesen Anspruch der Besitz verschafft worden ist. Das Besitzrecht besteht auch nach Verjährung des Eigentumsverschaffungsanspruchs fort. Ob sich dies auf ein kraft Gesetzes entstandenes Besitzrecht übertragen lässt, ist zweifelhaft, bedarf aber keiner Entscheidung. Für das Besitzrecht nach Art. 233 § 2a EGBGB hat der Gesetzgeber jedenfalls eine Sonderregelung getroffen.

Nach Art. 233 § 2a Abs. 1 Satz 2 EGBGB ist das Besitzrecht mit dem 31.12 1994 im Grundsatz ausgelaufen. Eine Ausnahme sieht Satz 3 der genannten Vorschrift nur für die in § 3 Abs. 3, § 4 und § 121 SachenRBerG bezeichneten Fallgruppen vor, in denen es “bis zur Bereinigung dieser Rechtsverhältnisse nach jenem Gesetz” fortbesteht. Nach dem damit angesprochenen Sachenrechtsbereinigungsgesetz kann der Nutzer eine Bereinigung aber nur erreichen, indem er seinen Bereinigungsanspruch gegenüber dem Grundstückseigentümer geltend macht. Das Besitzrecht sichert deshalb nur den Nutzer, dem ein Anspruch auf Bereinigung durch Erwerb oder Belastung des Grundstücks zusteht, bis zu dessen Erfüllung. Eine eigenständige Bedeutung für die Entstehung oder den Fortbestand des Bereinigungsanspruchs kam ihm zu keinem Zeitpunkt zu. Diese Fragen regelt ausschließlich das Sachenrechtsbereinigungsgesetz. Das Besitzrecht ist akzessorisch und erlischt, wenn der Bereinigungsanspruch entweder seinerseits erlischt oder nach Erhebung der Einrede der Verjährung nicht mehr erfüllt werden muss. Diese Akzessorietät kommt etwa in § 79 Abs. 3 Satz 2 SachenRBerG zum Ausdruck, wonach der Zuschlag in der Versteigerung von Grundstück und Gebäudeeigentum zur Durchsetzung des Erfüllungsanspruchs des Grundstückseigentümers aus einem Kaufvertrag nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz auch zum Erlöschen des Besitzrechts führt.

Der Eigentümerin steht eine Einrede zu, durch welche die Geltendmachung des Bereinigungsanspruchs des Nutzers dauernd ausgeschlossen ist. Dieser Anspruch ist verjährt, weshalb die Eigentümerin nach § 214 Abs. 1 BGB seine Erfüllung auf Dauer verweigern kann.

Der Anspruch unterliegt gemäß § 194 BGB der Verjährung. Denn die Ansprüche aus dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz sind bürgerlichrechtliche Ansprüche. Dieses Gesetz ist nämlich nach Art. 233 § 3 Abs. 3 EGBGB ein in ein besonderes Gesetz ausgelagerter Teil der Übergangsvorschriften zum Sachenrecht des Bürgerlichen Gesetzbuchs aus Anlass des Einigungsvertrages.

Ansprüche nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz sind weder in unmittelbarer noch in entsprechender Anwendung von § 902 BGB unverjährbar.

Der Bereinigungsanspruch des Nutzers nach § 32 Satz 1, § 61 Abs. 1 SachenRBerG beruht auf Gesetz, nicht auf eingetragenen dinglichen Rechten. Die Anwendbarkeit von § 902 BGB lässt sich, anders als der Nutzer meint, weder mit einem dinglichen Nutzungsrecht an dem Grundstück der Eigentümerin nach Art. 233 § 4 EGBGB, das dem Nutzer schon nicht verliehen worden ist, noch mit dem Besitzrecht nach Art. 233 § 2a EGBGB begründen, das nur der Sicherung des Bereinigungsanspruchs dient, nicht aber seinerseits Grundlage dieses Anspruchs ist. Grundlage des Anspruchs sind vielmehr – unabhängig von dem Bestehen oder Fehlen einer dinglichen Rechtsposition des Nutzers – die in den § 3 Abs. 3, §§ 4 und 121 SachenRBerG beschriebenen bereinigungsfähigen Nutzungen, zu deren Absicherung das Besitzrecht nach Art. 233 § 2a Abs. 1 Satz 3 EGBGB noch fortbesteht.

Die Unverjährbarkeit des Bereinigungsanspruchs analog § 902 BGB folgt auch nicht daraus, dass nach § 14 Abs. 1 Satz 1 SachenRBerG zur Bereinigung der jeweilige Nutzer und der jeweilige Grundstückeigentümer berechtigt und verpflichtet sind. Dieser Umstand besagt nur, dass der Wechsel des Grundstückseigentümers den Bereinigungsanspruch vorbehaltlich eines gutgläubig anspruchsfreien Erwerbs nach Maßgabe von § 111 SachenRBerG unberührt lässt. Rückschlüsse auf die Verjährbarkeit oder Unverjährbarkeit erlaubt er dagegen, wie der Vergleich zu den ebenfalls den jeweiligen Grundstückseigentümer treffenden öffentlichen Lasten zeigt, nicht. Die mit § 3 Abs. 1 Satz 1 SachenRBerG erfolgte Entscheidung des Gesetzgebers gegen die gesetzliche Begründung von Erbbaurechten und für die Anspruchslösung belegt das Gegenteil. Die Bereinigung soll nicht unmittelbar durch Gesetz oder – wie etwa im Vermögensgesetz – auf Grund Gesetzes durch behördliche Entscheidung erfolgen, sondern in die Hände der Beteiligten gelegt werden. Sie sollen sie selbst durch die Geltendmachung der ihnen eingeräumten wechselseitigen Bereinigungsansprüche herbeiführen. Dass die Bereinigung dann – im Hinblick auf die damals noch geltend lange Verjährungsfrist von 30 Jahren nach § 195 BGB aF – auch über längere Zeit ausbleiben kann, hat der Gesetzgeber hingenommen und durch Anreize für eine rasche Inangriffnahme der Bereinigung ausgeglichen wie die Erleichterungen bei der Feststellungsklage (§ 108 Sachen-RBerG), die Regelung über das Nutzungsentgelt (Art. 233 § 2a Abs. 1 Satz 8 EGBGB) und den eigenen Bereinigungsanspruch des Grundstückseigentümers nach § 32 Satz 2, § 61 Abs. 2 SachenRBerG.

Auch die in § 82 Abs. 3 Satz 3 SachenRBerG und Art. 233 § 2a Abs. 1 Satz 7 EGBGB vorgesehenen besonderen Verjährungsfristen belegen nicht, dass der Bereinigungsanspruch nicht verjährt, sondern nur, dass der Gesetzgeber bei diesen Ansprüchen eine kürzere als die damalige regelmäßige Verjährungsfrist von 30 Jahren für sachgerecht gehalten hat. Diese Fristen waren bei Inkrafttreten des Gesetzes zur Modernisierung des Schuldrechts vom 26.11.2001 am 1.01.2002 weitgehend abgelaufen und bedurften keiner Anpassung mehr.

Der Bereinigungsanspruch des Nutzers nach § 32 Satz 1, § 61 Abs. 1 SachenRBerG verjährt in einer Frist von zehn Jahren ab Entstehen. Für ihn würde zwar die regelmäßige Verjährungsfrist nach §§ 195, 199 BGB gelten, wenn eine besondere Frist nicht bestimmt wäre. Das ist aber der Fall. Diese Bereinigungsansprüche unterliegen zwar nicht unmittelbar der Verjährung nach § 196 BGB, weil sie, wie ausgeführt, technisch nicht auf Verschaffung dinglicher Rechte gerichtet sind, sondern auf Annahme eines Angebots für einen Grundstückskauf- oder einen Erbbaurechtsbestellungsvertrag nach Maßgabe des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes. Die Vorschrift ist auf diesen Anspruch aber entsprechend anzuwenden, weil sein Ziel nicht der Abschluss des Vertrags als solcher, sondern die Verschaffung des Eigentums bzw. des Erbbaurechts ist, zu der sich der Grundstückseigentümer in dem Vertrag zu verpflichten hat. Zielt der Anspruch aber auf die Verschaffung von Eigentum oder Erbbaurecht an dem genutzten Grundstück, ist er der Sache nach nichts anderes als ein Anspruch auf Verschaffung eines dinglichen Rechts, für den § 196 BGB eine Verjährungsfrist von zehn Jahren beginnend mit dem Entstehen des Anspruchs (§ 200 BGB) bestimmt.

Die Verjährungsfrist hat am 1.01.2002 zu laufen begonnen.

Die Ansprüche nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz sind mit dem Inkrafttreten des Gesetzes am 1.10.1994 entstanden. Die Verjährungsfrist betrug zu diesem Zeitpunkt nach § 195 BGB aF 30 Jahre. Sie ist mit dem Inkrafttreten des Gesetzes zur Modernisierung des Schuldrechts mit § 196 BGB auf zehn Jahre verkürzt worden. Diese verkürzte Verjährungsfrist begann nach Art. 229 § 6 Abs. 4 Satz 1 EGBGB am 1.01.2002.

Dem steht, anders als der Nutzer unter Hinweis auf die bereits angesprochene Literaturmeinung annimmt, auch nicht entgegen, dass der Nutzer ein Wahlrecht hat und sich zwischen dem Ankauf des Grundstücks und der Bestellung eines Erbbaurechts entscheiden muss.

Teilweise wird vertreten, das Wahlrecht mache den Bereinigungsanspruch zu einem verhaltenen Anspruch. Auf solche Ansprüche seien aber nach herrschender Meinung die Vorschriften der § 604 Abs. 5, § 695 Satz 2, § 696 Satz 3 BGB analog anzuwenden. Die Folge dessen sei, dass die Verjährung des Bereinigungsanspruchs des Nutzers nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz erst mit der Ausübung des Wahlrechts entstehe. Dem ist nicht zu folgen. Die rechtsanaloge Anwendung der genannten Vorschriften auf andere verhaltene Ansprüche ist zwar allgemein anerkannt. Welche Ansprüche in diesem Sinne verhalten sind, lässt sich aber nicht allgemein festlegen. Vielmehr sind die Besonderheiten der in Betracht kommenden Ansprüche zu prüfen. Die Prüfung ergibt, dass der Bereinigungsanspruch kein verhaltener Anspruch ist.

Der Nutzer kann den Bereinigungsanspruch nach § 31 Satz 1 oder § 61 Abs. 1 SachenRBerG sofort geltend machen. Er muss sich dazu zwar entscheiden, ob er von dem Grundstückseigentümer den Verkauf des Grundstücks oder die Bestellung eines Erbbaurechts daran verlangt. Dazu genügt nach § 16 Abs. 1 SachenRBerG aber eine schriftliche Erklärung gegenüber dem Grundstückseigentümer. Eine strengere Form ist zur Vereinfachung der Abwicklung bewusst nicht vorgeschrieben. Auch besondere Verfahren oder Fristen sind nicht einzuhalten. Der Nutzer kann seinen Anspruch damit jederzeit durch einfaches Schreiben gegenüber dem Grundstückseigentümer geltend machen, in dem er diesem mitteilt, welche Art der Bereinigung er anstrebt. Der Nutzer kann seinen Anspruch auch schon sichern, bevor er sein Wahlrecht ausübt und sich für die eine oder andere Art der Bereinigung entscheidet. Er könnte seine Anspruchsberechtigung nach § 108 SachenRBerG gerichtlich feststellen lassen und schon durch eine solche Klage nach § 204 Abs. 1 Nr. 1 BGB die Hemmung der Verjährung erreichen. Das gleiche ist nach § 87 Abs. 2 SachenRBerG durch die Einleitung eines notariellen Vermittlungsverfahrens möglich, das ebenfalls nicht die Ausübung des Wahlrechts voraussetzt und analog § 82 Abs. 3 Satz 3 Sachen-RBerG die Verjährung hemmt.

Die Verjährungsfrist ist mit dem 31.12 2011 abgelaufen. Einen Neubeginn und eine Hemmung der seit dem 1.01.2002 laufenden neuen Verjährungsfrist hat das Berufungsgericht ohne Rechtsfehler verneint. Ein an den Nutzer gerichtetes Schreiben der Eigentümerin oder ihrer Rechtsvorgänger, das ein Anerkenntnis enthält, liegt nicht vor. Nicht zu beanstanden ist auch, dass das Berufungsgericht allenfalls dem Schreiben des Nutzers vom 22.10.2008 eine Hemmung durch Verhandlungen und dies auch nur für die Dauer von wenigen Wochen entnimmt, die an dem Eintritt der Anspruchsverjährung nichts änderten. Denn Verhandlungen sind jedenfalls beendet, wenn der Schuldner, wie hier, Ansprüche eindeutig ablehnt.

Dem Beseitigungsanspruch steht schließlich nicht entgegen, dass die Eigentümerin den Nutzer nach § 16 Abs. 2 und 3 SachenRBerG zur Ausübung des Wahlrechts hätte auffordern und nach vergeblichem Ablauf einer Nachfrist nach § 32 Satz 2, § 61 Abs. 2 SachenRBerG die Bereinigung zugunsten des Nutzers selbst hätte verlangen können. Dieser Anspruch soll den Grundstückseigentümer in die Lage versetzen, selbst die Sachenrechtsbereinigung zu betreiben – wenn der Nutzer anspruchsberechtigt ist. Von dem Betreiben der Bereinigung hängt nach Art. 233 § 2a Abs. 1 Satz 8 EGBGB, wie ausgeführt, auch der Anspruch auf Entgelt für die Nutzung des Grundstücks durch den Nutzer ab. Eine Verpflichtung, seinen eigenen Bereinigungsanspruch geltend zu machen, trifft den Grundstückseigentümer jedoch nicht. Er darf vielmehr abwarten, ob der Nutzer von seinen Rechten Gebrauch macht. Das gilt insbesondere dann, wenn er – wie hier die Eigentümerin – den Nutzer nicht für bereinigungsberechtigt hält.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 21. November 2014 – V ZR 32/14

Der in dem Rangnachteil eines Rechts liegende Schaden, der durch die Verletzung der nach § 53 BeurkG bestehenden Amtspflicht des Notars, für die Beseitigung von einer Grundbucheintragung entgegenstehenden Hindernissen Sorge zu tragen, entstanden ist, ist dem Notar nicht zuzurechnen, wenn das Recht im Fall seiner vorrangigen Eintragung nach den Vorschriften des Anfechtungsgesetzes erfolgreich angefochten worden wäre.

Im hier entschiedenen Fall hat der Bundesgerichtshof zunächst einen Verstoß der beklagten Notarin gegen die ihr gemäß § 53 BeurkG obliegenden Pflichten angenommen, weil sie nicht dafür Sorge getragen hat, dass das ihr vom Grundbuchamt mit Zwischenverfügung mitgeteilte Eintragungshindernis umgehend beseitigt wird. Aufgrund dieses Versäumnisses wurde in der Folgezeit der Eintragungsantrag zurückgewiesen, die zugunsten des Grundstückseigentümers und seines Lebensgefährten nach § 18 Abs. 2 Satz 1 GBO eingetragene Vormerkung von Amts wegen gelöscht (§ 18 Abs. 2 Satz 2 GBO) und so die rangwahrende Wirkung der Vormerkung gegenüber der zwischenzeitlich für das Land Niedersachsen eingetragenen Sicherungshypothek wieder zunichte gemacht.

Allerdings ist der Schaden, der dem Grundstückseigentümer und seinem Lebensgefährten in Gestalt des Nachrangs ihres später nach Beseitigung des Eintragungshindernisses aufgrund einer neuen Eintragungsbewilligung doch noch in das Grundbuch eingetragenen Wohnungsrechts gegenüber der auf Ersuchen des Finanzamts in das Grundbuch eingetragenen Sicherungshypothek entstanden ist, nicht dem amtspflichtwidrigen Verhalten der Notarin zuzurechnen. ist. Eine solche Schadenszurechnung steht angesichts einer möglichen Anfechtbarkeit eines im Rang vor der Sicherungshypothek eingetragenen Wohnungsrechts nicht fest.

Dem Land Niedersachsen hätte als Gläubiger der Sicherungshypothek ein Anfechtungsrecht nach § 1 Abs. 1, § 4 Abs. 1, § 11 Abs. 1 AnfG zugestanden, wenn das Wohnungsrecht – ohne die Amtspflichtverletzung der Notarin – aufgrund der notariell beurkundeten Bewilligung im Rang vor der zugunsten des Landes eingetragenen Sicherungshypothek im Grundbuch eingetragen worden wäre.

Das Wohnungsrecht hätte in diesem Fall das Land als Gläubiger im Sinne von § 1 Abs. 1 AnfG benachteiligt, weil es gemäß § 44 Abs. 1 ZVG in das geringste Gebot aufzunehmen; und vom Ersteigerer zu übernehmen gewesen wäre (§ 52 Abs. 1 Satz 1 ZVG) mit der Folge eines geringeren Versteigerungsinteresses oder zumindest erlöses.

Bei der Bewilligung des Wohnungsrechts handelte es sich ausweislich der notariellen Urkunde um eine unentgeltliche Leistung des Grundstückseigentümers im Sinne von § 4 Abs. 1 AnfG. Eine Entgeltlichkeit ist auch von den Parteien nicht vorgetragen worden.

Das Land Niedersachsen wäre nach § 2 AnfG anfechtungsberechtigt gewesen. In Anbetracht des Vortrags des Grundstückseigentümers zu seiner “chronisch schwachen Finanzlage” ist davon auszugehen, dass die Zwangsvollstreckung in sein Vermögen ohne Verwertung des Grundstücks nicht zu einer sofortigen vollständigen Befriedigung des Gläubigers geführt hätte.

Ein bei vorrangiger Eintragung des Wohnungsrechts bestehendes Anfechtungsrecht des Landes hätte im Fall seiner Ausübung dazu geführt, dass die Finanzverwaltung nach § 11 Abs. 1 AnfG von den Berechtigten des Wohnungsrechts als Anfechtungsgegnern hätte verlangen können, der Sicherungshypothek entsprechend § 880 BGB Vorrang gegenüber dem anfechtbar bestellten Wohnungsrecht einzuräumen. Die Berechtigten des Wohnungsrechts hätten mithin im Fall der Ausübung des Anfechtungsrechts im Ergebnis so gestanden, wie sie nunmehr infolge der Amtspflichtverletzung der Notarin stehen.

Zwar hat die Notarin nicht ausdrücklich behauptet und unter Beweis gestellt, das das Finanzamt die “Einrede der Anfechtung” überhaupt erhoben hätte. Ihr Vortrag, die unentgeltliche Zuwendung des Wohnungsrechts wäre der Anfechtung nach dem Anfechtungsgesetz unterworfen gewesen, ist jedoch ohne weiteres dahin zu verstehen, dass die Finanzverwaltung im Fall einer anfechtbaren vorrangigen Eintragung des Wohnungsrechts von seinem Anfechtungsrecht auch tatsächlich Gebrauch gemacht hätte. Dies gilt insbesondere vor dem Hintergrund, dass das Finanzamt unstreitig im fraglichen Zeitraum bereits Zwangsvollstreckungsmaßnahmen gegen den Grundstückseigentümer eingeleitet hatte.

Zudem ist zu berücksichtigen, dass es den Berechtigten des Wohnungsrechts bei mangelnder Amtspflichtverletzung der Notarin zeitlich nur knapp gelungen wäre, das bewilligte Wohnungsrecht vorrangig vor der Sicherungshypothek in das Grundbuch eintragen zu lassen. Die rangwahrende Vormerkung (vgl. § 18 Abs. 2 Satz 1 GBO), die den Anspruch auf Eintragung des Wohnungsrechts gemäß der (ersten) Bewilligung sicherte, und die Sicherungshypothek wurden an demselben Tag in das Grundbuch eingetragen. Es erscheint daher lebensnah, dass die Finanzverwaltung angesichts dieser zeitlichen Nähe das vorrangige, ihr Sicherungsrecht erheblich beeinträchtigende Wohnungsrecht angefochten hätte.

Sollte von einer – hypothetischen – Anfechtung des Wohnungsrechts auszugehen sein, führte dies im Rahmen der vorliegenden Feststellungsklage zur Verneinung einer Schadenswahrscheinlichkeit.

Das Oberlandesgericht Celle hat den Vortrag der Notarin zur Anfechtbarkeit des bewilligten Wohnungsrechts dahin verstanden, dass die Notarin eine “Reserveursache” geltend machen wolle. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist im Bereich der Notarhaftung eine hypothetische “Reserveursache” beachtlich, wenn der Geschädigte ihr bereits bei Eintritt des schädigenden Ereignisses ausgesetzt war und aus ihr ohne dieses Ereignis alsbald in Anspruch genommen worden wäre. Dagegen haben hypothetische Ereignisse, die zu einem späteren Zeitpunkt aus anderem Anlass eingetreten wären, grundsätzlich außer Betracht zu bleiben.

Vorliegend waren der Grundstückseigentümer und sein Lebensgefährte zum Zeitpunkt der Amtspflichtverletzung der Notarin noch nicht einem Anfechtungsanspruch des Landes Niedersachsen – als möglicher Reserveursache – ausgesetzt. Ein Anfechtungsanspruch wäre vielmehr erst mit der vorrangigen Eintragung des das Land als Gläubiger benachteiligenden Wohnungsrechts im Grundbuch, das heißt nur im Fall eines pflichtgemäßen Verhaltens der Notarin entstanden.

Die Frage, ob angesichts dieser Besonderheit dennoch von einer “Reserveursache” oder eher von der Situation eines rechtmäßigen Alternativverhaltens auszugehen ist, bedarf keiner abschließenden Klärung. Der Sache nach handelt sich in jedem Fall um die Frage der Zurechnung des in dem – das Wohnungsrecht betreffenden – Rangnachteil liegenden Schadens.

Der in dem schlechteren Rang des Wohnungsrechts bestehende Schaden des Grundstückseigentümers und seines Lebensgefährten ist der Notarin nicht zuzurechnen, wenn sich feststellen lässt, dass das Finanzamt V. von einem ihm zustehenden Anfechtungsrecht Gebrauch gemacht hätte und so der bei pflichtgemäßem Verhalten der Notarin “buchmäßig” entstandene Rangvorteil wieder beseitigt worden wäre. Ein bei vorrangiger Eintragung des Wohnungsrechts bestehendes Anfechtungsrecht des Landes hätte im Fall seiner – in vorliegendem Zusammenhang zu unterstellenden – Ausübung dazu geführt, dass die Finanzverwaltung nach § 11 Abs. 1 AnfG von den Berechtigten des Wohnungsrechts hätte verlangen können, der Sicherungshypothek Vorrang gegenüber dem anfechtbar bestellten Wohnungsrecht einzuräumen. Die Berechtigten des Wohnungsrechts hätten bei Ausübung des Anfechtungsrechts daher genauso gestanden, wie sie nunmehr infolge der Amtspflichtverletzung der Notarin stehen. Auch ein pflichtgemäßes Verhalten der Notarin konnte mithin in diesem Fall nicht dauerhaft einen Rangvorteil des Wohnungsrechts gegenüber der Sicherungshypothek sicherstellen. Eine Zurechnung des durch die Amtspflichtverletzung der Notarin erlittenen Rangnachteils als Schaden kommt dann nicht in Betracht.

Es ist daher nunmehr insbesondere zu klären, ob die Finanzverwaltung im Fall der gegenüber der Sicherungshypothek vorrangigen Eintragung des bewilligten Wohnungsrechts von einem dem Land Niedersachsen zustehenden Anfechtungsrecht Gebrauch gemacht hätte. Hierzu wird zunächst den Parteien Gelegenheit zu weiterem Vortrag zu gewähren sein. Bestreitet der Grundstückseigentümer die – hypothetische – Geltendmachung des Anfechtungsrechts durch die Finanzverwaltung, wird aufgrund eines entsprechenden Beweisangebots der Notarin gegebenenfalls Beweis zu erheben sein, wobei allerdings in Anwendung des § 287 Abs. 1 ZPO ein reduziertes Beweismaß gilt.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 12. Februar 2015 – III ZR 29/14

Die Verurteilung zur Abgabe einer Bewilligung ist nicht nur dann zulässig, wenn das Urteil nach § 894 ZPO vollstreckt werden kann, sondern auch, wenn eine Vollstreckung nach § 888 ZPO in Betracht kommt.

§ 894 ZPO schließt eine Verurteilung, die (nur) nach § 888 ZPO vollstreckt werden kann, nicht aus. Die Vorschrift erleichtert die Vollstreckung für den Fall, dass ein Grundbuchvollzug ohne Weiteres möglich ist. Ihr lässt sich indessen nicht entnehmen, dass die Verurteilung zur Abgabe einer Bewilligung nur dann zulässig wäre. Das Gegenteil folgt schon daraus, dass die Erleichterung in § 894 ZPO nur für die Verurteilung zur Abgabe einer Bewilligung in einem gerichtlichen Urteil oder Beschluss, nicht aber für die vollstreckbare Verpflichtung zur Abgabe einer Bewilligung in anderen Vollstreckungstiteln, z.B. einem Vergleich, vorgesehen ist. Solche Titel können ohne zusätzliche Leistungsklage nach § 894 ZPO nur nach § 888 ZPO vollstreckt werden.

Die Verurteilung zur Bewilligung einer Grunddienstbarkeit ist nach § 888 ZPO vollstreckbar, wenn sich dem Urteilsausspruch – gegebenenfalls unter Zuhilfenahme des Tatbestandes und der Entscheidungsgründe des zu vollstreckenden Urteils – entnehmen lässt, welche Erklärung der Schuldner abgeben soll.

Einer Klage auf Abgabe eine Bewilligung fehlt allerdings regelmäßig das Rechtsschutzinteresse, wenn das angestrebte Urteil – wie hier – nicht nach § 894 ZPO vollstreckt werden könnte. Normalerweise könnte das Urteil dann nämlich auch nicht nach § 888 ZPO vollstreckt werden. Die Bewilligung, die der Schuldner erklären soll, wäre in dem Urteil mangels der zum Vollzug im Grundbuch erforderlichen Angaben nicht hinreichend bestimmt. Diese Bestimmung könnte im Vollstreckungsverfahren auch nicht nachgeholt werden.

Dies ist im hier vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall aber anders: Die Verurteilung des Beklagten zur Abgabe der Bewilligung kann nur deshalb nicht nach § 894 ZPO vollstreckt werden, weil das dazu in dem Urteil zu bezeichnende herrschende Grundstück entsprechend der Entscheidung der Kläger für den Ankauf oder für die Bestellung eines Erbbaurechts noch gebildet werden muss. Dieser Umstand steht aber nach Eintritt einer entsprechenden, hier auch vorgesehenen Vollstreckungsbedingung der Vollstreckung nach § 888 ZPO nicht entgegen. Deshalb kann einem entsprechenden Antrag das Rechtsschutzinteresse auch nicht abgesprochen werden. Daran ändert es nichts, dass die Kläger stattdessen die Feststellung der Bewilligungsverpflichtung des Beklagten hätten beantragen können. Das hinderte die Kläger aber nicht, einen Leistungsantrag zu stellen, wenn die Voraussetzungen für eine Vollstreckung nach § 888 ZPO, wie hier, ausnahmsweise durch eine Vollstreckungsbedingung sichergestellt werden können.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 23. Januar 2015 – V ZR 318/13

Zwar kann eine Zwangssicherungshypothek im Rahmen der Zwangsvollstreckung aufgrund eines Antrags der Prozessbevollmächtigten der Gläubigerin eingetragen werden. Zu ihrer Löschung reicht eine von den Prozessbevollmächtigten erteilte “löschungsfähige Quittung” aber nur aus, wenn deren Vollmacht in grundbuchtauglicher Form nachgewiesen wird. Die Benennung als Prozessbevollmächtigter im Vollstreckungstitel reicht hierfür nicht.

Grundsätzlich erfordert eine Grundbucheintragung die Bewilligung desjenigen, dessen Recht von ihr betroffen wird (§ 19 GBO). Betroffen von einer Eintragung und damit bewilligungsberechtigt ist derjenige, dessen grundbuchmäßiges Recht durch die vorzunehmende Eintragung nicht nur wirtschaftlich, sondern rechtlich beeinträchtigt wird oder zumindest rechtlich nachteilig berührt werden kann.

Danach muss die im Grundbuch eingetragene Hypothekengläubigerin die Löschung des Rechts bewilligen.

Hat der Grundstückseigentümer die Löschung des Rechts bewilligt, ist dies ausreichend, wenn die Unrichtigkeit des Grundbuchs hinsichtlich der Gläubigereintragung und die Stellung des Eigentümers als neuer Rechtsinhaber nachgewiesen wären. Dann könnte das Grundbuch ohne Löschungsbewilligung der Gläubigerin berichtigt werden, indem die Zwangssicherungshypothek gelöscht würde (§ 22 Abs. 1 Satz 1 GBO).

An den notwendigen Nachweisen fehlt es jedoch im hier entschiedenen Fall: Zwar haben die früheren Prozessbevollmächtigten der Gläubigerin, die diese in den Verfahren zur Erlangung des Vollstreckungsbescheids und zur Eintragung der Zwangssicherungshypothek vertreten haben, für die Gläubigerin u. a. eine löschungsfähige Quittung erteilt und darin bestätigt, dass der Grundstückseigentümer die durch die Hypothek gesicherte Forderung durch Zahlung an sie erfüllt habe. Bei dieser Urkunde handelt es sich um eine Quittung im Sinne des § 368 BGB in öffentlich beglaubigter Form über die Forderungstilgung durch den damaligen Inhaber des mit dem Recht belasteten Miteigentumsanteils. Mit Hilfe einer solchen Quittung kann der Grundstückseigentümer die Löschung des Grundpfandrechts oder die Berichtigung des Grundbuchs durch seine Eintragung als neuer Grundpfandgläubiger erreichen.

Aber durch diese Erklärung ist das Erlöschen der durch die Zwangshypothek gesicherten Forderung mit der Folge, dass das Recht gemäß § 1163 Abs. 1 Satz 2 BGB auf den Grundstückseigentümer übergegangen wäre, nicht ausreichend nachgewiesen. Grundsätzlich hat ein Prozessbevollmächtigter nämlich keine Befugnis, für seine Partei die streitgegenständliche Leistung oder andere Leistungen auch nicht im Zwangsvollstreckungsverfahren anzunehmen; vielmehr bedarf es dazu einer besonderen Ermächtigung durch die Partei. Eine solche Ermächtigung für die früheren Prozessbevollmächtigten der Gläubigerin ergibt sich aus der löschungsfähigen Quittung jedoch nicht. Zwar entspricht es weit verbreiteter Praxis, mit der Prozessvollmacht zugleich eine umfassende Geldempfangsvollmacht zu erteilen. Dass dies im hier vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall so war, kann aber nicht festgestellt werden. Die seinerzeit erteilte Prozessvollmacht wurde nicht vorgelegt.

Die in der löschungsfähigen Quittung enthaltene Erklärung der früheren Prozessbevollmächtigten der Gläubigerin, sie seien “mit Geldempfangsvollmacht ausgestattet” gewesen, reicht nicht aus, um die – auch für das Grundbuchamt geltende – Vermutung des § 891 BGB, wonach demjenigen das Recht zusteht, für den es im Grundbuch eingetragen ist, zu widerlegen. Denn widerlegt ist die Vermutung erst durch den vollen Beweis ihres Gegenteils. Daraus folgt für das Grundbuchamt, dass ihm Tatsachen bekannt oder nachgewiesen sein müssen, welche die Unrichtigkeit der Grundbucheintragung – hier aufgrund des Erlöschens der gesicherten Forderung – zweifelsfrei ergeben. Einen solchen Nachweis erbringt die Erklärung der früheren Bevollmächtigten nicht.

Die ebenfalls in der mit “löschungsfähige Quittung” überschriebenen Urkunde enthaltene Bewilligung, den Grundstückseigentümer als Gläubiger der vormaligen Zwangssicherungshypothek in das Grundbuch einzutragen, reicht ebenfalls nicht zur Berichtigung des Grundbuchs aus. Die Bewilligung ist nicht von der Gläubigerin selbst, sondern von ihren früheren Prozessbevollmächtigten in deren Namen abgegeben worden. Zur Eintragung der Löschung führt die Bewilligung des rechtsgeschäftlichen Vertreters eines Gläubigers nur, wenn die Vertretungsberechtigung in der Form des § 29 GBO nachgewiesen wird. Dieser Nachweis ist vorliegend nicht geführt:

Die seinerzeit erteilte Prozessvollmacht oder eine andere Urkunde über die Bevollmächtigung der früheren Prozessbevollmächtigten der Gläubigerin wurde nicht vorgelegt.

Durch den Vollstreckungsbescheid, in welchem die früheren Prozessbevollmächtigten der Beteiligten zu 4 als solche genannt sind und aufgrund dessen die Eintragung der Zwangssicherungshypothek erwirkt worden ist, wird der Nachweis der Vertretungsbefugnis nicht erbracht. Zwar hat der Bundesgerichtshof die Möglichkeit, die Vertretungsverhältnisse einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts mit dem zu vollstreckenden Titel nachzuweisen, für die Eintragung und für die Löschung einer Zwangssicherungshypothek bejaht. Um den Nachweis der Vertretungsbefugnis des handelnden Gesellschafters einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts, also um deren organschaftliche Vertretung, geht es hier aber nicht, ebenso wenig um den Nachweis der aufgrund einer rechtsgeschäftlich einem Dritten von den Gesellschaftern einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts erteilten Geschäftsführungsvollmacht beruhenden Vertretungsbefugnis für die Gesellschaft. Nur für diese Fälle hat der Bundesgerichtshof die vorstehend zitierte Rechtsprechung entwickelt; sie zieht die Konsequenz daraus, dass die Gesellschaft bürgerlichen Rechts einerseits grundbuchfähig ist, sich ihre Vertretungsverhältnisse andererseits nicht aus einem öffentlichen Register ergeben. Ein allgemeiner Grundsatz des Inhalts, dass die Vollmacht desjenigen, der ausweislich eines Vollstreckungstitels für eine Partei gehandelt hat, durch diesen Titel nachgewiesen wird, lässt sich daraus nicht ableiten.

Der Nachweis, dass die Rechtsanwälte berechtigt sind, namens der Gläubigerin die Löschung der Zwangssicherungshypothek zu bewilligen, ist schließlich nicht deshalb entbehrlich, weil die Vorlage des Vollstreckungsbescheids bei Eintragung der Hypothek als Vertretungsnachweis genügte. Die Annahme, sie müsse auch für Löschung der Hypothek ausreichen, ist in dieser Allgemeinheit unzutreffend; sie verkennt die grundbuchrechtlichen Voraussetzungen für die Eintragung und die Löschung eines Rechts.

Die Eintragung einer Zwangshypothek ist nicht nur eine Maßnahme der Zwangsvollstreckung (§ 866 Abs. 1 ZPO), sondern verfahrensrechtlich zugleich ein Grundbuchgeschäft. Das Grundbuchamt hat daher sowohl die vollstreckungsrechtlichen Anforderungen als auch die grundbuchrechtlichen Eintragungsvoraussetzungen zu beachten.

Die Vollstreckungsvoraussetzungen – ein Antrag nach § 867 Abs. 1 ZPO und ein geeigneter Vollstreckungstitel – kann ein für den Gläubiger auftretender Rechtsanwalt ohne Vorlage einer Vollmacht schaffen, solange der Gegner nicht einen Mangel der Vollmacht rügt (§ 88 Abs. 2 ZPO; vgl. für den Antrag: Zöller/Stöber, ZPO, 30. Aufl., § 867 Rn. 2). Für das Grundbuchgeschäft gilt Entsprechendes hinsichtlich des Eintragungsantrags (§§ 13, 30 GBO iVm § 11 Satz 4 FamFG). Die – in der Form des § 29 GBO abzugebende – Bewilligung des Grundstückseigentümers als dem von der Eintragung Betroffenen (§ 19 GBO) wird bei der Eintragung einer Zwangssicherungshypothek durch den Vollstreckungstitel ersetzt.

Soll die Hypothek gelöscht werden – hierbei handelt es sich nur um ein Grundbuchgeschäft , bedarf es neben einem Löschungsantrag, den ein Rechtsanwalt unter den Voraussetzungen des § 11 Satz 4 FamFG ohne Vorlage einer Vollmacht stellen kann, wiederum der Bewilligung des Betroffenen in der Form des § 29 GBO. Betroffener ist nunmehr aber nicht der Grundstückseigentümer, sondern der Vollstreckungsgläubiger. Gibt ein Dritter die Löschungsbewilligung für diesen ab, muss seine Vollmacht in der Form des § 29 GBO nachgewiesen sein, sich also aus einer öffentlichen oder öffentlich beglaubigten Urkunde ergeben. Dass ein solcher Nachweis für die Eintragung des Rechts nicht notwendig war, folgt nicht aus unterschiedlichen Anforderungen an die Eintragung und die Löschung einer Zwangshypothek, sondern erklärt sich daraus, dass es jeweils eine andere Person ist, deren Bewilligung erforderlich ist.

Bundesgerichtshof, Beschluss vom 26. Februar 2015 – V ZB 30/14

Einem Notar, der sich entgegen seines Vermerks in der betreffenden Urkunde nicht über den Grundbuchinhalt unterrichtet hat, ist nicht nur ein Verstoß gegen § 21 Abs. 1 Satz 1 BeurkG anzulasten, wonach sich der Notar bei Geschäften, die im Grundbuch eingetragene oder einzutragende Rechte betreffen, über den Grundbuchinhalt unterrichten soll. Vielmehr hat er, was noch stärker ins Gewicht fällt, gegen seine Wahrheitspflicht verstoßen, die eine Kardinalpflicht des Notars ist.

Bei allen Amtsgeschäften hat der Notar vor allem die Wahrheit zu bezeugen. Er darf nur bekunden, was er nach gewissenhafter Prüfung als zutreffend erkannt hat. Er muss die Wahrheit deutlich sagen und jeden falschen Schein vermeiden.

Indem der Notar in die Kaufvertragsurkunde aufnahm, er habe “das Grundbuch am 16.10.08 eingesehen”, obgleich er dies unterlassen hatte, beurkundete er unter Verstoß gegen diese grundlegende notarielle Pflicht eine unrichtige Tatsache. Dabei handelte der Notar – folgt man seiner im vorliegenden Fall erfolgten Einlassung, er habe sich auf einen von den Beteiligten vorgelegten älteren Grundbuchauszug verlassen – vorsätzlich. Denn er wusste bei der Beurkundung, dass er das Grundbuch an dem genannten Tag nicht eingesehen hatte.

Bundesgerichtshof, Beschluss vom 16. März 2015 – NotSt (Brfg) 7/14