Hat ein im gesetzlichen Güterstand lebender Grundstückseigentümer über ein ihm gehörendes Grundstück ohne Zustimmung des Ehegatten verfügt, darf das Grundbuchamt seine Verfügungsbefugnis nur anzweifeln, wenn konkrete Anhaltspunkte für das Vorliegen sowohl der objektiven als auch der subjektiven Voraussetzungen des § 1365 Abs. 1 BGB bestehen.

Nach § 19 GBO erfolgt eine Eintragung, wenn derjenige sie bewilligt, dessen Recht von ihr betroffen wird. Da sich die verfahrensrechtliche Bewilligungsbefugnis von der Befugnis zur sachenrechtlichen Verfügung über das Recht bzw. über das Eigentum ableitet, hat das Grundbuchamt von Amts wegen zu prüfen, ob der Bewilligende Verfügungsbeschränkungen unterliegt. Eine solche Beschränkung enthält die Vorschrift des § 1365 Abs. 1 BGB. Danach kann sich ein im Güterstand der Zugewinngemeinschaft lebender Ehegatte nur mit Zustimmung des anderen Ehegatten verpflichten, über sein Vermögen im Ganzen zu verfügen; hat er sich ohne Zustimmung des anderen Ehegatten verpflichtet, so kann er diese Verpflichtung nur erfüllen, wenn der andere Ehegatte einwilligt. Zustimmungsbedürftig sind nicht nur Rechtsgeschäfte über das Gesamtvermögen als solches. Vielmehr können auch Rechtsgeschäfte über einen einzelnen Gegenstand § 1365 BGB unterfallen, wenn dieser Gegenstand das ganze oder nahezu das ganze Vermögen ausmacht. Letzteres ist bei größeren Vermögen in der Regel anzunehmen, wenn dem verfügenden Ehegatten Werte von weniger als 10% seines ursprünglichen Gesamtvermögens verbleiben.

Weitere Voraussetzung ist, dass der Vertragspartner weiß, dass es sich bei dem in Frage stehenden Gegenstand um das ganze oder nahezu ganze Vermögen des Ehegatten handelt, oder wenn der Erwerber zumindest die Verhältnisse kennt, aus denen sich dies ergibt.

Da das Zustimmungserfordernis jedoch eine Ausnahme von der freien Verfügungsbefugnis des Ehegatten (§ 1364 BGB) darstellt, kann das Grundbuchamt grundsätzlich davon ausgehen, dass ein Rechtsgeschäft über ein Grundstück auch bei im gesetzlichen Güterstand lebenden Eheleuten nicht eine Verfügung über das Vermögen im Ganzen darstellt, dass also der Ausnahmefall des § 1365 Abs. 1 BGB nicht vorliegt. Das Grundbuchamt ist nur dann zu einer Beanstandung gemäß § 18 GBO berechtigt und verpflichtet, wenn es von dem Vorliegen der Voraussetzungen des § 1365 Abs. 1 BGB Kenntnis hat oder wenn aus den Eintragungsunterlagen oder aufgrund bekannter bzw. nach der Lebenserfahrung naheliegender Umstände begründeter Anlass zu einer solchen Annahme besteht. Nur wenn konkrete Anhaltspunkte sowohl für das Vorliegen des objektiven als auch für das Vorliegen des subjektiven Tatbestandes des § 1365 Abs. 1 BGB gegeben sind, darf das Grundbuchamt die Zustimmung des anderen Ehegatten oder den Nachweis weiteren Vermögens verlangen.

Gemessen daran ist es für den Bundesgerichtshof im vorliegend entschiedenen Fall rechtlich nicht zu beanstanden, dass das Grundbuchamt den Beteiligten zu 2 als Eigentümer des ihm von der Ehefrau des Beteiligten zu 1 übertragenen Grundstücks eingetragen hat, ohne die Zustimmung des Beteiligten zu 1 oder den Nachweis weiteren Vermögens zu verlangen.

Die dem Grundbuchamt vorgelegte notarielle Urkunde, in welcher die Ehefrau des Beteiligten zu 1 ihre Absicht erklärte, dem Beteiligten zu 2 noch zu ihren Lebzeiten ihren gesamten Grundbesitz zu überlassen, und ihm eine unwiderrufliche Vollmacht zur Übertragung des Grundbesitzes erteilte, gab keinen Anlass, die Verfügungsbefugnis der Ehefrau in Zweifel zu ziehen.

Zwar liegen ausreichende konkrete Anhaltspunkte für das Vorliegen der Tatbestandsvoraussetzungen des § 1365 Abs. 1 BGB dann vor, wenn sich der dem Grundbuchamt vorgelegten Urkunde über das Grundstücksgeschäft entnehmen lässt, dass sich das Rechtsgeschäft auf den gesamten Grundbesitz eines Ehegatten bezieht. Die notarielle Urkunde beinhaltet aber kein zustimmungsbedürftiges Rechtsgeschäft im Sinne des § 1365 Abs. 1 BGB. Mit der bloßen Absichtserklärung, ihren Grundbesitz noch zu ihren Lebzeiten auf den Beteiligten zu 2 zu übertragen, hat sich die Ehefrau des Beteiligten zu 1 nicht zu einer Verfügung über die Grundstücke verpflichtet.

Der Umstand, dass sie dem Beteiligten zu 2 für den Fall, dass die beabsichtigte Grundstücksübertragung nicht binnen vier Jahren vorgenommen sein sollte, die unwiderrufliche Vollmacht erteilt hat, die Grundstücke auf sich zu übertragen, führt zu keiner anderen Beurteilung. In der bloßen Vollmachtserteilung liegt keine Verpflichtung zur Übereignung des Grundbesitzes. Die Vollmachterteilung selbst bedarf auch wenn sie unwiderruflich ist und unter Befreiung von den Beschränkungen nach § 181 BGB erteilt wird nicht nach § 1365 BGB der Einwilligung des anderen Ehegatten. § 1365 BGB knüpft allein an das Verpflichtungsgeschäft bzw. an die Verfügung selbst an. Daher bedarf erst das von dem Vertreter ausgeführte Geschäft, wie wenn der Ehegatte es selbst vorgenommen hätte, der Zustimmung nach § 1365 Abs. 1 BGB.

Das dem Grundbuchamt vorgelegte Schreiben des Beteiligten zu 1 enthält ebenfalls keine konkreten Anhaltspunkte für die Annahme, dass es sich bei dem mit notariellem Vertrag übertragenen Grundstück nahezu um das gesamte Vermögen seiner Ehefrau handelte.

Die Angaben des Beteiligten zu 1 zum Vorliegen des objektiven Tatbestandes des § 1365 Abs. 1 BGB erschöpften sich darin, dass er den Wert des übertragenen Grundstücks auf ca.2.500.000 € bis 4.000.000 €, den des hälftigen Miteigentumsanteils an der gemeinsam bewohnten Immobilie auf 135.000 € bis 160.000 € und den Wert des übrigen Vermögens seiner Ehefrau auf ca. 100.000 € schätzte. Diese pauschalen, nicht erkennbar auf nachvollziehbare Bewertungsgrundlagen gestützten Behauptungen begründen keine konkreten Anhaltspunkte für eine Zustimmungspflicht nach § 1365 Abs. 1 BGB. Solche Anhaltspunkte liegen nur dann vor, wenn der dem Grundbuchamt unterbreitete Sachverhalt so plausibel ist, dass sich ohne die Anstellung von Ermittlungen berechtigte Bedenken an der Verfügungsbefugnis des Ehegatten aufdrängen; dies erfordert den Vortrag konkreter, durch entsprechende Nachweise hinreichend belegter Tatsachen zu den Voraussetzungen des § 1365 Abs. 1 BGB. Bloße Wertangaben zum Grundbesitz des verfügenden Ehegatten reichen hierzu nicht aus.

Darüber hinaus muss bei einem Rechtsgeschäft über einen Einzelgegenstand der dem Grundbuchamt unterbreitete Sachverhalt konkrete Anhaltspunkte auch dafür geben, dass der Erwerber positive Kenntnis vom Vorliegen eines Gesamtvermögensgeschäfts hatte oder zumindest die Verhältnisse kannte, aus denen sich ergab, dass das übertragene Grundstück nahezu das gesamte Vermögen des verfügenden Ehegatten ausmachte. Da es sich insoweit um eine innere Tatsache handelt, kann sie nur aus äußeren Tatsachen gefolgert werden. Im Hinblick darauf, dass das Schreiben des Beteiligten zu 1 bereits keine konkreten Anhaltspunkte für das Vorliegen des objektiven Tatbestandes des § 1365 Abs. 1 BGB enthielt, kann dahingestellt bleiben, ob es auch wie das Beschwerdegericht meint an Anhaltspunkten für die erforderliche Kenntnis des Beteiligten zu 2 von den Vermögensverhältnissen seiner Mutter fehlt. Allerdings liegt bei engen Verwandten, sofern sie in Kontakt miteinander stehen, eine entsprechende Kenntnis nahe.

Bundesgerichtshof, Beschluss vom 21. Februar 2013 – V ZB 15/12

Weiterlesen:

1. Keine Sex-Steuer ohne ministerielle Genehmigung
2. Die ohne Genehmigung des Insolvenzverwalters erhobene Klage
3. Pensionszusage an den Gesellschafter-Ehegatten ohne Probezeit

Bei der Ablösung von Rechten braucht sich der Inhaber eines Zwischenrechts die Rangänderungen, die erst nach der Eintragung seines Rechts in das Grundbuch wirksam geworden sind, nicht entgegenhalten lassen. Er kann unabhängig davon, aus welchem der nach der Rangänderung vorrangig gewordenen Rechte die Vollstreckung in das Grundstück betrieben wird, das vorrangige Recht insgesamt ablösen. Dabei geht das abgelöste Recht gemäß § 1150, § 268 Abs. 3 Satz 1 BGB mit dem Inhalt und dem Rang auf den Ablösenden über, den dieses Recht im Zeitpunkt der Eintragung des Zwischenrechts hatte.

Bei der Feststellung des geringsten Gebots hat das Vollstreckungsgericht vom Stand des Grundbuchs auszugehen. Ein eingetragenes Recht muss das Vollstreckungsgericht mit dem aus dem Grundbuch ersichtlichen Inhalt als bestehend behandeln und nach der Vorschrift in § 45 Abs. 1 ZVG mit dem eingetragenen Rang in das geringste Gebot aufnehmen.

Das gilt aber nicht ausnahmslos, da der Vollstreckungsrichter auch ein eingetragenes, (noch) nicht gelöschtes Recht in dem Versteigerungstermin als nicht mehr bestehend zu behandeln hat, wenn die Voraussetzungen für die Löschung seiner Eintragung liquid – d.h. beweissicher – vorliegen.

Die von dem Vollstreckungsgericht zu berücksichtigende Unrichtigkeit des eingetragenen Vorrangs ergibt sich etwa – wie im hier vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall – aus der Ablösung des vorrangigen Rechts durch die nachrangige Grundschuldgläubigerin nach §§ 1192, 1150, 268 BGB .

Dadurch ist das vorrangige Grundpfandrecht nach § 268 Abs. 3 Satz 1 BGB auf die nachrangige Grundschuldgläubigerin mit dem Inhalt und Rang übergangen, den es vor den erfolgten Rangänderungen hatte. Diese Rangänderungen bedürfen zwar nicht der Zustimmung der Inhaber der Rechte, die den Rang zwischen dem zurücktretenden und dem vortretenden Recht haben (Zwischenrechte); deren Rechte werden aber nach § 880 Abs. 5 BGB von den Rangänderungen nicht berührt. Das gilt auch in Bezug auf die Ausübung von Ablösungsrechten.

Bei der Ablösung von Rechten in einem Zwangsversteigerungsverfahren braucht sich der Inhaber eines Zwischenrechts die Rangänderungen, die erst nach der Eintragung seines Rechts in das Grundbuch wirksam geworden sind, nicht entgegenhalten zu lassen. Die Ausübung seines Ablösungsrechts darf durch solche Rangänderungen nicht behindert werden. Der Inhaber des Zwischenrechts kann deswegen unabhängig davon, aus welchem der nach der Rangänderung vorrangig gewordenen Rechte das Verfahren betrieben wird, das vorrangige Recht insgesamt ablösen.

Das abgelöste Recht geht dabei gemäß § 1150, § 268 Abs. 3 Satz 1 BGB mit dem Inhalt und dem Rang auf den Ablösenden über, den dieses Recht vor der Eintragung des Zwischenrechts hatte. Der Inhaber des Zwischenrechts erlangt nach § 880 Abs. 5 BGB mit der Eintragung seines Rechts die Befugnis, das vorrangige Recht im Wege der Ablösung in dem bisherigen Rechtszustand zu erwerben, die ihm durch rangändernde Vereinbarungen nicht mehr entzogen werden kann.

Danach ist das geringste Gebot – im vorliegenden Fall – von dem Versteigerungsgericht rechtsfehlerfrei festgestellt worden: Die nachrangige Grundschuldgläubigerin hat die Grundschuld in Abt. III Nr. 7a durch die Ablösung im Januar 2008 mit dem Inhalt und Rang erworben, den dieses Recht bei der Eintragung der nachrangigen Grundschulden Abt. III Nr. 8 und 10 in den Jahren 1987 und 1991 hatte. Die im Jahr 2005 und danach erfolgten Rangänderungen waren für den mit der Ablösung erfolgenden Übergang des Grundpfandrechts Abt. III Nr. 7a nach § 268 Abs. 3 Satz 1 BGB auf die nachrangige Grundschuldgläubigerin bedeutungslos. Die Rangänderungen sind allein bei der Verteilung der Ablösungssumme unter den Inhabern der von der Rangänderung betroffenen Rechte sowie durch berichtigende Buchungen der zurückgetretenen Rechte anstelle der durch die die Zahlung abgelösten Rechte zu berücksichtigen.

Bundesgerichtshof, Beschluss vom 28. Februar 2013 – V ZB 18/12

Weiterlesen:

1. Die für eine insolvenzte und aufgelöste GmbH eingetragene Sicherungshypothek
2. Ehegattensplitting auch für eingetragene Lebenspartnerschaften
3. Eingetragene Lebenspartner und die Ungleichbehandlung bei der Grunderwerbssteuer

Die Löschung eines durch Zeitablauf erloschenen Erbbaurechts im Grundbuch kann auf Antrag des Grundstückseigentümers im Wege der Grundbuchberichtigung nur dann erfolgen, wenn gleichzeitig ebenfalls auf Antrag des Eigentümers die Entschädigungsforderung des Erbbauberechtigten für den Eigentumsverlust an dem Bauwerk in das Grundbuch eingetragen wird.

Mit dem Ablauf der Zeit, für die das Erbbaurecht bestellt wurde, erlischt es. Der Grundstückseigentümer hat dem Erbbauberechtigten eine Entschädigung für das Bauwerk zu leisten (§ 27 Abs. 1 Satz 1 ErbbauRG). Die Entschädigungsforderung haftet auf dem Grundstück anstelle des Erbbaurechts und mit dessen Rang (§ 28 ErbbauRG). Etwas anderes gilt nur dann, wenn der Entschädigungsanspruch nach § 27 Abs. 1 Satz 2 ErbbauRG ausgeschlossen wurde.

Ausgehend von dieser gesetzlichen Regelung nimmt das Beschwerdegericht zu Recht an, dass das Grundbuch wegen des Erlöschens des Erbbaurechts mit Ablauf des 6.03.2002 unrichtig geworden ist. Die fortbestehende Eintragung des Rechts stimmt nicht mehr mit der materiellen Rechtslage überein. Wie diese Unrichtigkeit zu beseitigen ist, ist mit Ausnahme des nach der unangegriffenen Feststellung des Beschwerdegerichts nicht gegebenen Falls, dass der Entschädigungsanspruch ausgeschlossen wurde in Rechtsprechung und Literatur umstritten.

Allgemeiner Meinung entspricht es, dass ohne Rücksicht auf die Entschädigungsforderung das Erbbaurecht nicht im Wege der Grundbuchberichtigung nach § 22 GBO, sondern auf Bewilligung des Berechtigten gelöscht werden kann.

Fehlt es an der Bewilligung, wird vertreten, dass das Erbbaurecht auf Berichtigungsantrag des Grundstückseigentümers (§§ 13, 22 GBO) ohne Rücksicht auf die Entschädigungsforderung nach Fristablauf im Grundbuch des belasteten Grundstücks gelöscht werden kann. Begründet wird dies wenn überhaupt damit, dass das Erlöschen des Erbbaurechts und das Entstehen der Entschädigungsforderung nichts gemein hätten.

Nach anderer Ansicht ist gemäß §§ 23, 24 GBO diese Löschung erst nach dem Ablauf eines Jahres nach dem Erlöschen des Erbbaurechts möglich. Zur Begründung wird zum Teil angeführt, dass es sich bei der Entschädigungsforderung um einen Rückstand des Erbbaurechts handele; teilweise wird auf eine wegen der Surrogationswirkung (§ 28 ErbbauRG) vergleichbare Interessenlage wie bei echten Rückständen im Sinne der §§ 23, 24 GBO abgestellt.

Schließlich wird auch von dem Beschwerdegericht vertreten, dass auf Antrag des Grundstückseigentümers die Löschung des Erbbaurechts durch Berichtigung des Grundbuchs (§§ 13, 22 GBO) dann erfolgen kann, wenn gleichzeitig ebenfalls auf Antrag des Eigentümers die Entschädigungsforderung in das Grundbuch eingetragen wird. Nur so könne der Erbbauberechtigte vor einem gutgläubigen lastenfreien Erwerb des Grundstücks geschützt werden.

Die letztgenannte Ansicht ist richtig.

Dass die Löschung des Erbbaurechts ohne Rücksicht auf die Entschädigungsforderung möglich ist, wenn der Erbbauberechtigte sie bewilligt (und, bei belasteten Erbbaurechten, die Gläubiger zustimmen [§ 876 BGB]), bedarf keiner weiteren Begründung. Nach dem das Grundbuchrecht beherrschenden formellen Konsensprinzip erfolgt eine Eintragung, wenn derjenige sie bewilligt, dessen Recht von ihr betroffen wird (§ 19 GBO; zu – hier nicht gegebenen – Ausnahmen siehe § 20 GBO). Die Betroffenheit des Erbbauberechtigten ergibt sich daraus, dass die Löschung des Erbbaurechts ihn rechtlich beeinträchtigt, weil die Entschädigungsforderung ranggleich an die Stelle des Erbbaurechts tritt (§ 28 ErbbauRG) und deshalb der Berechtigte eine Berichtigungsbewilligung (§ 894 BGB) nur Zug um Zug gegen Befriedigung oder Sicherung des Anspruchs auf Entschädigung abgeben muss.

Die Löschung des Erbbaurechts im Wege der Grundbuchberichtigung (§ 22 GBO) auf Antrag des Grundstückseigentümers (§ 13 GBO) ohne Rücksicht auf das Bestehen der Entschädigungsforderung ist nicht möglich. Zwar ist das Grundbuch allein durch Fristablauf unrichtig geworden. Auch kann die Unrichtigkeit durch die Vorlage des Erbbaurechtsvertrags nachgewiesen werden. Aber das Erbbaurecht und die Entschädigungsforderung sind nicht zwei voneinander unabhängige Rechte, sondern hängen voneinander ab. Die Entschädigungsforderung entsteht bereits mit der Entstehung des Erbbaurechts als bedingtes Recht. Ihre Fälligkeit ist bis zum Erlöschen des Erbbaurechts aufgeschoben. An die Stelle des erloschenen Rechts tritt ranggleich die Entschädigungsforderung, für die nicht nur der Grundstückseigentümer persönlich haftet, sondern auch das Grundstück (§ 28 ErbbauRG). Surrogation und Verdinglichung der Forderung führen zusammen dazu, dass mit der Löschung des durch Zeitablauf erloschenen Erbbaurechts zwar das Grundbuch insoweit richtig wird, aber im Hinblick auf die Entschädigungsforderung eine neue Grundbuchunrichtigkeit entsteht. Denn die Forderung ruht, ebenso wie bisher das Erbbaurecht, als Belastung auf dem Grundstück.

Die Löschung des Erbbaurechts auf Berichtigungsantrag des Grundstückseigentümers nach dem Ablauf eines Jahres nach dem Erlöschen des Rechts gemäß §§ 23, 24 GBO ist zunächst aus den vorstehend genannten Gründen ebenfalls nicht möglich. Hinzu kommt, dass es sich bei der Entschädigungsforderung nicht um Rückstände im Sinne dieser Vorschriften handelt, weil sie erst mit dem Erlöschen des Erbbaurechts fällig wird.

Fehlt es – wie hier – an der Bewilligung des Erbbauberechtigten, kann das Grundbuch nur dann gemäß §§ 13, 22 GBO berichtigt werden, wenn zugleich mit der Löschung des Erbbaurechts die Entschädigungsforderung eingetragen wird.

Die Entschädigungsforderung ist als ein dingliches Sicherungsmittel eigener Art eintragungsfähig.

Für die Eintragung sind die Vorschriften über Reallasten (§§ 873 ff. BGB, § 857 Abs. 6, § 830 ZPO) entsprechend anwendbar. Wie bei dem Erbbaurecht erfolgt die Eintragung in Abteilung II des Grundbuchs. Steht die Höhe der Entschädigungsforderung noch nicht fest, kann sie ohne Nennung eines bestimmten Geldbetrags eingetragen werden. Denn wie für die Eintragung einer Reallast genügt es auch hier, dass die Höhe der Forderung bestimmbar ist; der Umfang der Belastung des Grundstücks muss aus der Eintragung selbst oder in Verbindung mit der Eintragungsbewilligung ersichtlich sein. Ausreichend – aber auch erforderlich – ist deshalb die Bezeichnung als “Entschädigungsforderung” oder, falls bei der Bestellung des Erbbaurechts Vereinbarungen über die Höhe und die Art der Zahlung getroffen wurden (§ 27 Abs. 1 Satz 2 ErbbauRG), die Bezugnahme auf den Erbbaurechtsvertrag.

Ohne die Eintragung der Entschädigungsforderung in das Grundbuch ist zudem die Haftung des Grundstücks nicht in gleichem Ausmaß wie vorher mit der Eintragung des Erbbaurechts gesichert. Das hat zur Folge, dass der ehemalige Erbbauberechtigte der Gefahr eines gutgläubigen lastenfreien Erwerbs des Grundstücks ausgesetzt wird. Zum anderen kommt im Erbbaurechtsgesetz an anderer Stelle der Wille des Gesetzgebers zum Ausdruck, erloschene Erbbaurechte zwar im Grundbuch zu löschen, aber gleichzeitig ein fortbestehendes Recht des ehemaligen Erbbauberechtigten durch Eintragung in das Grundbuch zu sichern. Ist nämlich dem Erbbauberechtigten als vertragsmäßiger Inhalt ein Vorrecht auf Erneuerung des Erbbaurechts eingeräumt (§ 2 Nr. 6 ErbbauRG), erlischt das Vorrecht bei fehlender abweichender Vereinbarung drei Jahre nach Ablauf der Zeit, für die das Erbbaurecht bestellt war (§ 31 Abs. 2 ErbbauRG). Wird das Erbbaurecht vor dem Ablauf dieser Frist gelöscht, ist zur Erhaltung des Vorrechts eine Vormerkung mit dem bisherigen Rang des Erbbaurechts von Amts wegen in das Grundbuch einzutragen (§ 31 Abs. 4 Satz 3 ErbbauRG). Dieser Regelung ist zu entnehmen, dass in diesen Fällen das Grundbuch – wie sonst auch – die tatsächliche materielle Rechtslage wiedergeben und nicht mit Rücksicht auf die Rechte des Berechtigten ein erloschenes Erbbaurecht solange ausweisen soll, bis die Rechte ihrerseits erloschen sind.

Bundesgerichtshof, Beschluss vom 11. April 2013 – V ZB 109/12

Weiterlesen:

1. Grunddienstbarkeiten beim Erlöschen des Erbbaurechts
2. Löschung einer Rückerwerbsvormerkung durch Grundbuchberichtigung
3. Grunderwerbsteuer für eine Erbbaurechtsbestellung mit Sanierungsverpflichtung

Die ohne vorherigen Hinweis von Amts wegen erfolgte Eintragung eines Wirksamkeitsvorbehalts anstelle eines ausdrücklich beantragten Rangvorbehalts ist verfahrenswidrig und auf die Fassungsbeschwerde des Antragstellers zu berichtigen.

Die Beschwerde ist in einem solchen Fall als sog. Fassungsbeschwerde nach § 71 Abs. 1 (nicht: Abs. 2) GBO mit dem Ziel der Löschung bzw. Berichtigung des eingetragenen Klarstellungsvermerks in einen Rangvorbehalt zulässig.

Denn die Beschwerde gegen eine Eintragung ist zwar nur dann statthaft, wenn sie nicht auf eine Berichtigung in der Sache, sondern nur auf eine Richtigstellung oder Klarstellung der Fassung gerichtet ist. Im vorliegenden Fall ist aber zu bedenken, dass der eingetragene Wirksamkeitsvermerk nur deklaratorische Bedeutung hat. Er ist selbst nur ein Klarstellungsvermerk, sodass seine Änderung keine durch eine Fassungsbeschwerde nicht erreichbare sachliche Änderung oder Berichtigung der Eintragung in der Sache ist. Auch im vorliegenden Fall sind die Antragsteller deshalb nicht auf die sog. beschränkte Grundbuchbeschwerde nach § 71 Abs. 2 GBO zu verweisen, mit der eine Eintragung nur mit dem Ziel der Eintragung eines Widerspruchs oder ihrer Löschung angegriffen werden kann. Die Antragsteller sind auch nicht auf die sonst im Wege der Fassungsbeschwerde nach § 71 Abs. 1 GBO mögliche Beischreibung eines weiteren Klarstellungsvermerkes zu beschränken. Vielmehr kann im vorliegenden Fall bei Begründetheit mit der Fassungsbeschwerde die auch aus dem Tenor des vorliegenden Beschlusses ersichtliche Richtigstellung des Eintragungstextes bzw. Beseitigung des vom Grundbuchamt angebrachten deklaratorischen Vermerks unmittelbar verlangt werden, weil damit keine sachliche Änderung der erfolgten Eintragung verbunden ist.

Die zulässige Fassungsbeschwerde ist auch begründet.

Seit der Entscheidung des Bundesgerichtshofs im Beschluss vom 25.03.1999 ist zwar anerkannt, dass vor allem aus Gründen der Förderung der Publizitätswirkung des Grundbuchs die Eintragung eines sog. Wirksamkeitsvermerks zulässig ist. Weder der zu dieser Entscheidung des Bundesgerichtshofs führende Vorlagebeschluss des Oberlandesgerichts Hamm vom 11.11.1998 noch die vorzitierte Entscheidung des Bundesgerichtshofs selbst besagen jedoch, dass mit der höchstrichterlichen Bejahung der Zulässigkeit des Wirksamkeitsvermerks auch in Bezug auf die Eigentumsvormerkung die Eintragung eines Rangvorbehalts nunmehr unzulässig sei. Das bedeutet, dass auch auf der Grundlage dieser höchstrichterlichen Rechtsprechung zur Zulässigkeit des Klarstellungsvermerks davon auszugehen ist, dass sowohl ein Rangvorbehalt als auch ein Wirksamkeitsvermerk (alternativ ebenso wie kumulativ) zur Eintragung gelangen können.

Zu einem anderen Ergebnis – keine gleichzeitige Eintragung beider Alternativen möglich – käme man nur dann, wenn man die Auffassung teilen würde, wonach der Auflassungsvormerkung selbst gar kein Rang zukommt. Diese neuere Auffassung entspricht jedoch nicht der jedenfalls derzeit noch vorherrschenden Meinung in Rechtsprechung und Schrifttum. Auch der Bundesgerichtshof hat in der vorzitierten Entscheidung an der Rangfähigkeit einer Vormerkung unter Hinweis auf Rechtsprechung des Reichsgerichts und eigene frühere Entscheidungen ausdrücklich festgehalten und auch bisher diese Rechtsprechung nicht geändert. Sie entspricht auch im Übrigen der jedenfalls heute noch herrschenden Meinung auch im Schrifttum. Gegen die Rangfähigkeit werden vor allem dogmatische Bedenken dahin angeführt, dass die Auflassungsvormerkung als solche kein dingliches Recht sei und nur Rechten am Grundstück nach § 879 BGB ein Rangverhältnis zukomme. Demgegenüber will die hergebrachte und jedenfalls derzeit noch vorherrschende Auffassung die Eigentumsvormerkung einem Grundstücksrecht analog beurteilen. Dieser Ansicht schließt sich auch der Senat an. Für sie spricht, dass durch die Auflassungsvormerkung mit dem Anspruch auf Verschaffung des Eigentums zweifelsfrei ein Recht am Grundstück gesichert wird.

Sind hiernach Rangvorbehalt (sog. Ranglösung) und Wirksamkeitsvermerk (sog. Wirksamkeitslösung) grundsätzlich beide gleichwertig und nebeneinander eintragbar, musste die Beschwerde der Antragsteller schon deshalb Erfolg haben, weil der Antrag des Urkundsnotars ausdrücklich die Eintragung des Rangvorbehalts und keinen Wirksamkeitsvermerk zum Gegenstand hatte. Auch in dem diesem Antrag zugrunde liegenden Kaufvertrag ist eine Ranglösung vereinbart. Angesichts des insoweit eindeutigen Wortlauts der Eintragungsunterlagen konnte der auf die (zumindest: auch) zulässige Eintragung einer Auflassungsvormerkung mit Rangvorbehalt gerichtete Antrag auch nicht von dem Grundbuchamt als Antrag zur Eintragung eines Wirksamkeitsvermerks ausgelegt werden. Denn eine vom Grundbuchamt vorzunehmende Auslegung des Eintragungsantrags setzt Zweifel am Erklärungsinhalt voraus, die anhand der Eintragungsunterlagen behebbar sein müssen. Schon derartige Zweifel sind hier nicht erkennbar, weil die Antragsunterlagen eindeutig einen Rangvorbehalt als Eintragungsgegenstand bezeichnen. Auch eine Umdeutung kommt nicht in Betracht. Es ist schon fraglich, ob Verfahrensanträge wie der Eintragungsantrag überhaupt einer Umdeutung nach § 140 BGB zugänglich sind. Selbst wenn man grundsätzlich eine Umdeutung für möglich erachtet, wäre eine Umdeutung des gestellten Antrags auf Eintragung eines Rangvorbehalts in die Eintragung eines Wirksamkeitsvermerks nur dann zu erwägen, wenn der Rangvorbehalt und damit die beantragte Eintragung unzulässig, nämlich nichtig i. S. v. § 140 BGB wäre. Dann könnte man möglicherweise argumentieren, dass im Zweifel der Antragsteller seinen dem Wortlaut nach unzulässigen Antrag zumindest in der zulässigen Form aufrechterhalten will. Ausgehend von der Prämisse, dass sowohl Rangvorbehalt als auch Wirksamkeitsvermerk eintragungsfähig sind, kann eine derartige konkludente Zustimmung in beide Eintragungsvarianten jedoch nicht angenommen werden. Der vorliegende Fall und das Beschwerdevorbringen des Urkundsnotars zeigen auch deutlich, dass die Antragsteller im vorliegenden Fall jedenfalls bei Zulässigkeit des Rangvorbehalts nur diesen und gerade keinen Wirksamkeitsvermerk gewollt haben. Eine Umdeutung ist deshalb nicht möglich.

Das Grundbuchamt hätte deshalb, wenn es – was nach Aktenlage nicht feststellbar ist, weil sich darüber auch die Abhilfeentscheidung nicht verhält – der Auffassung gewesen sein sollte, dass die Eintragung eines Rangvorbehalts nicht zulässig sei, auf Modifizierung des Antrags hinwirken müssen. Wären die Antragsteller hiernach zu einer Umstellung des Eintragungsantrags nicht bereit gewesen, hätte das Grundbuchamt den Antrag zurückweisen und den Antragstellern dadurch die unmittelbare Beschwerdemöglichkeit nach § 71 Abs. 1 GBO hiergegen eröffnen müssen. Die beantragte Eintragung des Rangvorbehalts von Amts wegen und ohne vorherige Anhörung der Antragstellern in einen Wirksamkeitsvermerk selber umzuformulieren und die Antragsteller so vor vollendete Tatsachen zu stellen, war dagegen eine verfahrensfehlerhafte, wenn auch nach Angaben im Schrifttum von Grundbuchämtern seit höchstrichterlicher Anerkennung der Zulässigkeit der Eintragung des Wirksamkeitsvermerks vermehrt gehandhabte Vorgehensweise. Das zeigt auch, dass – wie eingangs erwähnt – hier die Fassungsbeschwerde mit dem Ziel der Neufassung des Klarstellungsvermerks in einen Rangvorbehalt zulässig sein muss. Denn die Antragsteller können dadurch, dass sie ungefragt vor vollendete Tatsachen gestellt wurden, nicht schlechter gestellt werden, als sie stünden, wenn das Grundbuchamt ihren Antrag auf Eintragung eines Rangvorbehalts abgewiesen hätte. Denn dann wäre für die Antragsteller ohne Zweifel die unbeschränkte Beschwerde nach § 71 Abs. 1 GBO zulässig gewesen und diese hätte, wie sich aus dem vorstehend Gesagte ergibt, ebenfalls Erfolg gehabt.

Oberlandesgericht Celle, Beschluss vom 22. Mai 2013 – 4 W 75/13

Weiterlesen:

1. JUDr. oder “doctor práv”
2. Beigeordneter oder Dezernent – das ausgetrickste Bürgerbegehren
3. Die Badeente: Fanartikel, Erotikspielzeug oder Hygieneartikel?

Wird eine GbR bei Verkauf von Wohnungseigentum durch einen alleinvertretungsberechtigten Gesellschafter vertreten, muss dieser seine Vertretungsbefugnis in der Form des § 29 GBO nachweisen. Die Vorlage des Gesellschaftsvertrags und eines diesen abändernden Beschlusses, aus dem die Alleinvertretungsbefugnis hervorgeht, sind nicht ausreichend.

Grundsätzlich steht die Führung der Geschäfte den Gesellschaftern gemeinschaftlich zu (§ 709 Abs. 1 BGB). Stand und Umfang einer Vertretungsmacht sind gem. § 714 BGB an die gesellschaftsvertragliche Geschäftsführungsbefugnis geknüpft. Mangels einer hiervon abweichenden Regelung gilt deswegen die gemeinschaftliche Vertretung. Abweichungen hiervon sind bei Erklärungen gegenüber dem Grundbuchamt in der Form des § 29 GBO nachzuweisen. Ein solcher Nachweis lässt sich durch den Gesellschaftsvertrag nicht führen. Dieser kann in einzelnen Teilen verändert werden, ohne dass er in seiner Gesamtheit unwirksam wird. Dies zeigt sich insbesondere an dem vorliegenden Sachverhalt, bei dem die Gesellschafter die Vertretungsbefugnis des einen Gesellschafters beschlossen und im Übrigen den Bestand des Gesellschaftsvertrags unberührt gelassen haben. Erforderlich ist demnach eine ausdrückliche Vollmacht für einen der Gesellschafter, sofern er als Alleinvertretungsberechtigter Geschäfte, die der Eintragung im Grundbuch bedürfen, abschließen soll.

Eine solche Vollmacht ist nicht in der von den Gesellschaftern der Eigentümerin beschlossenen Änderung des Gesellschaftsvertrags zu sehen. Denn hierbei handelt es sich nicht um eine Vollmacht oder um eine einer Vollmacht gleichzusetzende Erklärung der Gesellschafter. Vielmehr handelt es sich – so auch ausdrücklich der Wortlaut des Beschlusses – um eine Änderung des Gesellschaftsvertrags mit der Folge, dass der Beschluss und dessen Inhalt Teil des Gesellschaftsvertrags werden. Dieser Beschluss stellt aber keine ausdrücklich erklärte Vollmacht für jeden einzelnen der Gesellschafter dar, selbst wenn er notariell beurkundet worden ist.

Der Beschluss des Bundesgerichtshofs vom 28. April 2011, wonach eine in der Form des § 29 GBO vorzulegende Vollmacht nicht mehr erforderlich ist, ist für das Oberlandesgericht Celle nach seiner Einschätzung nicht einschlägig: Der Bundesgerichtshof hat in dieser Entscheidung die Auffassung vertreten, dass im Falle des Erwerbs von Grundstücks- oder Wohnungseigentum durch eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts es für die Eintragung des Eigentumswechsels im Grundbuch ausreicht, wenn die GbR und ihre Gesellschafter in der notariellen Auflassungsverhandlung benannt sind und die für die GbR Handelnden erklären, sie seien deren alleinige Gesellschafter. Weitere Nachweise der Existenz, der Identität und der Vertretungsverhältnisse dieser GbR bedürfte es gegenüber dem Grundbuchamt nicht. Vorliegend kommt es nicht entscheidend darauf an, dass nicht der Erwerb, sondern der Verkauf eines Wohnungseigentums durch eine GbR betroffen ist, was bedeutet, dass die GbR bereits im Grundbuch eingetragen ist. Erheblich ist vielmehr, dass die Entscheidung des Bundesgerichtshofs sich auf eine gemeinschaftliche Vertretung der GbR bezog, also keine von der gem. § 709 Abs. 1 BGB gesetzlich vorgesehenen abweichenden Vertretung. In diesen Fällen wird hingegen auch von denjenigen, auf die sich der Bundesgerichtshof in der o. a. Entscheidung zur Begründung seiner Auffassung stützt, die Notwendigkeit eines gesonderten Nachweises der Vertretungsbefugnis für erforderlich gehalten. Dieser Nachweis ist in der Form des § 29 GBO und nicht durch Vorlage des Gesellschaftsvertrags zu führen.

Oberlandesgericht Celle, Beschluss vom 14.05.2013, 4 W 23/13

Weiterlesen:

1. Erledigung in Grundbuchsachen
2. Persönliche Haftung in der Bauherren-GbR
3. Zwangssicherungshypothek für eine GbR

Sofern nicht das Eingreifen der Rückschlagsperre nach § 88 InsO deshalb offenkundig ist, weil die als unrichtig zu löschende Eintragung eines Grundpfandrechts weniger als einen Monat vor der Eröffnung des Insolvenzverfahrens erfolgt ist, ist der Unrichtigkeitsnachweis nach § 22 GBO im Streitfall durch ein Urteil des Prozessgerichts zu führen, in dem der nach § 139 Abs. 1 InsO für den Eintritt der Rückschlagsperre maßgebliche Eröffnungsantrag bestimmt werden muss.

Das hat erst recht zu gelten, wenn – wie im hier vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall – ein elf Jahre vor der Eröffnung des Insolvenzverfahrens rechtskräftig mangels Masse abgewiesener Antrag die Rückschlagsperre nach §§ 88, 139 Abs. 2 Satz 2 InsO ausgelöst und zur Unwirksamkeit der nachfolgend von 1999 bis 2005 eingetragenen Zwangshypotheken geführt haben soll.

Die Voraussetzungen für die Anwendung der Vorschrift des § 139 Abs. 2 Satz 2 InsO die Zulässigkeit und die Begründetheit des vor elf Jahren gestellten Antrags auf Eröffnung eines Insolvenzverfahrens und das Fortbestehen desselben Insolvenzgrunds bei dem Schuldner von dem mangels Masse abgelehnten Antrag an bis hin zu der auf den neuen Antrag erfolgten Verfahrenseröffnung können nicht von dem Grundbuchamt festgestellt werden; der für eine Löschung nach § 22 GBO notwendige Nachweis der Unrichtigkeit der Eintragungen der Zwangshypotheken ist vielmehr durch eine Entscheidung des Prozessgerichts zu führen, in dem die Unrichtigkeit der Eintragungen wegen Vorliegens der Voraussetzungen des § 139 Abs. 2 Satz 2 InsO festgestellt sein muss.

Weiterlesen:

1. Löschung einer Grundschuld an einem herrenlosen Grundstück
2. Rückschlagsperre bei unzulässigem Insolvenzeröffnungsantrag
3. Insolvenzrechtliche Rückschlagsperre und die Zwangssicherungshypothek

Die Eintragungsbewilligung “In dem auf dem Grundstück errichteten Gebäude dürfen keine Dirnenpensionen eingerichtet und betrieben werden. Die Wohnräume dürfen nicht an Bardamen oder Personen überlassen werden, welche der Unzucht nachgehen bzw. häufig wechselnden Geschlechtsverkehr ausüben.” verstößt gegen den sachenrechtlichen und grundbuchverfahrensrechtlichen Bestimmtheitsgrundsatz.

Das Oberlandesgericht Karlsruhe hat es dabei dahinstehen lassen, ob das Grundbuch bereits wegen der dortigen Eintragung als solcher unrichtig, da zu unbestimmt ist. Für den Eintragungsvermerk als solchen genügt die gesetzliche Bezeichnung des Rechts, wenn diese den wesentlichen Rechtsinhalt kennzeichnet. Bei Rechten dagegen, die – wie das bei einer Grunddienstbarkeit der Fall ist – einen verschiedenartigen Inhalt haben können, ist eine nähere, zumindest schlagwortartige Bezeichnung für den Eintragungsvermerk notwendig. Zu erwähnen ist in diesem Zusammenhang, dass in der von der beklagten Stadt zitierten Entscheidung eines weiteren Senats des OLG Karlsruhe die Dienstbarkeit im Grundbuch lediglich mit den Worten “wegen Verwendung des Grundstücks” umschrieben worden war und dies für den Eintragungsvermerk als ausreichend erachtet wurde. Die dortige Dienstbarkeit wegen Verwendung betraf jedoch insbesondere ein allumfassendes Gewerbeverbot und der seinerzeit zuständige Senat hat solche generellen Verbote von der Untersagung einzelner konkreter Handlungen (dortiges Gegenbeispiel: Verkauf von Bier, Benzin und Gas) abgegrenzt.

Das hier formulierte Verbot erscheint jedoch eher speziell und auf eine konkrete Konstellation bezogen zu sein. Denn es ist nicht eine bestimmte Tätigkeit generell verboten. Insbesondere ist nicht die Vermietung generell verboten, sondern nur an bestimmte Personen. Auch die gewerbliche Nutzung ist nicht generell verboten, sondern nur der Betrieb einer “Dirnenpension”.

Die Eintragungsbewilligung ist nicht ausreichend bestimmt.

Es ist allgemein anerkannt, dass bei Dienstbarkeiten nicht nur die Eintragung im Grundbuch als solche hinreichend bestimmt sein muss, sondern auch die zu Grunde liegende Eintragungsbewilligung. Denn das im Grundbuch einzutragende Recht muss nach Art und Inhalt bestimmt sein. Gesetzlich typisierte Rechte (z.B. Nießbrauch) sind durch Bezugnahme auf das Gesetz genügend bestimmt. Erlaubt das Gesetz unterschiedliche Ausgestaltungen, muss die Eintragung sie hinreichend genau spezifizieren, so insbesondere bei Dienstbarkeiten. Unbestimmtheit liegt vor, wenn das Recht in einem wesentlichen Punkt so unklar ist, dass die Bedeutung des Eingetragenen auch bei zulässiger Auslegung nicht feststellbar ist. Auch Grundbucheintragungen sind der Auslegung fähig. Die allgemeinen Auslegungsgrundsätze müssen hierbei jedoch den Besonderheiten des Grundbuchverkehrs angepasst werden. Gerade weil der Grundbuchinhalt die objektive Rechtsscheinbasis im Rahmen der §§ 892, 893 liefert, muss der maßgebliche Sinn des Grundbuchinhaltes ohne weiteres für jedermann erkennbar sein. Unter diesen Umständen kann die Auslegung der Eintragung nicht davon abhängen, was gerade die Parteien der Eintragung gewollt haben. Für die Auslegung einer Grundbucheintragung ist maßgebend, was Wortlaut und Sinn für einen vernünftigen und unbefangenen Dritten als nächstliegende Bedeutung des Eintrags und der darin zulässigerweise in Bezug genommenen Unterlagen ergeben. Dabei ist auch die Eintragungszeit zu berücksichtigen. Die Umstände aus der Entstehungsgeschichte einer Grundstücksbelastung sind allerdings nur dann für die Auslegung verwertbar, wenn sie aus den Eintragungsunterlagen erkennbar sind. Sonstige außerhalb des Grundbuchs selbst und der in Bezug genommenen Eintragungsbewilligung liegende Umstände dürfen zur Ermittlung des Grundbuchinhalts nur insoweit herangezogen werden, als sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalles für jedermann ohne weiteres erkennbar sind. Der maßgebliche Sinn des Grundbucheintrags bestimmt sich für jedermann nach den beschriebenen Grundsätzen einer objektiven Auslegung. Ein dingliches Recht kann deshalb zwischen den Parteien der Einigung über seine Bestellung keinen anderen Sinn haben als den, der auch für Dritte maßgebend ist .

Nicht möglich ist es, die Eintragungsbewilligung im Rahmen einer geltungserhaltenden Reduktion soweit genügen zu lassen, als die Eintragung vorgenommen werden könnte und der Inhalt eintragungsfähig wäre. Vielmehr müssen die Eintragung und die Eintragungsbewilligung deckungsgleich sein (Grundsatz der Deckungsgleichheit).

Gemessen daran ist der Inhalt der Eintragungsbewilligung in weiten Teilen und damit insgesamt zu unbestimmt. Eine Teileintragung aufgrund des möglicherweise hinreichend bestimmten ersten Satzes der Eintragungsbewilligung scheidet aus.

Soweit im ersten Satz der Eintragungsbewilligung “Dirnenpensionen” angesprochen sind, so bestehen insoweit erhebliche Auslegungsschwierigkeiten. Es kann jedoch dahinstehen, ob noch hinreichend klar wird, ob das bloße Wohnen der Prostituierten oder nur dort ausgeübte entgeltliche Sexdienstleistungen oder beides untersagt werden soll.

Es kann offen bleiben, ob die vom Landgericht vorgenommene Gleichsetzung der “Dirnenpension” mit einem Bordell zutreffend bzw. nächstliegend im Sinne der o.g. Rechtsprechung ist. Oftmals werden Dirnenpensionen als bordellartige Betriebe angesehen. Im Vergleich zum gewöhnlichen Bordell tritt bei der Dirnenpension der Wohnzweck der Nutzung u.U. stärker hervor. Insoweit wird bisweilen von einem “Wohnheim für Prostituierte” gesprochen, in dem der Wohnzweck nicht völlig in den Hintergrund tritt.

Im Duden-Wörterbuch findet sich der Begriff nicht. Nach dem Wortlaut des Begriffs der “Dirnenpension” kommt auch in Betracht, dass Prostituierte dort wirklich nur nächtigen und in diesen Räumlichkeiten nicht ihrer entgeltlichen Tätigkeit nachgehen. Dies würde in concreto insbesondere vor dem Hintergrund Sinn machen, dass Prostitution in der unmittelbar benachbarten Straße ausdrücklich erlaubt ist und die Pension daher – insbesondere den von außerhalb angereisten – Prostituierten als arbeitsortnahe Schlaf- und Erholungsstätte dienen könnte.

Es mag sein, ist aber nicht objektiv ermittelbar, dass Zweck der Grunddienstbarkeit sein sollte, jene Begleiterscheinungen der Prostitution zu unterbinden, die nach dem seinerzeit geltenden strengen Strafrechtsvorschriften nicht ohnehin verboten waren. Nach der seinerzeit geltenden Rechtslage, die bis zum November 1973 fortbestand, war die Unterhaltung eines Bordells oder eines bordellartigen Betriebes grundsätzlich nach § 180 Abs. 2 StGB als Kuppelei strafbar. Die Einrichtung oder der Betrieb einer Dirnenpension, in der Sex gegen Entgelt feilgeboten wird, wäre demnach strafbar gewesen. Die beklagte Stadt hätte unter Zuhilfenahme der Strafverfolgungsbehörden oder durch ordnungspolizeiliches Einschreiten derartige Etablissements verhindern können. Grundsätzlich nicht strafbar – und daher aus damaliger Sicht der Stadt möglicherweise regelungsbedürftig – war jedoch nach § 180 Abs. 3 StGB die Vermietung eines Raumes an eine Prostituierte.

Jedenfalls der zweite Satz der Eintragungsbewilligung ist zu unbestimmt.

Aus ihm kann nicht klar entnommen werden, was er im einzelnen verbieten will. Den Formulierungen kann nicht klar entnommen werden, dass lediglich Personen, die der Prostitution nachgehen, nicht als Wohnraummieter in Betracht kommen.

Hinsichtlich der dort genannten “Bardamen” ist schon nicht klar, ob sich der Relativsatz überhaupt auf sie bezieht. Es ist also nicht klar, ob dort lediglich das Verbot der Vermietung an Bardamen im allgemeinen, oder nur an Bardamen, “welche der Unzucht nachgehen bzw. häufig wechselndem Geschlechtsverkehr ausüben”, geregelt werden soll. Der Begriff “Bardame” als solcher kann jedenfalls nicht mit dem der “Prostituierten” gleichgesetzt werden.

Die zweite Alternative des zweiten Satzes der Eintragungsbewilligung spricht allgemein von Personen, auf die sich der genannte Relativsatz aus grammatikalischen Sicht eindeutig bezieht. Der Inhalt dieses Relativsatzes ist jedoch nicht klar bestimmbar.

Aus dem ersten Teil des Relativsatzes (“der Unzucht nachgehen”) ergibt sich nicht eindeutig, dass damit Prostitution gemeint ist. Genauso gut kann auch anderes – in welcher Hinsicht und von wem auch immer – als anstößig empfundenes Sexualverhalten gemeint sein.

Es ist dort nicht ausdrücklich von “gewerblicher Unzucht” die Rede. Eine solche inhaltliche Beschränkung ergibt sich auch nicht aus dem Sinnzusammenhang. Zweifelsohne fiel zur Zeit der Eintragung unter den Oberbegriff der “Unzucht” auch die Prostitution. Der Begriff der “Unzucht” erschöpfte sich jedoch nicht hierauf.

Der Begriff “Unzucht” wurde in dem 1960er Jahren noch häufig vom Gesetzgeber verwendet. In § 180 StGB (früher: Kuppelei, später: Förderung sexueller Handlungen Minderjähriger) wurde die Begrifflichkeit “Unzucht” im November 1973 durch den Begriff der “sexuellen Handlung” ersetzt. Das gleiche gilt für den im Jahr 1994 gänzlich abgeschafften § 175 StGB (Homosexuelle Handlungen).

Unter Unzucht verstand die Rechtspraxis damals eine sexuelle Handlung, wenn sie “dem normalen, gesunden Durchschnittsempfinden der Gesamtheit in geschlechtlicher Beziehung widerspricht”, wobei “die Ansichten einzelner oder kleinerer Gruppen, die nach der einen oder anderen Seite von dieser Norm abweichen, insoweit nicht maßgebend” sein sollten. So war es beispielsweise lange Zeit höchstrichterliche Rechtsprechung, dass selbst der Koitus zwischen Verlobten Unzucht darstellen könne.

Es ist also weder sprachlich noch vom Sinnzusammenhang her ausgeschlossen, sondern naheliegend, dass beispielsweise die Vermietung an Personen, die außerehelichen Sexualkontakt haben oder Sexualpraktiken abweichend vom – ohnehin nicht feststellbaren – “Mainstream” pflegen, durch die Dienstbarkeit verboten werden sollte. Klar zum Ausdruck kommt dies freilich nicht, da die Formulierung der Unzucht “nachgehen” auf einen Dauerzustand und denkbar, aber nicht notwendig und auch nicht nächstliegend auf eine berufliche Befassung schließen lässt.

Die zweite Alternative des Relativsatzes im zweiten Satz der Eintragungsbewilligung ist gänzlich unklar. Insbesondere gibt es keine klare Definition für “Personen mit häufig wechselndem Geschlechtsverkehr”. Es ist unklar, ob damit Prostitution oder Promiskuität angesprochen ist.

Richtig ist zwar, dass bisweilen der Begriff “Prostituierte”, mit dem Begriff “Person mit häufig wechselndem Geschlechtsverkehr/Geschlechtspartner” gleichgesetzt worden ist. Das Landgericht verweist insoweit auch auf eine Entscheidung des BFH, in der diese Begrifflichkeit in der Tat mit “Prostituierte” synonym verwandt worden scheint. Die Abkürzung “hwG-Person” taucht mit der Erklärung “Person mit häufig wechselndem Geschlechtsverkehr” sogar im “Abkürzungsverzeichnis der Rechtssprache” von Kirchner auf. Das Duden-Wörterbuch erläutert die “HwG-Person” als “Person mit häufig wechselndem Geschlechtspartner, besonders Prostituierte” und das “HwG-Mädchen” jedoch einfach nur als “Prostituierte”.

Ein gesetzlicher Anknüpfungspunkt findet sich in § 13 Abs. 2 des mittlerweile aufgehobenen Gesetzes zur Bekämpfung der Geschlechtskrankheiten vom 23.07.1953, wonach der behandelnde Arzt es dem Gesundheitsamt zu melden hatte, wenn als Ansteckungsquelle eine Person angegeben wurde, “bei welcher der dringende Verdacht auf Geschlechtsverkehr mit häufig wechselnden Partnern” bestand. Dieser Personenkreis erschöpft sich nach dem Gesetzeswortlaut keineswegs auf “Prostituierte”. Ein zu diesem Gesetz ergangener Erlass des Innenministeriums des Landes Baden-Württemberg vom 01.09.1954 spricht insoweit “von Dirnen und sonstigen Personen mit häufig wechselndem Geschlechtsverkehr”.

Bereits in der behördlichen Praxis der Weimarer Republik wurden aufgrund des Vorläufergesetzes (Gesetz zur Bekämpfung der Geschlechtskrankheiten vom 18.02.1927) entsprechende “hwG-Listen” (Behördenjargon) geführt. Dies hat den Hintergrund des § 4 Abs. 1 des genannten Reichsgesetzes, da die Gesundheitsämter befugt waren, von allen Personen, die dringend verdächtig waren, geschlechtskrank zu sein und Geschlechtskrankheiten weiterzuverbreiten, wiederholt Gesundheitszeugnisse anzufordern. Auch promiskuitive Menschen ohne die Absicht, mit sexuellen Handlungen finanziellen Gewinn zu erzielen, konnten unter Beobachtung der Gesundheitsämter stehen. Vor 1927 war die Kontrolle der Prostitution ausschließlich bei der “Sittenpolizei” angesiedelt, bei der (weniger weit reichende) “Dirnenlisten” geführt worden waren.

Unter Promiskuität (lat. promiscuus = gemischt) versteht man ein Sexualverhalten, welches durch häufige Partnerwechsel gekennzeichnet ist. Das Duden-Wörterbuch spricht vom “Geschlechtsverkehr mit beliebigen, häufig wechselnden Partnern”.Sowohl Männer als auch Frauen können promiskuitiv sein. Es gibt kein einheitliches Verständnis dafür, ab welcher Partneranzahl innerhalb eines bestimmten Zeitraums von Promiskuität gesprochen werden kann. Was unter einem promiskuitiven Verhalten zu verstehen ist, hängt nicht zuletzt von der umgebenden Gesellschaft beziehungsweise Kultur ab.

Aus alldem wird nicht klar, ob lediglich die Vermietung der Wohnräume an Prostituierte verboten ist oder auch die Vermietung der Wohnräume an sonstige Personen mit außerehelichen Sexualkontakten bzw. häufig wechselnden Geschlechtspartnern. Für den Dienstbarkeitsberechtigten mag der Nachweis der Prostitution häufig schwierig sein. Es kann durchaus naheliegend sein, dass zur Vermeidung von Nachweisproblemen insbesondere der S. 2 der Eintragungsbewilligung in der Hoffnung aufgenommen wurde, dass der Umstand “häufig” wechselnder Geschlechtspartner einfacher zu belegen sei, als der Umstand, dass im Zusammenhang mit Sexualkontakten ein Entgelt verlangt worden sei.

Die in der Eintragungsbewilligung verwendete Formulierung, die “Wohnräume … dürfen nicht an … überlassen” lässt überdies nicht eindeutig erkennen, ob auch die Vermietung der Wohnungen an die genannten Personen verboten sein soll, wenn diese ihrer (sei es beruflich, sei es freizeitlich motivierten) Tätigkeit an anderer Stelle nachgehen.

Es kann dahinstehen, ob sich der Grundbuchberichtigungsanspruch auch im Zusammenhang damit ergibt, dass das “Rechtsschutzbedürfnis” für die Herleitung von Rechten aus der Grunddienstbarkeit angesichts des öffentlich-rechtlichen Verbots der Prostitution fehle bzw. insoweit der Einwand der unzulässigen Rechtsausübung entgegenstehe.

Dieser von Amts wegen zu prüfende Einwand der unzulässigen Rechtsausübung bzw. der Verwirkung kann auch nicht umgekehrt dem Grundbuchberichtigungsanspruch entgegengesetzt werden. Obschon unverjährbar (§ 898 BGB), kann der Berichtigungsanspruch verwirkt sein (§ 242 BGB).

Dies kommt im allgemeinen dann in Betracht, wenn sich der Schuldner des Grundbuchberichtigungsanspruchs wegen der Untätigkeit seines Gläubigers (dem das Bestehen des Anspruchs bewusst sein muss) über einen gewissen Zeitraum hin bei objektiver Beurteilung darauf einrichten darf und eingerichtet hat, dieser werde sein Recht nicht mehr geltend machen, und deswegen die verspätete Geltendmachung gegen Treu und Glauben verstößt. Da aber das dingliche Recht selbst nicht der Verwirkung unterliegt, muss auch die Annahme einer Verwirkung seiner dinglichen Durchsetzungsansprüche auf Extremfälle beschränkt bleiben, da diese ja auf eine inhaltliche Schmälerung des dinglichen Rechts selbst hinausläuft. Im Falle des Grundbuchberichtigungsanspruchs kommt hinzu, dass das mit der Verwirkung verbundene langfristige Auseinanderfallen von Buchstand und Rechtslage jedenfalls nicht wünschenswert ist. Die Geltendmachung des Berichtigungsanspruchs bedeutet nicht schon deshalb ein venire contra factum proprium, weil der Berichtigungsberechtigte die Unrichtigkeit des Grundbuchs durch seine Eintragungsbewilligung selbst mit veranlasst hat.

Anhaltspunkte dafür, dass insbesondere die Rechtsvorgänger des Klägers den Grundbuchberichtigungsanspruch kannten und dennoch über einen langen Zeitraum hinweg nichts unternahmen, bestehen nicht, zumal die Duldung hier allenfalls in dem – ggf. auch anderweitig motivierten – Unterlassen der entsprechenden Vermietung bzw. Gewerbetätigkeit zu sehen wäre und sich die Rechtsfragen im Zusammenhang mit dem Berichtigungsanspruch ohne Inanspruchnahme anwaltlicher Hilfe für einen Laien nur schwierig beantworten lassen.

Oberlandesgericht Karlsruhe Urteil vom 20. August 2013 – 12 U 41/13

Die im Kaufvertrag getroffene Vereinbarung über den Rückerwerb der Grundstücke ist rechtlich als aufschiebend bedingter Kaufvertrag zu qualifizieren, dessen Bedingung durch die Ausübung des Wiederkaufsrechts eintritt.

Der aufschiebend bedingte Anspruch (§ 883 Abs. 1 S. 2 BGB) auf Verschaffung des Eigentums aus dem Kaufvertrag aus dem Jahr 1991 kann durch Vormerkung gesichert werden.

Aus dem Grundstückskaufvertrag ist klar ersichtlich, hinsichtlich welcher Grundstücke ein Anspruch auf Rückübereignung besteht.

Auch die Entstehungsvoraussetzungen für den bedingten Anspruch sind bestimmbar. Hierfür ist ausreichend, dass das Ereignis, mit dessen Eintritt der bedingte Rückübereignungsanspruch wirksam werden soll, aufgrund objektiver Umstände bestimmbar ist, die auch außerhalb des Grundbuchs liegen können, sofern sie nachprüfbar und wenigstens in der Eintragungsbewilligung angedeutet sind.

Die Bestimmbarkeit wird nicht dadurch in Frage gestellt, dass der Eintritt der Bedingung möglicherweise erst durch eine richterliche Entscheidung festgestellt werden kann.

In dem Grundstückskaufvertrag ist im vorliegenden Fall vereinbart, dass ein Bürogebäude in anspruchsvoller Bauweise erstellt werden muss und die städtebaulichen Belange bei der Planung zu berücksichtigen sind. Der Begriff der städtebaulichen Belange ist ein Begriff aus der Bauleitplanung und daher der Auslegung zugänglich. Ob ein errichtetes Gebäude einer anspruchsvollen Bauweise entspricht, kann ebenfalls ausgelegt und notfalls gerichtlich geklärt werden. Die Bewilligung hinsichtlich der Rückauflassungsvormerkung nimmt auf die getroffene Regelung Bezug.

Im vorliegenden Fall wurde die Vormerkung auch im Grundbuch eingetragen, so dass sie wirksam entstanden ist (§ 885 Abs. 1 BGB).

Die Vormerkung ist nicht dadurch erloschen, dass das Grundstück mit einem weiteren Grundstück vereinigt wurde und nunmehr ein einziges Grundstück (neu) existiert. Die im Grundbuch eingetragene Vormerkung besteht an dem neuen Grundstück fort.

Landgericht Baden-Baden, Urteil vom 1. März 2013 – 1 O 239/11

Ist die Bestellung einer Hypothek wegen Wuchers nicht rechtswirksam und wird dies durch eine gerichtliche Entscheidung nachgewiesen, ist eine Eigentümergrundschuld nicht entstanden und die Belastung daher im Grundbuch zu löschen.

Ob in derartigen Fällen der nicht rechtswirksamen Bestellung der Hypothek eine Eigentümergrundschuld entsteht oder die Belastung insgesamt zu löschen ist, wird in Rechtsprechung und Schrifttum unterschiedlich beantwortet.

Das Reichsgericht war davon ausgegangen, dass das Fehlen der nach § 873 BGB erforderlichen wirksamen dinglichen Einigung auch die Eintragung der Hypothek nichtig mache und diese allenfalls durch eine nachträgliche dingliche Einigung zur Entstehung gebracht werden könne. Der Bundesgerichtshof hat die Frage in seiner Entscheidung vom 25.10.1961 ausdrücklich offen gelassen. In seiner Entscheidung vom 08.07.1982 hat er ausgesprochen, dass die “Bestellung einer Hypothek oder einer Grundschuld für ein wegen Wuchers nichtiges Darlehen (…) unwirksam” sei. Aus der obergerichtlichen Rechtsprechung ist lediglich eine Entscheidung, nämlich eine solche des Oberlandesgerichts Bremen, ersichtlich; in dieser wird das Entstehen einer Eigentümergrundschuld in einem Fall bejaht, in dem eine wirksame Einigung an einer fehlerhaften Rechtsformbezeichnung scheiterte. Für den hier vorliegenden Fall der Unwirksamkeit der Hypothekenbestellung wegen Wuchers ist eine obergerichtliche Entscheidung – soweit ersichtlich – nicht veröffentlicht.

Im Schrifttum hat sich keine einheitliche Beurteilung herausgebildet. Während ein Teil der Autoren das Entstehen einer Eigentümergrundschuld auch dann annimmt, wenn die Einigung über die Bestellung nichtig ist, sind andere Verfasser der Auffassung, dass eine wirksame Einigung Voraussetzung der Entstehung einer Eigentümergrundschuld sei. Eine dritte Auffassung meint, dass vom Entstehen einer Eigentümergrundschuld dann auszugehen sei, wenn wenigstens die Willenserklärung des Eigentümers rechtswirksam sei.

Das Oberlandesgericht Karlsruhe geht von der Entstehung einer Eigentümergrundschuld jedenfalls in Fällen des Wuchers, wie er hier nach dem vorgelegten Urteil des Oberlandesgerichts Karlsruhe vorlag, nicht aus.

Die Rechtslage ist allerdings durch das Urteil des Bundesgerichtshofs vom 08.07.1982 noch nicht abschließend geklärt. Zwar ist darin ausgesprochen, dass die Bestellung einer Hypothek für ein wucherisches Darlehen unwirksam sei. Damit ist aber noch nicht unmittelbar entschieden, ob nicht in derartigen Fällen eine Eigentümergrundschuld entstehen kann.

Die Befürworter des Entstehens einer Eigentümergrundschuld gründen ihre Auffassung, dass eine wirksame Willenserklärung des Eigentümers ausreichend sei, teilweise auf eine entsprechende Anwendung des § 1163 Absatz 1 BGB. Insoweit ist aber bereits das Vorliegen einer planwidrigen Regelungslücke als Voraussetzung einer Analogie nicht festzustellen. Den Protokollen der Kommission für die zweite Lesung des Entwurfs des Bürgerlichen Gesetzbuchs ist zu entnehmen, dass bereits bei Einführung des Bürgerlichen Gesetzbuches erwogen worden war, dem Eigentümer im Falle der Eintragung einer unwirksamen Hypothek das Recht zu geben, eine andere Hypothek an Stelle einer unwirksamen Hypothek eintragen zu dürfen. Dies hatte die Mehrheit der Kommission mit der Erwägung abgelehnt, dass dadurch das Prinzip der Eigentümerhypothek überspannt werde und kein praktisches Bedürfnis vorliege, die Rechte des Eigentümers in diesem Sinne zu erweitern. Auch in der Folgezeit hat der Gesetzgeber – obwohl seit dem Inkrafttreten des BGB wiederholt Änderungen auch im Recht der Grundpfandrechte vorgenommen worden sind – keinen Anlass gesehen, trotz des in der Rechtswissenschaft seit langem diskutierten Problems eine Regelung für den Fall der Unwirksamkeit der Hypothek etwa wegen Wuchers zu treffen.

Wolfsteiner meint, dass es mit der Systematik der Hypotheken- und Grundschuldbestimmungen schwer vereinbar wäre, wenn man – Angabe der Essentialen eines Grundpfandrechts vorausgesetzt – es von einer wirksamen Einigung abhängig machen würde, ob eine Hypothek entsteht. Dem vermag der Senat jedenfalls für die Fälle des Wuchers nicht zu folgen. Die von Wolfsteiner angeführten Möglichkeiten der Forderungsauswechselung, des selbständigen Verzugs des Eigentümers und der vertraglichen Änderung der Zins- und Zahlungsbestimmungen durch Gläubiger und Eigentümer (§§ 1180, 1141, 1119 BGB) rechtfertigen es nicht davon auszugehen, dass ein Grundpfandrecht – sei es auch zunächst zugunsten des Eigentümers – in Fällen entsteht, in denen der Bestellung ein von der Rechtsordnung aus sittlichen Gründen missbilligtes Geschäft zugrunde liegt. In diesen Fällen besteht kein schutzwürdiges Interesse daran, den Beteiligten die Möglichkeit zu erhalten, die Mängel durch Nachholung einer wirksamen Einigung zu beseitigen.

Das Entstehen einer Eigentümergrundschuld allein aufgrund wirksamer Eintragungsbewilligung wäre nicht interessengerecht.

Allerdings gibt es Fälle, in denen der Eigentümer bei Eintragung mehrerer Grundpfandrechte ein Interesse daran haben könnte, dass bei einer missglückten Hypothekeneinigung eine Eigentümergrundschuld entsteht. Hat er etwa für einen wucherischen Kredit eine Hypothek bestellt und wird dies nachträglich festgestellt, so könnte ihm daran gelegen sein, die durch die Hypothek belegte Rangstelle über die Eigentümergrundschuld nutzen zu können und nicht dem Gläubiger eines später bestellten Grundpfandrechts ungewollt dadurch die erste Rangstelle zu verschaffen, dass er die Unwirksamkeit der erstrangigen Belastung geltend macht. Dieses Interesse wird vom Gesetz indes nicht geschützt. Aus den §§ 1179a Absatz 1 Satz 1, 1196 Absatz 3 BGB ergibt sich, dass der Gläubiger eines nachrangigen Grundpfandrechts vom Eigentümer die Löschung eines vor- oder gleichrangigen Rechts verlangen kann, wenn die Grundschuld zuvor einem anderen als dem Eigentümer zugestanden hat. Das gilt auch für den Fall der ursprünglichen verdeckten Eigentümergrundschuld, wenn – wie hier – eine Buchhypothek bestellt worden ist.

Nach einem Eigentümerwechsel steht die Eigentümergrundschuld (weiterhin) demjenigen zu, der zur Zeit der Hypothekenbestellung Eigentümer war; sie wird zur Fremdgrundschuld. Kiefner weist deshalb zu Recht darauf hin, dass die Gefahr bestehe, dass ein vereinbarter wucherischer Zinssatz durch entsprechende Anwendung des § 1177 Absatz 1 Satz 2 BGB auch für die Eigentümergrundschuld zugrunde gelegt wird, die mit diesem Inhalt durch Eigentümerwechsel eine Fremdgrundschuld würde; eine Aufrechterhaltung zu einem niedrigeren Zinssatz komme nicht in Frage. Das wiederum hätte zur Folge, dass zu Lasten des neuen Eigentümers und zu Gunsten des bisherigen Eigentümers ein bei der ursprünglichen Hypothek vereinbarter wucherischer Zinssatz fortgeführt würde; das liefe dem vom Bundesgerichtshof in der Entscheidung vom 08.07.1982 aufgestellten Grundsatz zuwider, dass das Erfüllungsgeschäft des Bewucherten ebenso unwirksam sein soll wie das zugrunde liegende Geschäft. Dass es sich dabei nicht nur um eine theoretische Gefahr handelt, sondern durch einen Eigentümerwechsel die Gefahr der Aufrechterhaltung einer auf unwirksamer Grundlage beruhenden Belastung besteht, zeigt der vorliegende Fall, in dem der Beteiligte zu 1 das (Mit-)Eigentum nicht aufgrund Rechtsgeschäfts erworben hat – in diesem Fall hätte er den Erwerb von der Erteilung einer Löschungsbewilligung abhängig machen können -, sondern auf gesetzlicher Grundlage, hier aufgrund eines Bereicherungsanspruchs nach § 812 Absatz 1 Satz 2 Var. 2 BGB.

Oberlandesgericht Karlsruhe, Beschluss vom 1. Juli 2013 – 11 Wx 19/13

Ein Miterbe ist auch dann berechtigt, die Grundbuchberichtigung zu beantragen, wenn das betreffende Grundstück der Verwaltung eines Testamentsvollstreckers unterliegt.

Gemäß § 2211 BGB kann der Erbe über einen der Verwaltung des Testamentsvollstreckers unterliegenden Nachlassgegenstand nicht verfügen. Bei dem Antrag auf Grundbuchberichtigung handelt es sich aber nicht um eine Verfügung über das betroffene Grundstück. Der Eigentumsübergang ist vielmehr bereits kraft Gesetzes gemäß § 1922 BGB erfolgt. Der Berichtigungsantrag ist demgegenüber eine reine Verfahrenshandlung. Der Antragstellung des Erben steht auch die Regelung des § 2212 BGB nicht entgegen. Der Erbe ist auch in seinem Recht betroffen im Sinne des § 13 GBO. Es genügt der Antrag eines Miterben.

Der Antragsberechtigung des (Mit-)Erben stehen auch andere Gründe in Zusammenhang mit der Testamentsvollstreckung nicht entgegen. Das Landgericht Stuttgart hat in seiner Entscheidung vom 26.02.1998 zu Recht darauf hingewiesen, dass die Befugnisse des Testamentsvollstreckers nur teilweise ausschließlicher Natur sind, zu einem anderen Teil aber neben den fortbestehenden Rechten des Erben einherlaufen. Gemäß § 52 GBO ist der Testamentsvollstreckervermerk mit der Eintragung der Erben im Grundbuch einzutragen. Seine Rechte werden daher durch die Berichtigung nicht beeinträchtigt. Soweit durch die Eintragung des Testamentsvollstreckervermerks – anders als durch die Eintragung der Erben selbst – Kosten entstehen, sind diese Folge der vom Erblasser getroffenen letztwilligen Verfügung. Diese Kosten würden auch bei einem Berichtigungsantrag des Testamentsvollstreckers, zu dem dieser gemäß § 2205 BGB befugt ist, entstehen. Zu beachten ist im Übrigen, dass der Rechtsverkehr ein erhebliches Interesse an der Übereinstimmung von Grundbuchinhalt und materieller Rechtslage hat und die Berichtigung daher im öffentlichen Interesse erwünscht ist, was im Gesetz für die Fälle des Rechtsübergangs außerhalb des Grundbuchs durch die Antragspflicht gemäß § 82 GBO besonders zum Ausdruck kommt. Besonders zum Tragen kommt das Antragsrecht des Erben dabei in Fällen “problematischer Testamentsvollstreckungen”.

Das Oberlandesgericht Stuttgart bejaht nach alldem ein von ihm selbst ausübbares Antragsrecht des Erben für die Grundbuchberichtigung neben jenem des Testamentsvollstreckers.

Oberlandesgericht Stuttgart, Beschluss vom 30. Juli 2013 – 8 W 173 + 279/12; 8 W 173/12; 8 W 279/12

Ein Zulassungsbeschluss i. S. v. § 111h Abs. 2 StPO ersetzt die materiell-rechtlich erforderliche dingliche Einigung nach § 880 Abs. 2 Satz 1 BGB und damit die grundbuchrechtliche Bewilligung nach § 19 GBO nicht.

Das Rangverhältnis unter mehreren Rechten, mit denen ein Grundstück belastet ist, kann nachträglich geändert werden, § 880 Abs. 1 BGB. Zu der Rangänderung ist materiell-rechtlich grundsätzlich die Einigung des zurücktretenden mit dem vortretenden Berechtigten und die Eintragung der Änderung in das Grundbuch erforderlich, § 880 Abs. 2 Satz 1 1. Hs. BGB. Ferner ist nach § 880 Abs. 2 Satz 2 BGB grundsätzlich zusätzlich die Zustimmung des Eigentümers erforderlich, sofern – wie vorliegend – eine Hypothek, eine Grundschuld oder eine Rentenschuld zurücktreten soll.

Diese Voraussetzungen sind vorliegend nicht gegeben. Zwar bedarf es im – wie hier – Anwendungsbereich des § 111 h StPO einer Zustimmung im letztgenannten Sinne nach § 111 h Absatz 1 Satz 3 StPO nicht. Dennoch ist auch in diesem Fall nach § 111 h Abs. 1 Satz 4 StPO im Übrigen § 880 BGB sinngemäß anzuwenden. Da es sich insoweit um eine Rechtsgrundverweisung handelt, ist daher auch im Fall des § 111 h StPO für den materiell-rechtlich wirksamen Rangrücktritt weiterhin die dingliche Einigung der beteiligten Grundpfandrechtsgläubiger erforderlich.

Eine diesbezügliche formale Eintragungsbewilligung des Landes Baden-Württemberg i. S. der §§ 19, 29 GBO hat der Antragsteller nicht vorgelegt. Entgegen seiner Auffassung ist diese auch nicht im Hinblick auf den Beschluss des Amtsgerichts Stuttgart vom 02.01.2013 entbehrlich. Denn ein Zulassungsbeschluss i. S. v. § 111 h Abs. 2 StPO ersetzt die materiell-rechtlich erforderliche dingliche Einigung nach § 880 Abs. 2 Satz 1 BGB und damit die grundbuchrechtliche Bewilligung nach § 19 GBO nicht.

Oberlandesgericht Celle, Beschluss vom 17. Oktober 2013 – 4 W 185/13

Wer in den neuen Bundesländern als Eigentümer eines Grundstücks oder Gebäudes im Grundbuch eingetragen ist, ohne dass er das Eigentum erlangt hat, erwirbt das Eigentum, wenn die Eintragung vor dem 3. Oktober 1990 erfolgt ist und sie bis zum Ablauf des 30. September 1998 nicht durch eine rechtshängige Klage des wirklichen Eigentümers oder einen beim Grundbuchamt eingereichten und durch eine Bewilligung des eingetragenen Eigentümers oder die einstweilige Verfügung eines Gerichts begründeten Antrag auf Eintragung eines Widerspruchs angegriffen worden ist, Art. 237 § 2 EGBGB.

Die Ausschlussfrist nach Art. 237 § 2 Abs. 2 Satz 1 EGBGB wird auch durch die Anrufung eines unzuständigen Gerichts gewahrt, wenn die Zustellung der Klage demnächst erfolgt.

Die Wirkungen des Art. 237 § 2 Abs. 2 Satz 1 EGBGB treten jedenfalls dann erst nach Ablauf eines Monats nach Beendigung eines am 24. Juli 1997 anhängigen Restitutionsverfahrens nach dem Vermögensgesetz ein, wenn dieses durch den Eigentumsprätendenten eingeleitet worden ist. Ob es von ihm selbst, einem Verfahrensstandschafter oder einem Zessionar fortgesetzt worden ist, ist unerheblich.

Gemäß Art. 237 § 2 Abs. 2 Satz 1 EGBGB erwirbt die nach den Vorschriften über die Abwicklung des Volkseigentums berechtigte juristische Person des öffentlichen oder privaten Rechts (Abwicklungsberechtigter) Eigentum an einem zu Unrecht als Volkseigentum gebuchten Grundstück, wenn die Eintragung vor dem 3.10.1990 erfolgt ist und bis zum Ablauf des 30.09.1998 nicht durch eine Klage angegriffen worden war. War bei Inkrafttreten des Art. 237 § 2 EGBGB am 24.07.1997 ein Verfahren nach dem Vermögensgesetz anhängig, tritt diese Wirkung gemäß Art. 237 § 2 Abs. 4 Satz 2 EGBGB erst einen Monat nach Beendigung des Verfahrens ein. Ist zu diesem Zeitpunkt wie hier – nicht mehr der Abwicklungsberechtigte selbst eingetragen, sondern eine juristische Person des Privatrechts (hier die beklagte BVVG), deren Anteile dem Abwicklungsberechtigten zustehen, erwirbt diese das Eigentum.

Die zur Wahrung der Frist nach Art. 237 § 2 Abs. 2 Satz 1 EGBGB erforderliche Klage kann auch von einem Prozessstandschafter erhoben werden.

Der Wahrung der Ausschlussfrist nach Art. 237 § 2 Abs. 2 EGBGB steht auch nicht entgegen, dass die Klage vor dem unzuständigen Amtsgericht und nicht vor dem zuständigen Landgericht erhoben worden ist. Nach der Vorschrift kommt es darauf an, dass die falsche Eintragung von Volkseigentum innerhalb der Frist “durch eine rechtshängige Klage …angegriffen wird”. Damit ist zur Fristwahrung erforderlich, aber auch ausreichend, dass die Zustellung der Klage erreicht wird. Das ist nicht nur durch die Einreichung der Klage bei dem zuständigen, sondern auch durch die Einreichung der Klage bei einem örtlich oder sachlich unzuständigen Gericht möglich. Denn ein örtlich oder sachlich unzuständiges Gericht muss die Sache nicht sofort an das zuständige Gericht verweisen und so die rechtzeitige Zustellung ermöglichen, sondern kann auch zunächst selbst die Zustellung der Klage verfügen. Geschieht dies, wird damit die von dem Prätendenten nach Art. 237 § 2 Abs. 2 Satz 1 EGBGB zur Fristwahrung geforderte Prozesshandlung bewirkt. Dass diese Prozesshandlung von dem zuständigen Gericht verfügt wird, verlangen weder Wortlaut noch Zweck der Vorschrift. Sie soll dem Abwicklungsberechtigten von Volkseigentum Klarheit verschaffen, ob sein Eigentum angegriffen wird. Diese erhält er durch die gerichtliche Zustellung der Klage; welches Gericht sie veranlasst hat, ist dafür ohne Belang. In demselben Sinne werden auch vergleichbare (materiellrechtliche) Ausschlussfristen verstanden, deren Wahrung von der Zustellung der Klage abhängt, etwa die Ausschlussfristen nach Enteignungsrecht oder nach § 46 WEG.

Dass die Klage erst nach Ablauf der Ausschlussfrist zugestellt worden ist, ist nach dem auch auf die Frist nach Art. 237 § 2 Abs. 2 Satz 1 EGBGB anwendbaren § 167 ZPO (§ 270 Abs. 3 ZPO aF) unschädlich, weil die Klage rechtzeitig eingereicht und “demnächst” zugestellt worden ist.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 27. September 2013 – V ZR 43/12

Sind bei der Bestandteilszuschreibung nach § 6 Abs. 1 S. 1 GBO das zuzuschreibende und das aufnehmende Grundstück unterschiedlich belastet, so kann allein hieraus eine Besorgnis der Verwirrung nicht hergeleitet werden.

Eine Verwirrung im Sinne von § 6 Abs. 1 Satz 1 GBO ist zu besorgen, wenn die Eintragungen im Grundbuch durch die Vereinigung derart unübersichtlich und/oder schwer verständlich würden, dass die Rechtslage nicht mehr mit der gebotenen Klarheit und Bestimmtheit erkennbar ist und deshalb die Gefahr von Streitigkeiten eingetragener Berechtigter untereinander mit Dritten oder von Verwicklungen im Fall der Zwangsversteigerung besteht.

Die unterschiedliche Belastung der zu verbindenden Grundstücke allein begründet – wie § 1131 BGB, der die Verschiedenheit der Belastung voraussetzt, zeigt – regelmäßig nicht die Gefahr der Verwirrung. Solange nämlich aus dem Grundbuch ersichtlich ist, auf welchem Teil des dann einheitlichen Grundstücks welches Recht mit welchem Rang besteht, also die einzelnen Teile nicht katastermäßig verschmolzen sind, ist Verwirrung nicht zu befürchten. Denn die beantragte Zuschreibung als besondere Art der Vereinigung hat lediglich zur Folge, dass die vereinigten Grundstücke ihre Selbständigkeit verlieren. Belastungen bleiben in dem bisherigen Umfang bestehen, keines der früheren Grundstücke haftet für die Lasten der übrigen; die Zwangsvollstreckung kann in jedes der früheren Grundstücke gesondert betrieben werden, wie wenn sie noch selbständige Grundstücke wären.

Für die Frage der Beurteilung der Verwirrungsgefahr kommt es dabei auf den Stand des Grundbuchs zum Zeitpunkt der Eintragung der gewünschten Verbindung unter Berücksichtigung gleichzeitig gestellter Anträge an; derzeit nicht beantragte oder in Aussicht stehende Verschmelzungen von Flurstücken – die gegebenenfalls die Annahme der Besorgnis der Verwirrung rechtfertigen könnten -, bleiben für die Beurteilung außer Betracht.

Oberlandesgericht Celle, Beschluss vom 5. November 2013 – 4 W 192/13

Das Rechtsschutzbedürfnis für ein Aufgebotsverfahren zum Ausschluss der unbekannten Erben des eingetragenen Gläubigers eines Buchgrundpfandrechts fehlt nicht deshalb, weil für die unbekannten Erben ein Nachlasspfleger bestellt und von diesem die Bewilligung der Löschung des Grundpfandrechts verlangt werden könnte.

In einem solchen Fall ist der Gläubiger der Grundpfandrechte im Sinne des § 1170 Abs. 1 Satz 1 BGB unbekannt. § 1170 BGB stellt das Aufgebotsverfahren bereits dann zur Verfügung, wenn unsicher ist, wem das Grundpfandrecht zusteht. Bei Buchhypotheken ist deren Inhaber dann unbekannt, wenn der eingetragene Gläubiger verstorben, aber nicht aufzuklären ist, wer ihn beerbt hat.

Dass der Veräußerer des belasteten Grundstücks in dem Kaufvertrag angegeben hat, die Grundpfandrechte seien infolge Vereinigung mit dem Eigentum am Grundstück Eigentümergrundschulden geworden (§ 1177 Abs. 1 BGB), steht der Einleitung des Aufgebotsverfahrens nicht entgegen. Dem Fall der Unbekanntheit des Gläubigers ist der Fall gleichzustellen, dass die sich als Gläubiger ausgebende Person – wie hier der Veräußerer – ihr Recht nicht nachzuweisen vermag. In diesem Fall ist das Aufgebotsverfahren mit dem Ziel ihrer Ausschließung zulässig, weil mangels Nachweises ihre Gläubigerschaft unbekannt ist. Diesen Fall meinte der Gesetzgeber im Gesetz deshalb nicht gesondert erwähnen zu müssen, weil hier ungewiss sei, ob das eingetragene Recht einem anderen als dem Prätendenten zustehe, also ebenfalls unbekannt sei, wer der Berechtigte ist.

Die Zehn-Jahres-Frist seit der letzten sich auf die Hypothek beziehenden Eintragung ist im vorliegenden Fall ebenfalls verstrichen. Ob die letzten Eintragungen im Sinne dieser Vorschrift die in den Jahren 1930 und 1944 erfolgten Buchungen (über die Bestellung und die Abtretung) waren, ist allerdings nicht zweifelsfrei; es spricht nämlich einiges dafür, dass dies die im Jahr 1992 auf Ersuchen des Amts zur Regelung offener Vermögensfragen erfolgten Wiedereintragungen gewesen sind. Selbst wenn man davon ausginge, dass Eintragungen im Sinne des § 1170 Abs. 1 Satz 1 BGB nur diejenigen Buchungen sind, an deren der Gläubiger mitgewirkt hat, könnte bei den nach § 18 Abs. 1 Satz 1 VermG in der bis zum 21.07.1992 geltenden Fassung wieder eingetragenen Grundpfandrechten insofern etwas anderes gelten, weil die Tatbestandswirkung des Restitutionsbescheids nicht nur die restituierte Eigentumslage, sondern auch die Gläubigerstellung der wieder eingetragenen Grundpfandrechte umfasst. In diesem Fall bedarf es jedoch deshalb keiner Entscheidung der Frage, weil auch eine von 1992 an laufende Zehn-Jahres-Frist bei Eingang des Antrags im Jahre 2010 verstrichen war.

Ebenfalls verstrichen war die Zehn-Jahres-Frist seit der letzten Anerkennung des Rechts des Gläubigers durch den Grundstückseigentümer.

Die Fristbestimmung in § 1170 Abs. 1 BGB ist so zu verstehen, dass der Eigentümer mit dem Gläubiger in den zehn Jahren vor der Antragstellung nicht durch als Anerkenntnisse zu wertende Handlungen in Verbindung gestanden haben darf. Für die Nichtanerkennung gilt die gleiche Frist wie für die letzte auf das Grundpfandrecht bezogene Eintragung.

Anerkannt werden kann das Recht des Gläubigers entsprechend § 212 Abs. 1 Nr. 1 BGB durch Abschlagszahlung, Zinszahlung oder Sicherheitsleistung oder in anderer sonstiger Weise, wobei hier allein Letzteres in Betracht kommt. Als ein Anerkenntnis in anderer Weise ist auch bei der Prüfung der Voraussetzungen des § 1170 Abs. 1 BGB grundsätzlich jedes tatsächliche Verhalten des Grundstückseigentümers gegenüber dem Gläubiger zu verstehen, aus dem sich das Wissen von dem Bestehen der Schuld unzweideutig ergibt. Ein Anerkenntnis nach § 212 BGB muss allerdings gegenüber dem Berechtigten erfolgen. Ob das so war, lässt sich jedoch nicht feststellen, wenn eine Person, die sich als Inhaber des Grundpfandrechts ausgibt, ihr Gläubigerrecht nicht nachzuweisen vermag. Vor dem Hintergrund, dass ein Anerkenntnis des Gläubigerrechts durch den Grundstückseigentümer in den letzten Jahren das Aufgebotsverfahren nach § 1170 BGB im Interesse des unbekannten Gläubigers ausschließen soll, sind als Anerkenntnis im Sinne dieser Vorschrift alle Handlungen des Eigentümers des belasteten Grundstücks anzusehen, aus denen sich ergibt, dass dieser den Handlungsadressaten als Gläubiger des eingetragenen Rechts anerkennt.

Ein solches Anerkenntnis der Rechte des eingetragenen Gläubigers in den letzten zehn Jahren vor dem Antrag auf Einleitung des Aufgebotsverfahrens liegt hier nicht vor. Der Veräußerer hat die eingetragenen Rechte nicht anerkannt. Ein Grundstückseigentümer, der sich selbst als Inhaber der Grundpfandrechte ausgibt, erkennt die Hypotheken oder Grundschulden nicht als Rechte des eingetragenen Gläubigers an. Der Antragsteller hat die Rechte ebenfalls nicht anerkannt. Der Kaufvertrag enthält zwar die Feststellung, dass die Hypotheken sich in Eigentümergrundschulden umgewandelt hätten. Der Verkäufer hatte jedoch deren Löschung bewilligt und beantragt, so dass die Rechte nicht gegenüber dem Antragsteller fortbestehen sollten. Eine Erklärung des Antragstellers, dass er die von dem Verkäufer behauptete Gläubigerstellung in Bezug auf die zur Löschung zu bringenden Grundpfandrechte damit anerkenne, ergibt sich daraus nicht.

Rechtsfehlerhaft ist nach Ansicht des Bundesgerichtshos jedoch die Rechtsansicht des Oberlandesgerichts, ein auf § 1170 BGB gestützter Antrag des Grundstückseigentümers, ein Aufgebotsverfahren zum Ausschluss der unbekannten Erben des eingetragenen Gläubigers eines Buchgrundpfandrechts einzuleiten, sei mangels Rechtsschutzbedürfnisses zurückzuweisen, weil für die unbekannten Erben ein Nachlasspfleger bestellt werden könne (§§ 1960, 1961 BGB), dem gegenüber Ansprüche auf Bewilligung der Löschung zu verfolgen seien.

Im Schrifttum wird allerdings vertreten, dass dem Aufgebot zur Ausschließung des unbekannten Gläubigers das Rechtsschutzbedürfnis fehle, wenn für die unbekannten Erben des eingetragenen Gläubigers ein Nachlasspfleger bestellt werden könne. Dies wird einmal damit begründet, dass die Bestellung eines Nachlasspflegers einen das Aufgebotsverfahren ausschließenden einfacheren und schnelleren Weg zur Klärung der Rechtslage darstelle. Zum anderen wird argumentiert, dass die unbekannten Erben des eingetragenen Gläubigers vor der gravierenden Rechtsfolge des § 1170 Abs. 2 BGB geschützt werden müssten, die zu einem entschädigungslosen Rechtsverlust führe. Der Umstand, dass die Erben des eingetragenen Gläubigers unbekannt seien, sei deswegen nicht anders zu behandeln als der Fall, in dem lediglich der Aufenthalt des Gläubigers unbekannt sei. In jenen Fällen ist ein Verfahren nach § 1170 BGB unzulässig, zur Durchsetzung eines Anspruchs des Grundstückseigentümers auf Bewilligung der Löschung muss ein Abwesenheitspfleger (§ 1913 BGB) bestellt werden.

Dieser Auffassung ist nicht beizutreten.

Ein Vorrang der klageweisen Durchsetzung von Ansprüchen auf Löschung gegen den unbekannten Gläubiger im Verhältnis zu seiner Ausschließung führenden Aufgebot ist weder in den materiellrechtlichen (§§ 1170, 1171 BGB) noch in den verfahrensrechtlichen Vorschriften (§§ 433 ff. und §§ 447 ff. FamFG) angeordnet worden. Der Bundesgerichtshof hat zu dem Verhältnis der zur Herbeiführung der Löschung der Grundpfandrechte unbekannter Gläubiger in Betracht kommenden Verfahren bereits entschieden, dass die Aufgebotsverfahren nach § 1170 und § 1171 BGB selbständig neben der klageweisen Durchsetzung von Ansprüchen auf Bewilligung der Löschung stehen.

Die für den Schutz des unbekannten Gläubigers angeführten Gründe für einen Vorrang der Verfolgung der Ansprüche auf Bewilligung der Löschung der Eintragung gegenüber einem zu bestellenden Nachlasspfleger widersprechen den der Vorschrift des § 1170 BGB zugrunde liegenden Entscheidungen des Gesetzgebers. Der danach von dem Grundstückseigentümer im Aufgebotsverfahren herbeizuführende Ausschließungsbeschluss durchbricht das Konsensprinzip, nach dem die Löschung eines im Grundbuch eingetragenen Rechts nur erfolgen kann, wenn sie von demjenigen, den das Grundbuch als den Berechtigten ausweist, bewilligt wird. Das Aufgebotsverfahren nach § 1170 BGB ist auch für die Fälle eröffnet worden, in denen der Grundstückseigentümer das Erlöschen der Forderung (Hypothek) oder des Rechts selbst (Grundschuld) nicht einmal behaupten kann. Dennoch soll der Grundstückeigentümer nach Ablauf der Zehn-Jahres-Frist durch ein Aufgebotsurteil (nunmehr durch einen Beschluss nach § 439 FamFG) in die gleiche Lage versetzt werden, in der er sich befände, wenn der eingetragene Gläubiger ihm eine löschungsfähige Quittung erteilt hätte. Allein das Vorliegen der in § 1170 Abs. 1 BGB bestimmten Voraussetzungen führt demnach dazu, dass der Grundstückseigentümer mit der Rechtskraft des auf seinen Antrag hin ergehenden Ausschlussbeschlusses das Grundpfandrecht nach § 1170 Abs. 2 Satz 1 BGB erwirbt, und zwar unabhängig davon, ob der Grundstückseigentümer von dem unbekannten Gläubiger die Löschung aus einem anderen Rechtsgrund hätte verlangen können.

Diese Entscheidung des Gesetzgebers würde durchkreuzt, wenn der Grundstückseigentümer trotz Vorliegens der Voraussetzungen für ein Aufgebotsverfahren in § 1170 Abs. 1 BGB darauf verwiesen werden könnte, seine Ansprüche auf Löschung des Grundpfandrechts gegenüber einem zu bestellenden Pfleger geltend zu machen. Die Durchsetzung von Ansprüchen auf Bewilligung der Löschung setzt nämlich den Nachweis des Erlöschens der grundpfandrechtlich gesicherten Forderung voraus. Der Grundstückseigentümer müsste gegenüber einem Pfleger entweder nachweisen können, an den Berechtigten (hier an den wahren Erben) geleistet zu haben, oder aber ein zweites Mal nach §§ 1142, 372 BGB zahlen, um die Löschungsbewilligung zu erlangen. Das widerspräche dem Zweck der Vorschrift des § 1170 BGB, mit dem Aufgebot zugleich die Unsicherheiten über das Bestehen der Gläubigerrechte auszuschließen.

§ 1170 BGB enthält demnach eine eindeutige gesetzliche Bestimmung der Voraussetzungen für das Aufgebotsverfahren, die die Gerichte auf Grund ihrer Bindung an das Gesetz (Art.20 Abs. 3 GG) zu befolgen haben und nicht durch das Hinzufügen weiterer ungeschriebener Voraussetzungen teilweise außer Kraft setzen dürfen. Die von dem Beschwerdegericht geäußerten verfassungsrechtlichen Bedenken gegen die Vorschrift teilt der Bundesgerichtshof nicht, da die Rechtsinstitute der Verjährung und der Verwirkung ebenfalls zu einem kompensationslosen Rechtsverlust führen und § 1170 BGB eine sachrechtliche Ausformung des Verwirkungsgedankens gegenüber dem sich zehn Jahre lang um sein Recht nicht kümmernden Gläubiger darstellt. Anders läge es nur, wenn ein Aufgebot zugelassen werden soll, obwohl nicht alle in § 1170 BGB bestimmten Voraussetzungen vorlägen.

Bundesgerichtsghof, Beschluss vom 14. November 2013 – V ZB 204/12

Auch bei der Bestandteilszuschreibung eines Wohnungseigentumsrechts zu einem anderen nach § 890 Abs. 2 BGB begründet allein der Umstand, dass die Rechte mit verschiedenen Grundpfandrechten belastet sind, nicht die Besorgnis einer Verwir-rung im Sinne des § 6 Abs. 1 Satz 1 GBO.

Die beantragte Zuschreibung einer Eigentumswohnung als nicht wesentlicher Bestandteil einer anderen ist analog § 890 Abs. 2 BGB zulässig. Die entsprechende Anwendung der für Grundstücke geltenden Vorschrift wird heute allgemein bejaht. Daran wird festgehalten.

Die Zuschreibung hat auch in Anbetracht der unterschiedlichen Belastung der Wohnungseigentumsrechte mit zwei Grundpfandrechten nicht nach § 6 GBO zu unterbleiben.

Nach § 6 GBO, der eine formellrechtliche Voraussetzung für die Zuschreibung begründet, soll ein Grundstück nur dann einem anderen Grundstück als Bestandteil zugeschrieben werden, wenn hiervon Verwirrung nicht zu besorgen ist. Verwirrung ist zu besorgen, wenn die Eintragung derart unübersichtlich und schwer verständlich wird, dass der gesamte grundbuchliche Rechtszustand des Grundstücks nicht mehr mit der für den Grundbuchverkehr erforderlichen Klarheit und Bestimmtheit erkennbar ist und die Gefahr von Streitigkeiten zwischen den Realberechtigten untereinander oder mit Dritten oder von Verwicklungen, namentlich im Falle der Zwangsversteigerung, besteht.

Gemessen daran kann der Antrag nicht deshalb zurückgewiesen werden, weil – wie das Oberlandesgericht Nürnberg Beschwerdegericht unter Bezugnahme auf Morvilius meint – ein Eigentümer die Zuschreibung eines Wohnungseigentumsrechts zu einem anderen durch die Entfernung von Trennwänden auch in der Praxis umsetzen könne. Eine Verwirrung kann nicht wegen möglicher baulicher Veränderungen zu besorgen sein, weil diese an den im Grundbuch dokumentierten rechtlichen Verhältnissen nichts ändern. Insbesondere vor dem Hintergrund, dass der Eigentümer zweier nebeneinander liegenden Wohnungen diese grundsätzlich zwecks gemeinsamer Nutzung durch einen Wanddurchbruch verbinden darf, erweisen sich die auf solche tatsächlichen Veränderungen beziehenden Erwägungen als nicht tragfähig, um einen Antrag auf Zuschreibung wegen Besorgnis einer Verwirrung der im Grundbuch ausgewiesenen Rechte zurückzuweisen.

Streitig ist allerdings, ob die Besorgnis einer Verwirrung nach § 6 GBO begründet ist, wenn – wie hier – die auf Grund einer Zuschreibung nach § 890 Abs. 2 BGB unselbständige Bestandteile einer Einheit gewordenen früheren Grundstücke bzw. Wohnungseigentumsrechte mit verschiedenen Grundpfandrechten belastet sind.

Nach einer Ansicht ist das zu bejahen. Eine Verwirrung sei stets zu besorgen, wenn nach einer Verbindung gemäß § 890 BGB die Teile eines Grundstücks im Sinne des § 3 Abs. 1 GBO nicht einheitlich belastet seien. Dies sei der Fall, wenn die nur auf den früheren Grundstücken bzw. Wohnungseigentumsrechten lastende Grundpfandrechte fortbestehen oder wenn infolge der Verbindung Grundpfandrechte mit verschiedenem Rang an der ganzen Sache und an ihren Bestandteilen entstehen.

Nach anderer Auffassung ist das grundsätzlich zu verneinen, weil auch nach der Verbindung nach § 890 BGB aus dem Grundbuch zu ersehen bleibe, auf welchem Teil des nunmehr einheitlichen Grundstücks welches Recht mit welchem Rang laste. Eine Verwirrung im Sinne sei erst dann zu besorgen, wenn nicht nur eine grundbuchrechtliche Verbindung der Grundstücke, sondern auch eine katasterrechtliche Verschmelzung der Flurstücke herbeigeführt werden solle.

In entsprechender Anwendung dieser Grundätze wird bei der Verbindung von Wohnungseigentumsrechten angenommen, dass allein deren Belastung mit verschiedenen Grundpfandrechten nicht die Besorgnis einer Verwirrung im Sinne der §§ 5, 6 GBO begründe.

Die letztgenannte Auffassung ist richtig.

Es ist allerdings einzuräumen, dass mit einer Verbindung unterschiedlich belasteter Grundstücke ein Verlust an Klarheit und Übersichtlichkeit des Grundbuchs bei der Darstellung des Rangs der Grundpfandrechte und der Bestandteile, auf die sich das jeweilige Grundpfandrecht erstreckt, einhergeht. Ebenso stellt sich die Durchführung der Zwangsversteigerung und die Verteilung des Versteigerungserlöses bei unterschiedlich belasteten Bestandteilen eines Grundstücks oder einer Wohnung erheblich komplizierter als bei einer einheitlichen Belastung dar.

Diese Schwierigkeiten sind allerdings nicht unüberwindlich. Aus dem Grundbuch ist auch nach einer Verbindung gemäß § 890 BGB auf Grund der gemäß § 13 Abs.1 und 2 GBV (bei Grundstücken) und § 3 Abs. 1 Buchstaben b und c, Abs. 3 Satz 2 WGV (bei Wohnungseigentumsrechten) vorzunehmenden Eintragungen zu ersehen, auf welchen Teilen des einheitlichen Grundstücks bzw. Wohnungseigentumsrechts welches Recht mit welchem Rang besteht. Die Verbindung nach § 890 BGB schließt ebenso wenig das Betreiben einer Zwangsversteigerung aus den zuvor bestellten Grundpfandrechten aus. Die Grundpfandgläubiger können ihre Ansprüche nach § 1147 BGB weiterhin durchsetzen, wenn in dem Verfahren die nunmehr Bestandteile einer Sache darstellenden, früher selbständigen Grundstücke bzw. Wohnungseigentumsrechte wie selbständige Versteigerungsgegenstände behandelt und die für die Versteigerung mehrerer Grundstücke geltenden Vorschriften sinngemäß angewendet werden.

Ungeachtet des Verlusts an Grundbuchklarheit und der Erschwernisse bei der Zwangsversteigerung bei einer unterschiedlichen grundpfandrechtlichen Belastung der Grundstücksbestandteile darf die Ordnungsvorschrift, in § 6 GBO nicht so ausgelegt werden, dass jede unterschiedliche grundpfandrechtliche Belastung der Bestandteile nach der Zuschreibung eine der Eintragung entgegenstehende Verwirrung zu besorgen lässt. Dem stehen die materiellrechtlichen Vorschriften in § 890 Abs. 2 BGB, § 1131 BGB sowie der Vorbehalt in Art. 119 Nr. 3 EGBGB entgegen.

Im Falle der Zuschreibung mit Grundpfandrechten belasteter Grundstücke gemäß § 890 Abs. 2 BGB entstehen kraft Gesetzes uneinheitliche und im Rang verschiedene Belastungen an dem rechtlich zu einer Einheit verbundenen Grundstück. Die unterschiedliche Belastung der Bestandteile folgt daraus, dass nach § 1131 Satz 1 BGB zwar die auf dem Hauptgrundstück lastenden Hypotheken sich kraft Gesetzes auf das zugeschriebene Grundstück erstrecken, dies aber nicht für die auf dem zugeschriebenen Grundstück lastenden Grundpfandrechte gilt. Die Verschiedenheit im Rang entsteht dadurch, dass nach § 1131 Satz 2 BGB die auf dem zugeschriebenen Grundstück bestehenden Belastungen den nach Satz 1 auf dieses Grundstück erstreckten Hypotheken im Range vorgehen.

Vor diesem Hintergrund kann die Vorschrift in § 6 Abs. 1 Satz 1 GBO nicht so ausgelegt werden, dass die unterschiedliche Belastung der nach § 890 Abs. 2 BGB verbundenen Grundstücke stets zu einer Verwirrung führt. Andernfalls würde die Vorschrift des § 1131 BGB weitgehend außer Anwendung gesetzt. Eine solche Anwendung des § 6 GBO widerspräche der dienenden Funktion des Grundbuchrechts, das rechtlich zulässige Verfügungen über Grundstücke bzw. Wohnungseigentumsrechte ermöglichen und nicht verhindern soll.

Nach dem Vorbehalt in Art. 119 Nr. 3 EGBGB sind landesgesetzliche Regelungen zulässig, die die nach § 890 BGB möglichen Verbindungen in weiterem Umfang als nach dem Bundesrecht untersagen oder einschränken. Von diesem Vorbehalt haben einige Länder Gebrauch gemacht, indem sie bestimmt haben, dass eine Verbindung unterschiedlich belasteter Grundstücke unzulässig ist (§ 30 Satz 2 AGBGB BW, § 22 Abs. 1 Satz 1 Hess AGBGB, § 19 Abs. 1 Satz 1 AGBGB RP). Der Bundesgesetzgeber hat indessen bei der Änderung der §§ 5, 6 GBO durch Art. 1 Nr. 4, 5 des Registerverfahrenbeschleunigungsgesetzes davon abgesehen, durch Bundesgesetz eine vergleichbare Vorschrift einzuführen. Vor diesem Hintergrund ist die Zuschreibung eines Grundstücks zu einem anderen wegen der unterschiedlichen grundpfandrechtlichen Belastungen nicht schon nach § 6 GBO, sondern nur dann grundsätzlich unzulässig, wenn dies durch ein Landesgesetz so angeordnet ist. Das ist im Freistaat Bayern, in dem die betroffenen Wohnungen belegen sind, nicht der Fall.

Bundesgerichtshof, Beschluss vom 26. September 2013 – V ZB 152/12

Das Grundbuchamt kann mit einer Zwischenverfügung dem Antragenden nicht den Abschluss eines Rechtsgeschäfts aufgeben, um damit ein Eintragungshindernis zu beheben.

Durch den Erlass einer Zwischenverfügung nach § 18 GBO sollen dem Antragsteller der Rang und die sonstigen Rechtswirkungen erhalten bleiben, die sich nach dem Eingang des Antrags richten und die durch die sofortige Zurückweisung verloren gingen. § 18 GBO bezieht sich daher nur auf die Beseitigung eines der Eintragung entgegenstehenden Hindernisses und ist nicht anwendbar, wenn der Mangel des Antrags nicht mit rückwirkender Kraft geheilt werden kann. Vor diesem Hintergrund ist es nicht zulässig, mit einer Zwischenverfügung auf den Abschluss eines Rechtsgeschäfts hinzuwirken, das Grundlage der einzutragenden Rechtsänderung sein soll, weil sonst die beantragte Eintragung einen ihr nicht gebührenden Rang erhielte.

Gemessen daran ist im vorliegenden Fall die Zwischenverfügung unzulässig:

Nach der Verfügung des Grundbuchamts soll das der Eintragung entgegenstehende Hindernis durch ein von der Grundschuldgläubigerin mit Zustimmung der Eigentümer vorzunehmendes Rechtsgeschäft behoben werden. Solange die beantragte Bestandteilszuschreibung (§ 890 Abs. 2 BGB) jedoch nicht vollzogen werden kann, sind weitere Belastungen der noch rechtlich selbständigen Wohnungseigentumsrechte – auch im Wege der Zwangsvollstreckung – möglich. Deshalb kann das Grundbuchamt einem Eigentümer, der die Eintragung einer Zuschreibung beantragt, nicht im Wege einer Zwischenverfügung nach § 18 GBO aufgeben, das aus der Entstehung unterschiedlicher Belastungen begründete Eintragungshindernis durch Aufhebung oder Inhalts- und Rangänderung der Rechte an dem zuzuschreibenden Grundstück bzw. Wohnungseigentumsrecht zu beseitigen. Wenn der beantragten Eintragung das Hindernis einer zu besorgenden Verwirrung im Sinne des § 6 GBO entgegenstünde, wäre ein solcher Antrag des Eigentümers sofort zurückzuweisen.

Anders wäre es nur, wenn das Grundbuchamt den Eigentümern lediglich die Gründe mitgeteilt hätte, warum es ihrem Antrag nicht stattgeben kann. Solche Meinungsäußerungen des Grundbuchamts sind – auch wenn sie mit der Ankündigung einer beabsichtigten Zurückweisung des Antrags verbunden werden – keine beschwerdefähigen Entscheidungen nach § 71 GBO. So verhält es sich hier jedoch nicht, weil das Grundbuchamt seine Verfügung nicht nur als Zwischenverfügung bezeichnet, sondern den Antragstellern zugleich eine Frist zur Behebung des Eintragungshindernisses gesetzt hat.

Hat das Beschwerdegericht die Beschwerde gegen eine unzulässige Zwischenverfügung zurückgewiesen, sind auf eine Rechtsbeschwerde seine Entscheidung und die Zwischenverfügung des Grundbuchamts aufzuheben.

Bundesgerichtshof, Beschluss vom 26. September 2013 – V ZB 152/12

Die Eintragung eines Vermerks über den Verzicht des rentenberechtigten Grundstückseigentümers auf die Überbaurente in das für das überbaute Grundstück angelegte Grundbuchblatt ist unzulässig.

In Rechtsprechung und Literatur ist umstritten, ob die Eintragung eines Vermerks in das für das überbaute Grundstück angelegte Grundbuchblatt darüber, dass in dem für das Nachbargrundstück des rentenverpflichteten Eigentümers angelegten Grundbuchblatt der Verzicht des rentenberechtigten Eigentümers auf die Überbaurente eingetragen ist (§ 913 Abs. 1, § 914 Abs. 2 Satz 2 Alt. 1 BGB), zulässig ist.

Nach einer sowohl in älteren Entscheidungen der Instanzgerichte als auch in der Kommentarliteratur vertretenen Meinung ist die Eintragung eines solchen Vermerks in (entsprechender) Anwendung von § 9 GBO zulässig. Begründet wird dies damit, dass der Rechtsverkehr sich über den Bestand von Rentenrechten vergewissern können müsse, dass aus der Eintragung des Verzichts in dem für das dem rentenverpflichteten Eigentümer gehörende Grundstück angelegten Grundbuchblatt die Zulässigkeit der Eintragung des Vermerks folge, und dass die Eintragung überdies dem Rechtsfrieden diene. Zum Teil wird keine eigene Begründung gegeben, sondern allenfalls auf die vorstehend genannten Entscheidungen und Literaturstellen verwiesen.

Überwiegend wird die Zulässigkeit der Eintragung des den Verzicht auf das Rentenrecht dokumentierenden Vermerks verneint, weil der Wortlaut des § 9 GBO die Eintragung verbiete und der Zweck dieser Vorschrift der entsprechenden Anwendung entgegenstehe. Zum Teil wird die Unzulässigkeit der Eintragung damit begründet, dass das Recht auf die Überbaurente gemäß § 914 Abs. 2 Satz 1 BGB nicht in das Grundbuch eingetragen werden könne.

Der Bundesgerichtshof entscheidet die Frage dahin, dass die Eintragung eines den im Grundbuch eingetragenen Verzicht auf das Rentenrecht dokumentierenden Vermerks in das für das überbaute Grundstück angelegte Grundbuchblatt unzulässig ist.

Regelungen betreffend die Eintragung eines solchen Vermerks finden sich in § 9 GBO. Nach Absatz 1 Satz 1 der Vorschrift sind Rechte, die dem jeweiligen Eigentümer eines Grundstücks zustehen, auf Antrag auch auf dem Grundbuchblatt dieses Grundstücks zu vermerken. Dieser Fall liegt hier jedoch nicht vor. Zwar ist das Recht auf die Überbaurente (§ 912 Abs. 2 Satz 1 BGB) ein dem jeweiligen Eigentümer des überbauten Grundstücks gegen den jeweiligen Eigentümer des Grundstücks, von welchem aus überbaut wurde, zustehendes Recht (§ 913 Abs. 1 BGB). Aber der Verzicht auf dieses Recht, der zu seiner Wirksamkeit gegenüber Dritten in das Grundbuch eingetragen werden muss (§ 914 Abs. 2 Satz 2 Alt. 1 GBO), ist das Gegenteil davon. Er bedeutet die Aufgabe des Rechts. § 9 Abs. 1 Satz 1 GBO erlaubt deshalb nicht die Eintragung des Vermerks.

Der entsprechenden Anwendung der Vorschrift steht ihr Zweck entgegen.

Rechte, die dem jeweiligen Eigentümer eines Grundstücks zustehen, sind subjektivdingliche Rechte. Sie gelten gemäß §§ 93, 96 BGB als wesentliche, nicht abtrennbare Bestandteile des Grundstücks des Rechtsinhabers (herrschendes Grundstück), sind sonderrechtsunfähig und teilen das Schicksal der Sache, mit der sie verbunden sind. Daraus folgt, dass diese Rechte von den Rechten ergriffen werden, mit denen das herrschende Grundstück belastet ist. Auf diesem lastende Hypotheken und Grundschulden erstrecken sich auf die subjektivdinglichen Rechte (§§ 1120, 1192 Abs. 1 BGB), diese haften den Hypotheken- und Grundschuldgläubigern. Für den Grundstückseigentümer dienen sie mit als Kreditunterlage. Er hat deshalb ein Interesse daran, dass die Rechte in dem für sein Grundstück angelegten Grundbuchblatt durch einen sogenannten Herrschvermerk verlautbart werden. Die Grundpfandrechtsgläubiger haben ebenfalls ein Interesse an der Verlautbarung, denn diese schützt sie vor einem ungewollten Verlust eines Teils des Haftungsobjekts, dem subjektivdinglichen Recht, durch gutgläubigen lastenfreien Erwerb des Grundstücks. Zwar müssen sie materiellrechtlich gemäß § 876 Satz 2 BGB der Aufhebung des Rechts zustimmen. Aber ihre grundbuchverfahrensrechtliche Bewilligung der Löschung des Rechts im Grundbuch (§ 19 GBO) ist nur dann erforderlich, wenn das Recht auf dem Grundbuchblatt des herrschenden Grundstücks vermerkt ist (§ 21 GBO). Da das Grundbuchamt nicht prüft, ob die nach materiellem Recht notwendige Zustimmung vorliegt, sichert somit allein der – auch auf Antrag der Grundpfandrechtsgläubiger einzutragende (§ 9 Abs. 1 Satz 2 GBO) – Vermerk die Beteiligung der Grundpfandrechtsgläubiger an dem Löschungsverfahren.

Bei dem Verzicht auf das Überbaurentenrecht ist das anders. Für den verzichtenden Eigentümer bietet die Verlautbarung des Verzichts in dem für sein Grundstück angelegten Grundbuchblatt keinen Vorteil bei der Kreditbeschaffung. Die Grundpfandrechtsgläubiger haben ebenfalls keine Vorteile aus dem Vermerk. Er wirkt sich auf ihre Interessenlage und Rechtsstellung nicht aus. Sie müssen der Eintragung des Verzichts in das für das Grundstück des rentenverpflichteten Eigentümers angelegte Grundbuchblatt materiellrechtlich zustimmen (§ 876 Satz 2 BGB) und grundbuchverfahrensrechtlich gemäß § 19 GBO die Eintragung des Verzichts in das Grundbuch bewilligen. Die Ausnahmeregelung in § 21 GBO kommt hier nicht zur Anwendung, weil ihre Voraussetzungen nicht vorliegen. Das Rentenrecht kann anders als ein subjektivdingliches Recht im Sinne von § 9 GBO nicht auf dem Grundbuchblatt des herrschenden Grundstücks vermerkt werden, weil es nicht auf dem für das Grundstück des rentenverpflichteten Eigentümers angelegte Grundbuchblatt eingetragen werden kann (§ 914 Abs. 2 Satz 1 BGB).

Auch die allgemeinen Grundsätze zur Zulässigkeit von Grundbucheintragungen erlauben nicht die Eintragung des Vermerks über den Verzicht in das Grundbuchblatt des herrschenden Grundstücks. Denn es dürfen nur solche Eintragungen erfolgen, die durch eine Rechtsnorm vorgeschrieben oder – ausdrücklich oder stillschweigend, etwa dadurch, dass das materielle Recht an die Eintragung eine rechtliche Wirkung knüpft – zugelassen sind. Dazu gehört der Verzichtsvermerk nicht. Er ist weder gesetzlich vorgeschrieben noch ausdrücklich zugelassen. Eine stillschweigende Zulassung scheitert daran, dass die Eintragung keine Rechtswirkungen erzeugt.

Die Argumente der Befürworter einer Eintragungsfähigkeit sind nicht stichhaltig.

Ein schützenswertes allgemeines Interesse des Rechtsverkehrs, sich über den Bestand von Rentenrechten vergewissern zu können, besteht schon deshalb nicht, weil das Überbaurentenrecht nicht in das Grundbuch eingetragen werden kann. Solange es besteht, ist es – wie auch der Überbau selbst – nicht aus dem Grundbuch ersichtlich. Dass es wegen des Verzichts des rentenberechtigten Grundstückseigentümers nicht mehr besteht, ergibt sich hinreichend aus der Eintragung in dem für das Grundstück des rentenverpflichteten Eigentümers angelegten Grundbuchblatt.

Der Umstand, dass der Verzicht auf das Rentenrecht in das für das Grundstück des rentenverpflichteten Eigentümers angelegte Grundbuchblatt einzutragen ist, begründet nicht die Zulässigkeit der Eintragung des Vermerks. Der unmittelbare Anwendungsbereich von § 9 GBO ist nicht gegeben, die entsprechende Anwendung der Vorschrift ist nicht möglich.

Schließlich überzeugt die von den Antragstellern in der Rechtsbeschwerdebegründung vertretene Ansicht nicht, der Eigentümer des überbauten Grundstücks könne seinem Grundbuch den Verzicht nicht entnehmen, sondern müsse unter Darlegung seines berechtigten Interesses das Grundbuch des Nachbargrundstücks einsehen, was Aufwand erfordere. Der spätere Eigentümer des überbauten Grundstücks weiß aufgrund der – von den Antragstellern selbst als offenkundig bezeichneten – Regelung in § 914 Abs. 2 BGB, dass das Rentenrecht nicht, der Verzicht auf das Recht jedoch in das Grundbuch einzutragen ist. Die Einsichtnahme in das für das Nachbargrundstück angelegte Grundbuchblatt, in dem der Verzicht eingetragen ist, ist für ihn ohne Schwierigkeiten möglich. Die Darlegung des dafür nach § 12 Abs. 1 Satz 1 GBO notwendigen berechtigten Interesses erfordert entgegen der Ansicht der Antragsteller keinen Aufwand, denn es genügt, dass ein verständiges, durch die Sachlage gerechtfertigtes Interesse vorliegt. Dies ist bei Grundstücksnachbarn in einer Überbausituation ohne weiteres der Fall.

Bundesgerichtshof, Beschluss vom 12. Dezember 2013 – V ZB 120/13

Ein Nacherbenvermerk ist zu löschen, wenn dem Grundbuchamt nachgewiesen wird, dass das Grundstück aufgrund einer mit Zustimmung des Nacherben vorgenommenen Verfügung des Vorerben aus dem Nachlass ausgeschieden ist. Ist der Nacherbe unbekannt, bedarf die Verfügung der Zustimmung eines für ihn bestellten Pflegers. Ein nur abstrakt bestimmter Nacherbe ist im Zweifel ebenso bekannt wie ein namentlich bezeichneter Erbe, wenn feststeht, wer die abstrakte Bestimmung erfüllt und sich daran bis zum Nacherbfall außer durch den Tod der bestimmten Person nichts mehr ändern kann.

Ein Nacherbenvermerk (§ 51 GBO) kann nicht nur dann gelöscht werden, wenn die Löschung von den Nacherben und den Ersatznacherben bewilligt wird, sondern nach § 22 GBO auch dann, wenn der Unrichtigkeitsnachweis geführt wird.

Hier ist die Löschung des Nacherbenvermerks wegen Unrichtigkeit beantragt worden. Der Nacherbenvermerk entspricht nicht mehr der Rechtslage, wenn der von ihm erfasste Gegenstand mit Wirkung gegenüber dem Nacherben aus dem Nachlass ausgeschieden ist. Verfügt – wie hier – ein nicht befreiter Vorerbe über ein zum Nachlass gehörendes Grundstück, so scheidet es dann aus dem Nachlass aus, wenn alle Nacherben, auch bedingt eingesetzte, dem Verfügungsgeschäft zustimmen; einer Zustimmung etwaiger vom Erblasser bestimmter Ersatznacherben, die nur für den Fall des Wegfalls des Nacherben eingesetzt sind (§ 2096 BGB), bedarf es hingegen nicht. Das gilt auch dann, wenn die Verfügung des Vorerben – wie hier – in der Übertragung des Grundstücks auf den Nacherben selbst besteht.

Ist der Nacherbe noch unbekannt, bedarf es der Zustimmung eines für ihn bestellten Pflegers und einer betreuungsgerichtlichen Genehmigung, § 1913 Satz 2, § 1915 Abs. 1 Satz 1 und 3, § 1821 Abs. 1 Nr. 1 BGB. Ein Nacherbe ist allerdings nicht schon deshalb unbekannt, weil ungewiss ist, ob er den Nacherbfall erleben, also den Vorerben überleben wird (vgl. § 2108 Abs. 2 Satz 1 BGB). Auch steht der Annahme, der Nacherbe sei bekannt, nicht entgegen, dass dieser in der letztwilligen Verfügung nur abstrakt bestimmt worden ist (z.B. erstgeborenes Kind). Ein nur abstrakt bestimmter Nacherbe ist im Zweifel ebenso bekannt wie ein namentlich bezeichneter Erbe, wenn feststeht, wer die abstrakte Bestimmung erfüllt und sich daran bis zum Nacherbfall außer durch den Tod der bestimmten Person nichts mehr ändern kann. Unbekannt ist ein Nacherbe hingegen insbesondere, wenn er bzw. der Kreis der Nacherben erst im Zeitpunkt des Eintritts des Nacherbfalls bestimmt werden kann oder wenn er nur für den Fall als Nacherbe berufen sein soll, dass er den Vorerben überlebt.

Dass der Antragsteller – auf den im vorliegenden Fall das Grundstück übertragen worden war – hiernach bekannter Nacherbe ist und daher dem Verfügungsgeschäft des Vorerbens – mit der Folge der Unrichtigkeit des Grundbuchs – wirksam zustimmen konnte, ist grundsätzlich durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden nachzuweisen (§ 22 Abs. 1 Satz 1, § 29 GBO; vgl. Meikel/Böhringer, GBO, 10. Aufl., § 51 Rn. 171). Entbehrlich ist ein solcher Nachweis allerdings bei sog. gerichtskundigen Tatsachen, zu denen insbesondere das aus dem Grundbuch Ersichtliche, wie der hier in Abt. – II eingetragene Nacherbenvermerk, gehört.

Die darin enthaltenen zwingenden Angaben, wer Nacherbe ist, sind auszulegen. Dabei ist – wie bei der Auslegung von Grundbucheintragungen allgemein – auf den Wortlaut und Sinn abzustellen, wie er sich aus unbefangener Sicht als nächstliegende Bedeutung der Eintragung ergibt. Umstände außerhalb der Eintragung können nur herangezogen werden, wenn sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalls für jedermann ohne weiteres erkennbar sind.

Danach hält die Auffassung, dass der Nacherbe erst mit dem Eintritt des Nacherbfalls bestimmt werden könne und bis dahin unbekannt sei, einer rechtlichen Nachprüfung nicht stand.

Zwar ist der Wortlaut des Nacherbenvermerks, wonach Nacherbe ist, wer nach § 49 der Erb- und Brudereinigung der Fürstlich- und Gräflich Solmsischen Häuser vom 18.03.1915 als Erbe des bisherigen Eigentümers berufen ist, nicht ganz eindeutig. Eine Auslegung dahingehend, dass die Nacherbenstellung an die Beerbung des Vorerben geknüpft ist, der Nachererbe damit erst nach dessen Tod bestimmt werden kann, er also bis dahin unbekannt ist, liegt aber eher fern. Nächstliegend ist die Annahme, dass die Bezugnahme auf die Erb- und Brudereinigung der abstrakten Bestimmung des Nacherben dienen und in gleicher Weise wirken soll wie etwa die Einsetzung des “erstgeborenen Kindes”. Wer nach § 49 der Erb- und Brudereinigung als Erbe berufen ist, lässt sich in der gleichen Weise individualisieren; sobald der Chef des fürstlichen Hauses einen männlichen Nachkommen aus einer von der Erb- und Brudereinigung anerkannten Verbindung hat, ist dieser sein nach dem Recht der Erstgeburt und der agnatischen Linearfolge bestimmte Erbe. Hieran kann sich nichts mehr ändern, denn dieser Nachkomme ist und bleibt der erstgeborene Sohn.

Es gibt keine Anhaltspunkte dafür, dass § 49 der Erb- und Brudereinigung – abweichend von dem Grundsatz, dass ein abstrakt bestimmter Nacherbe im Zweifel bekannt ist, wenn feststeht, wer die abstrakte Bestimmung erfüllt und sich daran bis zum Nacherbfall außer durch den Tod der bestimmten Person nichts mehr ändern kann – dahin zu verstehen ist, dass die Person des Nacherben erst im Zeitpunkt des Nacherbfalls bestimmt werden soll. § 49 der Erb- und Brudereinigung ordnet eine Vererbung nach dem Recht der Erstgeburt und der agnatischen Linearfolge an, will also erreichen, dass das Vermögen stets dem erstgeborenen männlichen Nachkommen zufällt und dessen erstgeborener männlicher Nachkomme der Nacherbe wird. Dass der danach als Nacherbe Berufene den Nacherbfall möglicherweise nicht erlebt, stellt das Prinzip nicht in Frage. Denn unter der Geltung der Erb- und Brudervereinigung kann sein Erbe wiederum nur sein erstgeborener Sohn werden; gibt es einen solchen nicht, kommt wegen der Anordnung der agnatischen Linearfolge der nächste männliche Stamm zum Zuge. Vor allem kann nicht angenommen werden, dass § 49 der Erb- und Brudereinigung dem erstgeborenen Sohn des Familienoberhauptes die Rechte, die einem Nacherben vor dem Eintritt des Nacherbfalls zustehen, entziehen und stattdessen einem gerichtlich bestellten Pfleger übertragen will. Das aber wäre die Konsequenz, wenn zum Nacherben nur ein im Zeitpunkt des Nacherbfalls noch lebender Nachkomme des Erblassers berufen ist. Verfügungen über das Grundvermögen müssten dann unterbleiben oder bedürften der Zustimmung familienfremder Dritter (Pfleger und Betreuungsgericht). Eine solche Beschränkung des Familienoberhauptes liegt insbesondere bei einem Adelsgeschlecht fern; nächstliegend ist vielmehr die Annahme, dass Entscheidungen über Grundstücksverfügungen in der Familie bleiben und mit Zustimmung des (voraussichtlich) künftigen Familienoberhauptes möglich sein sollen.

Für den Nachweis der Unrichtigkeit des Nacherbenvermerks aufgrund einer Übertragung der in den Nachlass fallenden Grundstücke an den Nacherben reicht es daher aus, dass der Nacherbe belegt (§ 29 GBO), dass er die in § 49 der Erb- und Brudereinigung der Fürstlich- und Gräflich Solmsischen Häuser vom 18.03.1915 enthaltenen Kriterien erfüllt. Dass er der erstgeborene Sohn des Antragstellers zu 1 ist, kann er gegebenenfalls durch eidesstattliche Versicherung belegen.

Bundesgerichtshof, Beschluss vom 19. Dezember 2013 – V ZB 209/12

Trägt das Grundbuchamt das Rangverhältnis unter mehreren in das Grundbuch einzutragenden Rechten abweichend von einer verfahrensrechtlichen Rangbestimmung ein, hat das nicht die Unrichtigkeit des Grundbuchs im Sinne von § 894 BGB zur Folge. Diese ist jedoch gegeben, wenn die Eintragung unter Verstoß gegen eine materiellrechtliche Rangvereinbarung erfolgt.

Im vorliegenden Fall ergab sich aus den in dem Übergabevertrag getroffenen Rangbestimmungen, dass ausschließlich die Nießbrauchsvormerkung und die Reallast untereinander den gleichen Rang haben sollen; ein Gleichrang zwischen Nießbrauch und Reallast ist nicht gewollt. Das folgt zwar nicht aus dem Wortlaut der Urkunden. Darin ist zu dem Rangverhältnis dieser beiden Rechte nichts gesagt. Die Folge davon ist grundsätzlich, dass der Gleichrang im Grundbuch – wie hier geschehen zu vermerken ist (§ 45 Abs. 1 Halbs. 2 GBO). Aber die Auslegung der Eintragungsbewilligungen, die der Bundesgerichtshof selbst vornehmen kann, führt zu diesem Ergebnis. Denn wenn die Beteiligten gewollt hätten, dass auch der Nießbrauch und die Reallast untereinander den gleichen Rang haben, hätten sie wegen der Regelung in § 45 Abs. 1 Halbs. 2 GBO keine Rangbestimmung hinsichtlich der Nießbrauchsvormerkung und der Reallast treffen müssen. Es wäre dann der Gleichrang zwischen dem Nießbrauch und der Reallast sowie der Gleichrang zwischen der Nießbrauchsvormerkung und der Reallast im Grundbuch zu vermerken gewesen. Dass sie jedoch den Gleichrang zwischen der Nießbrauchsvormerkung und der Reallast ausdrücklich bestimmt haben, lässt als nächstliegende Bedeutung dieser Bestimmung nur den Schluss zu, dass der Nießbrauch und die Reallast nicht den gleichen Rang haben sollen. Aus der weiteren Rangbestimmung, dass der Nießbrauch “an nächst offener Rangstelle” eingetragen werden soll, ergibt sich zudem, dass er Vorrang auch vor der Reallast haben soll.

Die auf der Verletzung von § 45 Abs. 3 Alt. 2 GBO beruhenden falschen Eintragungen der beiden Rangvermerke hat nicht die Unrichtigkeit des Grundbuchs im Sinne von § 894 BGB zur Folge. Die Eintragung eines Amtswiderspruchs (§ 53 GBO) scheidet aus.

Sie kommt jedoch in Betracht, wenn das Grundbuchamt auch gegen § 879 Abs. 3 BGB verstoßen hat. Danach bedarf eine von den Absätzen 1 und 2 der Vorschrift abweichende Bestimmung des Rangverhältnisses der Eintragung in das Grundbuch.

Anders als die Regelungen in § 45 GBO, bei denen es sich um an das Grundbuchamt gerichtete Vorschriften zum Vollzug der für die Entstehung des materiellrechtlichen Rangverhältnisses maßgeblichen Erklärungen im Grundbuch handelt, betrifft § 879 BGB das materiellrechtliche Rangverhältnis unter mehreren Rechten. Es bestimmt sich, wenn – wie hier – die Rechte in derselben Abteilung des Grundbuchs eingetragen sind, nach der Reihenfolge der Eintragungen (§ 879 Abs. 1 Satz 1 BGB). Diese Regelung ist dispositiv. Das Rangverhältnis kann von vornherein abweichend vereinbart werden. Die Vereinbarung bedarf zu ihrer Wirksamkeit der Eintragung in das Grundbuch (§ 879 Abs. 3 BGB).

Vorliegend haben die Beteiligten Rangvereinbarungen in diesem Sinn und nicht bloß Rangbestimmungen im Sinn von § 45 Abs. 3 Alt. 2 GBO getroffen. Das folgt schon aus dem Wortlaut der die Eintragung des Nießbrauchs, der Nießbrauchsvormerkung, der Reallast und der Rückauflassungsvormerkung betreffenden Bewilligungen. Bei diesen handelt es sich zwar um verfahrensrechtliche Erklärungen. Sie können aber auch eine materiellrechtliche Rangvereinbarung enthalten. So liegt es hier. Sämtliche Beteiligte haben die Bewilligungen abgegeben. Die gewünschten Rangverhältnisse zwischen den einzutragenden Rechten entsprechen ihren jeweiligen Interessen und Willen. Bei bloßen Rangbestimmungen von § 45 Abs. 3 Alt. 2 GBO wäre es ausreichend gewesen, wenn die Beteiligte zu 1 einseitig die Eintragung der Rangverhältnisse bewilligt hätte.

Inhaltlich sind die Vereinbarungen darauf gerichtet, dass die Nießbrauchsvormerkung und die Reallast gleichrangig sind und der Nießbrauch den Vorrang vor ihnen hat. Die bei dem Nießbrauch und der Reallast eingetragenen Vermerke, dass diese Rechte untereinander den gleichen Rang haben, geben somit nicht die materielle Rechtslage wieder. Das hat die Unrichtigkeit des Grundbuchs zu Folge.

Dies gilt allerdings nicht für das Bestehen der Rechte selbst. Ob sie trotz der falschen Rangvermerke durch Einigung und Eintragung entstanden sind (§ 873 Abs. 1 BGB), richtet sich nach § 139 BGB analog. Danach ist die Unwirksamkeit des gesamten Rechtsgeschäfts die Regel, die Wirksamkeit dieAusnahme. Von letzterer ist hier jedoch auszugehen. Denn es ist nichts dafür ersichtlich, dass die Beteiligten die Rechte ohne den vereinbarten Rang nicht bestellt hätten. Sie sind deshalb entstanden. Hinsichtlich der Eintragung dieser Rechte ist das Grundbuch somit richtig.

Anders ist es jedoch bei den Rangvermerken. Das sich aus ihnen ergebende Rangverhältnis zwischen dem Nießbrauch und der Reallast ist mangels Übereinstimmung mit dem materiellen Recht nicht entstanden. Das vereinbarte Rangverhältnis ist ebenfalls nicht entstanden, weil es nicht eingetragen ist. Da die Rechte jedoch in einem bestimmten Rangverhältnis zueinander stehen müssen, ist nach herrschender Ansicht die gesetzliche Rangfolge eingetreten, die sich aus § 879 Abs. 1 BGB ergibt; das Grundbuch ist unrichtig, weil es nicht dieses, sondern ein anderes Rangverhältnis (Gleichrang) verlautbart. Soweit dagegen vertreten wird, es gelte nicht das gesetzliche, sondern das sich aus der Grundbucheintragung ergebende Rangverhältnis, weil anderenfalls ein Rang entstehe, der weder der Rangvereinbarung noch der Grundbucheintragung entspreche, braucht darauf nicht näher eingegangen zu werden. Denn die Bedenken der Mindermeinung kommen hier nicht zum Tragen, weil hinsichtlich des in Abteilung – II unter der laufenden Nummer 5 eingetragenen Nießbrauchs und der in Abteilung – II unter der laufenden Nummer 7 eingetragenen Reallast das gesetzliche Rangverhältnis (§ 879 Abs. 1 Satz 1 BGB) dem vereinbarten Rangverhältnis entspricht.

Wegen der Unrichtigkeit des Grundbuchs betreffend die bei dem Nießbrauch und bei der Reallast eingetragenen wechselseitigen Vermerke des Gleichrangs beider Rechte ist die von den Beteiligten erstrebte Eintragung eines Amtswiderspruchs zulässig. Die Entscheidung des Beschwerdegerichts ist somit aufzuheben (§ 74 Abs. 5 FamFG in Verbindung mit § 78 Abs. 3 GBO). Auf die Beschwerde der Beteiligten zu 2 und 3 ist das Grundbuchamt gemäß § 71 Abs. 2 Satz 2 GBO anzuweisen, einen Widerspruch gegen die Eintragung der beiden Rangvermerke einzutragen.

Bundesgerichtshof, Beschluss vom 20. Februar 2014 – V ZB 179/13

Ist der Sicherungscharakter einer Grundschuld aus der Bestellungsurkunde ersichtlich oder soll eine Bank als Grundschuldgläubigerin eingetragen werden, darf das Grundbuchamt davon ausgehen, dass die Grundschuld eine Geldforderung sichert. Soll eine vor dem 20.08.2008 bestellte sofort fällige Grundschuld auf ein Grundstück erstreckt werden und ergibt sich aus den Umständen, dass die Grundschuld eine Geldforderung sichert, so ist die Eintragungsbewilligung regelmäßig dahingehend auszulegen, dass für das neu belastete Grundstück die gesetzlichen Fälligkeitsvoraussetzungen gelten sollen; dies hat das Grundbuchamt von Amts wegen durch einen Klarstellungsvermerk zu kennzeichnen.

Die vor dem 20.08.2008 bestellte Grundschuld ist in diesem Fall sofort fällig, soweit sie das bereits belastete Grundstück (Erbbaurecht) betrifft. Dagegen setzt die Fälligkeit der Grundschuld hinsichtlich des nachbelasteten Grundstücks (Erbbaurechts) zwingend eine Kündigung unter Einhaltung einer sechsmonatigen Frist voraus, sofern die Grundschuld eine Geldforderung sichert; dies ergibt sich aus § 1193 Abs. 1 i.V.m. Abs. 2 Satz 2 BGB. Diese Norm findet bezogen auf das zusätzlich verpfändete Erbbaurecht Anwendung, weil es sich bei der Pfanderstreckung um die Neubestellung einer Grundschuld handelt. Solche abweichenden Fälligkeitsbedingungen sind nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs bei einer Gesamtgrundschuld zulässig.

Nach Auffassung der Rechtsliteratur soll die Eintragung einer solchen Nachverpfändung voraussetzen, dass die Eintragungsbewilligung – woran es hier fehlt – eine ausdrückliche Erklärung zu der Geltung der gesetzlichen Fälligkeitsbedingungen enthält; es könne nicht einfach auf den bisherigen Inhalt der Grundschuld im Grundbuch verwiesen werden. Teils wird dies allerdings nur dann angenommen, wenn sich der Sicherungscharakter der Grundschuld nicht aus den Umständen ergibt. Erwogen wird auch, dass die Eintragung vorgenommen werden könne, wenn die Unwirksamkeit der Fälligkeitsbestimmung offenkundig sei; dann sei ein Klarstellungsvermerk hinsichtlich der abweichenden Fälligkeit erforderlich. Der Bundesgerichtshof hat diese Frage noch nicht entschieden. Allerdings hat er bereits darauf hingewiesen, dass das Grundbuchamt erwägen müsse, die Geltung der gesetzlichen Fälligkeitsvoraussetzungen für den nachbelasteten Teil durch einen Klarstellungsvermerk zu kennzeichnen, wenn die abweichende Fälligkeit aus der Eintragungsbewilligung nicht ersichtlich sei.

Für die Zulässigkeit der von der Beteiligten beantragten Eintragung ist zunächst maßgeblich, wie die in § 1193 Abs. 1, Abs. 2 Satz 2 BGB vorgeschriebene zwingende Fälligkeitsregelung allgemein bei der Neubestellung einer Grundschuld zu handhaben ist.

Enthält die Eintragungsbewilligung keine Fälligkeitsbestimmung, so gelten die gesetzlichen Fälligkeitsbedingungen. Dagegen bedarf eine hiervon abweichende Fälligkeit der Verlautbarung im Grundbuch durch Bezugnahme auf die Eintragungsbewilligung (§ 1193 Abs. 2 Satz 1 BGB; Palandt/Bassenge, BGB, 73. Aufl., § 1193 Rn. 2; Volmer, MittBayNot 2009, 1, 3). Sieht diese die sofortige Fälligkeit vor, muss das Grundbuchamt sicherstellen, dass das Grundbuch nicht inhaltlich unrichtig wird. Von dem Sicherungscharakter – und damit insoweit von der Unzulässigkeit der Eintragung – muss es ausgehen, wenn die eingereichte Bestellungsurkunde zugleich die Sicherungsabrede enthält oder aus ihr die Einschränkung des Sicherungszwecks auf die Kaufpreisfinanzierung zu entnehmen ist. Das gleiche gilt, wenn eine Bank als Grundschuldgläubiger eingetragen werden soll. Denn nach der Lebenserfahrung erhalten Banken Grundschulden nicht isoliert, sondern nur zur Absicherung ihrer Forderungen. Diese Lebenserfahrung ist Beweismittel im Sinne von § 29 GBO. Abweichungen hiervon müssen plausibel dargelegt werden.

Ist die Eintragung daran gemessen unzulässig, muss das Grundbuchamt in der Regel zunächst mit einer Zwischenverfügung (§ 18 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 GBO) auf das Eintragungshindernis hinweisen. Denn das Hindernis kann jedenfalls dadurch behoben werden, dass in der Form des § 29 GBO entweder von der Fälligkeitsbestimmung abgesehen oder dargelegt wird, dass die Grundschuld keine Geldforderung sichert.

Davon ausgehend ist bei einer Nachverpfändung folgendermaßen zu verfahren:

1. Maßgeblich ist zunächst die Eintragungsbewilligung. Nimmt diese – wie es regelmäßig der Fall sein wird – auf die ursprüngliche Bestellungsurkunde Bezug, in der die sofortige Fälligkeit vorgesehen ist, hat das Grundbuchamt zu prüfen, ob auch für die neue Eintragung die sofortige Fälligkeit gewollt ist. Insoweit ist die Eintragungsbewilligung als verfahrensrechtliche Erklärung auslegungsfähig; das Grundbuchamt ist zu der Auslegung nicht nur berechtigt, sondern auch verpflichtet. Muss es anhand der Umstände davon ausgehen, dass die Grundschuld eine Geldforderung sichert, ist in der Regel anzunehmen, dass die Geltung der gesetzlichen Regelung beabsichtigt ist. Denn weil die Eintragungsbewilligung im Zweifel einen zulässigen Inhalt haben soll, ist regelmäßig nicht gewollt, dass die Bezugnahme auf die ursprüngliche Bestellungsurkunde auch die Fälligkeitsregelung umfasst. Einer ausdrücklichen Ergänzung der Eintragungsbewilligung in der Form des § 29 GBO bedarf es dann nicht.
2. Solche Umstände, die auf den Sicherungscharakter der Grundschuld schließen lassen, liegen – wie allgemein bei der Neubestellung einer Grundschuld – dann vor, wenn sich der Sicherungscharakter aus der Bestellungsurkunde ergibt oder eine Bank als Grundschuldgläubigerin eingetragen werden soll. Fehlt es hieran, kann das Grundbuchamt allerdings nicht ohne weiteres annehmen, dass die Grundschuld (ausnahmsweise) isoliert bestellt werden soll. Dann bedarf es vielmehr einer ergänzenden Erklärung über die Fälligkeit; sollen die gesetzlichen Fälligkeitsvoraussetzungen tatsächlich abbedungen werden, ist eine Erklärung über den fehlenden Sicherungscharakter der Grundschuld – jeweils in der Form des § 29 GBO – erforderlich.
3. Infolge der Eintragung darf allerdings nicht der unzutreffende Eindruck entstehen, die Gesamtgrundschuld sei insgesamt sofort fällig. Diese Gefahr bestünde, wenn aus dem Grundbuch zwar die sofortige Fälligkeit des zuvor bereits belasteten Rechts, nicht aber die aus der Eintragungsbewilligung nicht ersichtliche abweichende Fälligkeit des zusätzlich verpfändeten Rechts hervorginge. Vermieden wird dies – wie es der Bundesgerichtshof bereits angedeutet hat – durch die Eintragung eines Klarstellungsvermerks. Ein solcher Vermerk kann bei unklaren Eintragungen von Amts wegen einzutragen sein.

Insoweit ist die Nachverpfändungserklärung im vorliegenden Fall auch nicht als ergänzungsbedürftig anzusehen. Ausweislich der in Bezug genommenen Grundschuldbestellungsurkunde ist eine Bank Grundschuldgläubigerin. Zudem wird im Eingang der Urkunde der “Darlehensnehmer und persönliche Schuldner” aufgeführt, der zugleich gegenüber der Bank die persönliche Haftung übernimmt und sich der sofortigen Zwangsvollstreckung unterwirft. Danach unterliegt es keinem vernünftigen Zweifel, dass auch diese Grundschuld eine Geldforderung sichern soll. Folglich ist die Eintragungsbewilligung dahingehend auszulegen, dass sich die dort enthaltene Bezugnahme auf die frühere Grundschuldbestellungsurkunde nicht auf die Fälligkeitsregelung erstrecken soll.

Bundesgerichtshof, Beschluss vom 6. März 2014 – V ZB 27/13